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住活コラム

頭金ゼロ・貯金ゼロでも家を買いたい!!
お住い探し
住宅ローン

頭金ゼロ・貯金ゼロでも家を買いたい!!

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【目次】
[1]頭金の平均額
[2]頭金と貯金(自己資金)の考え方
1.頭金と自己資金の違い
2.頭金を用意するメリット
[3]頭金ゼロ・貯金ゼロでも家は買える?
[4]貯金ゼロで家を購入することが厳しい理由
1.住宅ローンの審査に通らない可能性がある
2.売買契約を結べない可能性がある(手付金の支払いをできるかどうか)

[5]頭金や貯蓄が貯まるまで家を買うのは待つべき?
[6]まとめ

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友達が貯金ゼロで家を買ったらしい…うちも貯金ないけれどもしかしたら買えるかも!?さっそく物件探しに行こう♪

…ちょっと待ってください!

貯金ゼロというのは頭金のことですか?それとも自己資金のことですか?
「????」と思った方はちょっと危険です。どういうことなのか、記事内で詳しく解説します。

 

[1]頭金の平均額

まずは、みなさんがどのぐらいの頭金を用意してマイホームを購入しているのか、頭金の平均額をみていきましょう。

 

住宅ローン(フラット35)を利用したときの頭金の平均額
土地付きの注文住宅 450.2万円
建売住宅 302.0万円
中古住宅 208.3万円
新築マンション 705.6万円
中古マンション 318.1万円

参考:住宅金融支援機構(2017年度フラット35利用者制度)

上図でみると、住宅の種類によって頭金の平均額に差があることが分かります。

一戸建てなら、200~300万円の頭金を用意している方が多い様ですね。新築マンションの頭金の平均額がとびぬけて高いですが、おそらくここ数年の新築マンション人気と、管理費や修繕積立金などの月々の支出があるからだと考えられます。

 

[2]頭金と貯金(自己資金)の考え方

不動産屋に相談に行くと「自己資金はどのぐらい用意できますか?」という質問を受けることがあります。そもそも、自己資金とは何なのでしょうか。頭金とは何が違うのでしょうか。

 

1.頭金と自己資金の違い
自己資金=頭金と思っている方は多いですが、実は違います。

ざっくりいうと、自己資金は「絶対に必要なお金」で、頭金は「あった方が良いけれど、なくても問題ないお金」です。頭金がなくても家は買えますが、自己資金がなければ家は買えません。

基本的には、貯金の中から手元に残すお金を決めて、残ったお金を「自己資金」とします。マイカーの有無、家族構成、新居の家具家電にどこまで費用をかけるかなど、人によって手元に残すお金は異なりますが、理想としていうと、生活費や車検、お子様の入学金などの1年以内に必要なお金など、「手元に残すお金」は自己資金に含めないようにしてください。

自己資金

貯金 ― 手元に残すお金=自己資金

そして、自己資金から諸経費(手付金、引っ越し費用など)を引いたものが頭金に充てられます。

頭金

自己資金 ― 諸経費=頭金

頭金はあるに越したことはないですが、自己資金から手元に残すお金を差し引いて余裕がなければ頭金ゼロで住宅ローンを組んでも問題ありません。

 

2.頭金を用意するメリット
前項で頭金は「あった方が良いけれど、なくても問題ないお金」と説明しましたが、頭金の金額によって住宅ローンの借入金額にどのような差があるのか、年収400万円を例に2019年10月時点の金利をみてみましょう。

 

頭金 0 100 200 300 400 500
借入限度額 3,465
購入限度額 3,465 3,565 3,665 3,765 3,865 3,965

(単位:万円)35年ローン・金利3%

住宅を購入する際には住宅ローン以外にも様々な諸費用がかかります。たとえば、新築の場合は物件価格の5~7%、中古の場合は7~10%が諸費用の目安といわれています。4,000万円の物件であれば、新築で200万円~280万円、中古で280万円~400万円ほどかかります。

そして、上図をみると分かるとおり、頭金ゼロと500万円用意した場合の差額は500万円。頭金が多ければ多いほど物件の選択肢が広がることは間違いありません。ただ、頭金を貯めることばかりに気を取られて、家を買ったら貯金ゼロというのはリスクが大きすぎるので避けたいところです。

 

[3]頭金ゼロ・貯金ゼロでも家は買える?

