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住活コラム

離婚による財産分与の手順と注意点
住宅ローン

離婚による財産分与の手順と注意点

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【目次】
[1]不動産の財産分与の手順
[2]財産分与の話し合いでのポイント
[3]名義変更するときの注意点
1.不動産の名義変更をする場合
2.住宅ローンの名義変更をする場合
[4]財産分与で分け合った資産に税金はかかる?
[5]財産分与は折半でないとダメなの?財産分与の方法
1.財産分与は折版することが一般的
2.夫婦どちらかが住み続ける方法もある
3.持ち家を売却して財産分与する方法がおすすめ
[6]まとめ

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離婚する際、必ずと言っていいほど問題になる財産分与。預金や家具家電などは話し合いで半分に分け合えば良いですが、不動産となるとそう簡単にはいきません。

そこで今回の記事では、財産分与の手順や財産分与の話し合いでのポイント、名義変更するときの注意点などについて解説します。

 

[1]不動産の財産分与の手順

財産分与は、一般的に下記の流れで進めていきます。

 

1:住宅ローンの残債、名義人、連帯保証人を確認する
財産分与する際には、住宅ローンの残債、名義人、連帯保証人など、契約内容をしっかりと確認しておくことが重要です。契約内容を曖昧にしたまま財産分与をすると、離婚してから数年が経過した頃に、いきなり連帯保証人としての返済の請求をされるケースもありますのでご注意ください。

 

2:不動産の価値を調べる
不動産の価値を調べる方法はいくつかありますが、一番おすすめなのは、不動産屋に価値査定書の作成を依頼することです。この方法は、「無料査定」とも呼ばれていて、宅地建物取引業法に基づき不動産の価値が算出されます。

鑑定会社に依頼すると数十万円の費用がかかりますが、不動産屋に価値査定書を依頼すれば無料です。そして、そのまま売却の仲介を任せることもできるのでとても効率的です。

 

3:アンダーローンかオーバーローンかを調べる
アンダーローン(売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態)であれば、売却したお金で一括返済できるため、不動産の売却ができます。それに対して、オーバーローン(売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態)の場合、不動産を売却してもローンが残ってしまうため、足りない分のお金を自分で用意する必要があります。

もし、お金を用意できない場合は、新たにローンを組んで売却後も返済を続けるか、任意売却という方法もありますが、任意売却の許可が出るかどうかは、金融機関の判断次第になります。金融機関の許可がおりなければ売却することができないのでご注意ください。

 

4.:財産分与についての話し合い
住宅ローンや名義を確認し、不動産の価値を把握したら、不動産をどのように分与するかを話し合います。選択肢としては、「売却して現金化」もしくは「不動産の引継ぎ、価値の半分を現金で支払い」の2択になります。

オーバーローンの場合、不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう状態になるため、そのローンについての分与も話し合いが必要になります。オーバーローンなのか、アンダーローンなのかによって、どのように財産分与するのかが変わってくるでしょう。

 

5.:不動産を売却する
売却には、仲介・買取・任意売却の3種類あります。住宅ローンを完済されている人に関しては、仲介か買取のどちらかになります。

仲介…不動産会社が売主と買主の間に立ち、仲介し取引される売却方法

買取…不動産会社が買主となり、売主と直接取引をする方法

安くても良いから早く売りたい!という方には買取が向いていますが、少しでも高く売りたいという方には仲介がおすすめの方法です。

また、仲介の売却において、媒介契約の種類についても知っておく必要があります。媒介契約には「専任媒介」「一般媒介」「専属専任媒介」の3つがあり、それぞれに特徴があります。

専任媒介…依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社に限ります。同時に複数の不動産会社とは契約できません。自分で買主を見つけて取引するのは可能。

一般媒介…依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。自分で買主を見つけて取引することも可能。

専属専任媒介…他の不動産会社に重ねて依頼ができません。自分で買主を見つけて取引することも不可。

 

専任媒介は1社としか媒介契約を結べないため、囲い込み(売却を依頼された物件を「他の不動産会社」紹介しないこと)が生じやすい点をデメリットとして挙げる人もいらっしゃいますが、正直なところ、専任媒介と一般媒介とでは営業マンの熱量が違います。

一般媒介は、『専任媒介じゃないから、営業活動を頑張っても他社で契約してしまうかも(つまり仲介手数料がもらえない)⇒積極的な営業活動を行わない』という不動産屋も少なくないのです。複数の不動産屋と媒介契約を結べるので、営業活動の範囲を広げられること点はメリットともいえますが、現実的に考えて2、3社が限度ではないでしょうか。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説しています。メリットデメリットなどを比較して、ご検討ください。
不動産売却するなら、専任媒介と一般媒介どちらがいい?