様々な不動産系の記事やファイナンシャルプランナーの記事で議論されていることではありますが、実際のところ、頭金ゼロ・貯金ゼロでも家は買えるのでしょうか。

 

先述しましたが、頭金と自己資金は別物として考えてください。

そして、しつこいようですが、頭金ゼロで住宅ローンを組むことは珍しいことではないので、頭金に関してはゼロでも住宅ローンは組めます。

「貯金ゼロでも家を買えるのか」という疑問を抱く方は非常に多いのですが、「貯金ゼロ」という感覚は人によって違うので、詳しく聞いてみないことには買えるのか買えないのか分からない部分もあります。

たとえば、「貯金ゼロ」といっても
・銀行残高はゼロ。貯金というよりも残高というレベルのお金しかない。
・頭金は用意できないけれど、諸費用は用意できる。

この2つは大きく違いますよね。ですから、友人の「貯金なかったけれど家買えたよ!」という言葉を聞いて、自分も買えるかも♪と思い込むのはちょっと危険です。頭金も諸費用も含めた住宅ローンも存在しますが、筆者の経験上、完全なる出費ゼロで家を購入された方を見たことがありません。

一番問題なのが10~15万円ほどの引っ越し費用も捻出できないぐらい自己資金(貯金)がない場合です。引っ越し業者に頼まず、自分で引っ越しをすれば良いかもしれませんが、引っ越し費用も出せないほど貯金がないとなると、正直家を買うこと自体難しいでしょう。その理由を次項で説明します。

 

[4]貯金ゼロで家を購入することが厳しい理由

貯金ゼロで家を買える可能性はゼロではありませんが、ある程度の貯蓄がある方と比べると厳しい条件となります。その理由は主に以下の2つです。

1.住宅ローンの審査に通らない可能性がある
貯金ゼロでフルローンでローンを組み、家を購入された方も多くいらっしゃいます。

ただ、年収や勤務先などの条件がよほど良くない限りは、金融間からの見方は厳しいものになるかもしれません。

金融機関は、偽善活動でお金を融資してくれるわけではないので、「この人にお金を貸してもちゃんと返してくれるだろうか」という点を一番にチェックします。過去に借金の履歴やブラックリストに載っているなんてもってのほかですし、貯金がまったくないとなると審査の目は厳しくなる可能性は充分にあります。

 

2.売買契約を結べない可能性がある(手付金の支払いをできるかどうか)
売買契約を結ぶ際、「手付金」を支払います。これが貯金ゼロで家を購入する場合の最大の難関です。

手付金とは、売買契約を結ぶときに買主が売主に支払うお金のことで、売買代金の一部にあてられます。

売主としては簡単にキャンセルされても困るので、手付金は5万円、10万円程度の金額ではありません。なぜなら、売主としては「払った手付金はいらないから契約キャンセルしたい!」と簡単に売買契約をキャンセルされてしまうと困るからです。

手付金の金額は売主と買主の合意によって決まるので法的な決まりはありませんが、100万円程度かかることもあります。手付金が用意できなければ契約を断られることもあります。

そして、手付金の支払いは、売買契約日に現金で支払うのが原則です。

なぜ現金で支払うというと、申し込みから売買契約までの間に売主である不動産会社が倒産したり、個人が売主の場合に行方不明になったりする、といった不測の事態を予想してのことです。このような事態になることは稀かと思いますが、もし起こった場合、手付金は返金されない可能性があるので、売買契約日に現金で支払うという方法を取っているのです。

貯金ゼロで家を買う場合、手付金をどうやって用意するかがポイントになります。間違ってもキャッシングでお金を借りてはいけません!住宅ローンの審査に影響します。

方法としては、親から借りるか、貯金をするかです。フルローンを借りた場合は、払った手付金は引渡しの日に通帳に戻るので、親から一時的に借りる、という方が多いようです。

ちなみに、「頭金ゼロでも買えます!」と宣伝している物件でも、手付金は現金で必要なので注意してくださいね。

 

[5]頭金や貯蓄が貯まるまで家を買うのは待つべき?

頭金や貯金が貯まるまで家を買わない方が良いのか?」悩みますよね。気に入った物件が見つかったら多少無理をしてでも買うべきか、それともゆとりができるまで待つべきか、掘り下げて考えてみましょう

下記の図は、住宅金融支援機構の調査による「住宅取得に踏み切れない理由」です。

 

 

上図をみると、住宅の購入にふみきれない理由として多くを占めているのは「将来の収入や生活に不安がある」「自己資金・頭金が不十分」であることが分かります。やはりお金に関することが住宅取得に踏み切れない理由を占めていますね。

しかし、お金の次に挙がる理由が「気に入った物件・条件に合う物件がない」ということ。この理由を挙げた方々が頭金をいくら貯めているのかは定かではありませんが、お金はあるけれど気に入った物件がない、ということでしょうか。

「お金」と「物件」、住宅取得に踏み切れない2つのケースに分けてさらに考えてみましょう。

A:お金はないけれど、気に入った物件はある

B:お金はあるけれど、気に入った物件がない

Aの場合は、年齢が若ければ借入期間も長期にできますし、頭金ゼロでも住宅ローンを組むという方法もあるので、あきらめずに一度しっかりと資金計画を立ててほしいところです。マイホーム購入後の家計が苦しくならない、さらに引っ越し費用や万が一の時の費用を確保できる貯金があるのなら、マイホーム購入を検討する余地はあると思います。マイホームを買ったら貯金ゼロ、というのは避けたいですが、ある程度の余裕があって、住宅予算内で気に入った物件がある場合は、ぜひ前向きに検討して欲しいです。

ご自分の住宅予算を知りたい方はこちらの記事もご一読ください。
家を買ったら貯金ゼロ!?その「住宅予算」で本当に生活できますか?

 

一方、Bの場合は、お金はあるのに気に入った物件が見つからないので購入できないというケース。お金を貯めている間にマイホームに求める条件や理想が大きくなりすぎて買えなくなっている、という状況でもあるかもしれません。

みなさん忘れがちなのが、希望物件が見つかるのを待っている間にどんどん歳をとってしまうということ。歳をとればとるほど住宅ローンの借入期間は短くなり、月々の返済額が高くなってしまいます。また、高齢になると健康面での不安も出てくるので、団体信用生命保険(以下、団信)に加入できないリスクもあります。住宅ローンを組むには団信の加入はほぼ必須条件です。つまり、団信に加入できないということは、住宅ローンを組めないということになります。

さらには、希望物件が見つかるのを待っている間に金利が上がる、引下げ金利(優遇金利)の引き下げ率減少などのリスクについても考える必要があります。

AB、これらはすべて例え話なので全ての方に当てはまるわけではありませんが、断言できるのは、お金が貯まったときに(自分が家を買いたいタイミングに)気に入った物件が見つかる保証はない、ということ。無理のない資金計画の範囲で住宅ローンが利用できるなら、欲しい物件が見つかったタイミングが買い時と考えても良いと思います。

マイホームを購入する際には、的確な判断基準を身につけ「買い時」を逃さないようにしましょう。そのためにはやはり自分の住宅予算を知ることが重要です。

こちらの記事もぜひ参考にしてください。
失敗しない資金計画の立て方

「買える物件価格」をアップさせる“安全な”方法

年収300万円だけど家を買いたい!でもギリギリの生活にはしたくない!

 

[6] まとめ

自分で「買えるか買えないか」の見極めは難しい

結局のところ、手付金と引っ越し費用、ざっと150万円程現金で用意できれば家は買えます(本当にざっくりとした数字なので鵜呑みにはしないでくださいね)。頭金はなくても住宅ローンを組めますから、自己資金をいくら現金で用意できるかが「買えるか買えないか」の分かれ目になります。

とはいえ、いくら残しておけば安心して暮らせるのか、無理なく住宅ローンの返済ができるのか、新居に住むための家具家電などをどこまで用意するのかなど、ご家庭によってご事情が違います。マイホーム購入は、どうしてもテンションが上がってしまい多少無理をしてでも買おう!という考えになりがちです。

ミツバハウジングでは、お客様に適した資金計画を立て、無理のない住宅予算をご提案いたします。買えるか買えないか判断できない、今すぐ買う予定はないけれど相談だけしたい、という方も大歓迎です。お気軽にお問い合わせください。

 

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