 

6:必要に応じて、不動産移転の手続きや住宅ローンの名義変更の手続き
夫名義で、妻がその家に住み続けるには住宅ローンの名義を夫から妻に変更しなければなりません。ただし、妻の収入が金融機関の基準に満たしていない場合は、名義変更を認めてもらえません。

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[2]財産分与の話し合いでのポイント

不動産を財産分与するときに必要となるポイントを解説します。

 

1:土地や建物の名義
法務局に行き、不動産の登記事項証明書を取得すれば確認できます。あわせて抵当権の設定も確認しておくと良いでしょう。

2:住宅ローンの残債・契約内容
住宅ローンの名義人、連帯保証人、残債については、住宅ローン契約書類一式を確認すれば分かります。書類が手元にない場合は、住宅ローン債務者や連帯保証人であれば、住宅ローンの借入先である金融機関で確認できます。

3:財産分与に該当する期間
財産分与を請求できる期間は、離婚から2年以内(民法768条2項ただし書き)と法律で定められています。また、財産分与に該当する期間は、婚姻関係を結んだ日から別居した日までが一般的ですが、離婚した日までとすることもあります。

4:不動産の価値(売却価格)
不動産の価値を調べないことには財産分与の手続きは進みません。不動産屋に査定を依頼する前に、自分で物件の相場を調べておくと冷静な判断ができるのでおすすめです。

こちらの記事も参考にどうぞ!

不動産売却の相場を自分で調べる方法

不動産会社によって査定額がバラバラなのはなぜ?【高額査定の意図】

 

[3]名義変更するときの注意点

子どもに転校をさせたくないなどの理由で、不動産を売却せずに夫婦のどちらかが住み続けるケースもあります。その場合は、不動産や住宅ローンの名義変更も必要になるでしょう。ここでは、名義変更をするときの注意点を解説します。

1.不動産の名義変更をする場合
不動産の名義を夫から妻に変更する場合は、登記移転手続きが必要です。

不動産に抵当権が付いているときは金融機関も比較的柔軟に対応してくれることが多いですが、そうでない場合は、住宅ローンを完済するまで名義変更の許可がおりない可能性が高いでしょう。さらに、登記請求権の時効の問題もありますので、弁護士に相談しておくことをおすすめします。

また、名義変更をするときは登録免許税がかかること・毎年固定資産税が必要になることも頭に入れておきましょう。

2.住宅ローンの名義変更をする場合
住宅ローンの名義変更は、夫婦間で勝手に変更することはできません。不動産の名義変更と同様で、金融機関の承諾をもらわなければなりません。

比較的多いのが「夫名義の家に妻が住み続ける」ケース。住宅ローンを完済していない場合はちょっと注意が必要です。夫名義だからといって安心はできません。もしかしたら、リストラや病気などで返済できなくなったり、返済自体を放棄したりする可能性もあります。もし、妻が連帯保証人であれば、残りの住宅ローンを払わなければなりません。場合によっては競売にかけられる可能性だってあります。

このようなリスクを回避するには、妻に一定の収入がある場合は、住宅ローンを妻名義で借りて名義を夫から妻に書き換えておきましょう。もしくは、夫と賃貸借契約を結ぶ(妻が残りの住宅ローンを家賃として支払う)という方法もあります。

 

[4]財産分与で分け合った資産に税金はかかる?

離婚前に不動産売却をして財産を分け合うと「贈与」とみなされ、財産を受け取る側に贈与税がかかります。

離婚後の場合は、贈与ではなく財産分与という扱いになるので、贈与税はかかりません。そのため、離婚による不動産の売却をするなら、離婚前ではなく離婚後に行うのが鉄則です。

ただし、離婚時に過大な財産分与があった場合は、税務署が贈与税や相続税を免れるために財産分与したのではないかと疑われる可能性があります。その場合は、税務署が調査を行い、過大な財産分与であると判断された場合は過大部分に、税金逃れの場合は離婚によって受け取った財産すべてに贈与税がかかる可能性があるのでご注意ください。

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[5]財産分与は折半でないとダメなの?財産分与の方法

財産分与は必ず折半じゃないといけないのでしょうか。ここでは、財産分与の方法について解説します。

1.財産分与は折版することが一般的
ただし、厳密なルールはないので、夫婦の事情によって割合は異なります。

たとえば、「自分が4:相手が6でも良いから早く離婚したい」などの事情です。お互いが合意できるのであれば折半でなくても特に問題はありません。

2.夫婦どちらかが住み続ける方法もある
「子どもを転校させたくない」といった事情で不動産を売却せず、夫婦どちらかがそのまま住み続ける方法もあります。

「夫名義の家に妻が住み続ける」ケースは比較的多く、この場合は「離婚後の住宅ローンを支払うのは夫」ということになります。妻にとってはメリットしかないように思えますが、「夫が住宅ローン支払いを滞らせる」というリスクが潜んでいることは忘れてはなりません。

3.持ち家を売却して財産分与する方法がおすすめ
不動産を売却しなければ分け合うことはできませんが、売却して現金化してしまえば、共有財産として財産分与することができます。

上述した、「夫名義の家に妻が住み続ける」という方法も選択肢のひとつですが、やはりリスクは伴います。離婚後、夫は新しい住居の家賃や、再婚した場合は出費も増えることでしょう。夫は住宅ローン返済を最後まで払い続けられるでしょうか?リスクやトラブルを考えると、離婚するときに売却して財産分与し、夫も妻も心機一転、新居を探した方が安心なのでは、と思います。

 

[6] まとめ

離婚後のトラブル・リスクを回避するには、確認と話し合いが重要!

財産分与の中でも高額な不動産は、売却して現金化しない限りは「半分に分け合う」という形は取れません。売却するのか、夫婦どちらかが住み続けるのか、名義はどうするのか、お互いが納得する形で話し合いをしましょう。その際には、名義人や住宅ローンの残債についてしっかりと確認してください。
夫婦に限らず、誰だって損はしたくないものです。不安な方は早めに弁護士や税理士などに相談しておくことをおすすめします。

 

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