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住活コラム

家を買うベストタイミングはいつ?年収はいくら必要?
お住い探し

年収や年齢からみる家を買うベストタイミング

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【目次】
[1]家を買うならいつがいい? いろいろなタイミングで考えてみよう
1.年齢からみるタイミング
2.年収からみるタイミング
3.ライフステージによるタイミング
4.金利からみるタイミング
[2]家を買う人の住宅ローン事情
1.家を買う人の9割は住宅ローンを使っている
2.返済期間はどのくらいで組んでいるのか
[3]今買いたいけれど資金が足りない。親から資金援助受けるべき?
[4]まとめ

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マイホームは一生に一度の大きな買い物。失敗しても簡単に売却することも難しいですし、住み替えも賃貸ほど容易ではありません。

だからこそ、絶対に失敗したくありませんよね。いつ買うか、タイミングも慎重になります。そこで今回の記事では、年収やライフステージなどから家を買うタイミングを考えてみたいと思います。

 

[1]家を買うならいつがいい? いろいろなタイミングで考えてみよう

家を買うタイミングはいつが良いのか、年齢や年収などから考えてみましょう。

 

1.年齢からみるタイミング
若いうちは年収が低いことが多いので、年収が安定する年齢まで家を買うのは待つという方もいらっしゃることでしょう。

しかし、できれば若いうちに家を買った方が(住宅ローンを組んだ方が)得策の場合もあります。その理由は、住宅ローンを組むときの条件である「団体信用生命保険」にあります。

多くの民間金融機関では完済時の年齢を80歳としているため、40半ばを過ぎると住宅ローンの審査に通りにくくなることがあります。なぜなら、団体信用生命保険(以下、団信)に加入できない可能性が出てくるからです。

たとえば、40歳で35年の住宅ローンを組むと完済時は75歳。病気や身体の不調が出てくる年代です。持病などがある場合は団信に加入できません。

フラット35のように団信への加入を必須としていない住宅ローン以外、団信の加入は必須です。たとえ年収が高くても、団信に加入できなければ住宅ローンを組めないのです。

そして、高齢になると収入面でも不安があります。40歳で35年の住宅ローンを組んだとして、完済時は75歳です。定年が65歳だとしたらあとの10年間はどうやって住宅ローンの返済をしていきますか?

年収が上がってから家を購入しようとお考えの方も多いかと思いますが、健康面や高齢になったときのことを考えると、若くて働き盛りの世代から住宅ローンを組んだ方が賢明でしょう。いつか買うなら早めに買って、返済していった方が良いのです。

金融機関が審査でチェックしているポイントについては、下記の記事を参考にしてください。
住宅ローン審査で金融機関が見ているポイント

 

2.年収からみるタイミング
次に、年収からみるタイミングを考えてみましょう。

令和2年9月に発表された国税庁の民間給与実態調査によると、日本人の平均年収は436万円。男性が400 万円超 500 万円以下が 524 万人(構成比 17.8%)、女性は 100 万円超 200 万円以下の者が 495 万人(同 23.8%)というデータが出ています

これをふまえて、2019年の分譲戸建てを購入した世帯の平均年収をみていきましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

引用:リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2019年度)

 

上図をみると分かるとおり、分譲戸建てを購入した世帯の平均年収は738万円、分譲マンションは840万円となっています。平均年収の436万円に対してかなり上回っていますね。

このような数字をみると、年収が低いと家が買えないと考えてしまうかと思いますが、平均年収より低い額、たとえば年収300万円でも家は買えます。逆にいえば、年収が高ければ必ず家を買えるとも限らないのです。

一般的に、無理なく住宅ローンを返済できる金額は年収の25%といわれています。

「住宅ローンの借入額の目安は、年収の5倍または8倍」という説もありますが、これはあくまで目安にすぎず、全ての人に当てはまる数字ではありません。

実際のあなたがいくら住宅ローンで融資を受けることができるのかは、下記の式で求めることができます。

借入可能な金額= 年収×返済負担率÷12ヶ月÷ 表1の金額(A)×100万円

 

表1:借入可能な金額の速算式(A)

金利 返済期間20年 返済期間25年 返済期間30年 返済期間35年
1.0% 4,599 3,769 3,217 2,823
1.5% 4,826 4,000 3,452 3,062
2.0% 5,059 4,239 3,697 3,313
3.0% 5,546 4,743 4,217 3,849
3.5% 5,800 5,007 4,491 4,133

 

たとえば、金利が3.5%、審査返済負担率30%の場合は、返済期間35年間だと表1の金額(A)は4,133円になります。

ここから上記で紹介した計算式に当てはめて、年収300万円の借入額を算出します。

年収300万円×0.3÷12÷4,133×100万円=18,146,624円

 つまり、年収300万円の場合は、約1,800万円前後が借入限度額となります。

 

自分がいくらの家が買えるのか知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。

年収300万円だけど家を買いたい!でもギリギリの生活にはしたくない!

私の年収で、いくらの家を買える?「上限予算」と「支払い希望予算」を知ろう!

 

3.ライフステージによるタイミング
不動産会社の現場にいる感覚として家を買うタイミングで最も多いのは、第一子が小学校入学前です。

おそらく、「学年の途中で転校させたくない」、「通わせたい学校がある地域の家を購入したい」という親御さんが多いのでしょう。

ただ、リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2019年度)では、家を購入したきっかけは、結婚のタイミングが一番多いというデータが出ています。

結婚や出産、子どもの独立などの大きな転機に家を購入される方が多いということですね。

家を買うタイミングで多い時期をまとめると

・結婚…賃貸はもったいないと感じる夫婦は若いうちから家を買うケース。

・出産…育児に適した環境の家を買いたい、通わせたい学区内で家を買いたいというケース。

・子どもが独立した…夫婦二人の生活に適した広さや間取りの家を買いたいというケース。老後のことを考えて階段の昇り降りなどの負担が少ないマンションを検討される方が多い。

 

ひとつ注意していただきたいのは、結婚をきっかけに家を購入する場合、子どもの数によって家の選択肢が変わるということです。たとえば、家の広さ部屋数。ひとりっこの予定が、家を購入した後に第二子が生まれて、家の広さや部屋数が足りなくなったというケースは少なくありません。

持ち家は賃貸のように「手狭になったからもっと広い家に引っ越そう」というふうに簡単には住み替えはできないので、ライフプランをよく話し合ってから購入する時期を決めることをおすすめします。

 

4.金利からみるタイミング
ここ数年は「超低金利時代」といわれていて、金利の面から見ると、家の買い時であることは間違いありません。

金利の違いによってどのくらい差が出るのか具体的に説明します。

たとえば同じ3,000万円の物件を35年返済で住宅ローンを組んだとしましょう。金利が3%の場合は月々の返済額は11万円、1%だと8万円です。同じ3,000万円の物件でも金利が違うと月々の返済額に3万円以上の差が出るのです。

 

もっと分かりやすくするために、金利の差額による返済額の差を下記にまとめました。

金利 月々の返済額 総返済額
1.0% 84,685円 3,557万円
2.0% 99,378円 4,174万円
3.0% 115,455円 4,849万円

(3,000万円の物件を35年の住宅ローンを組んだ場合)

 

金利の差で総返済額に大きな違いが出ることがお分かりいただけたかと思いますが、住宅ローンを選ぶときに金利の安さだけ注視するのはおすすめしません。

たとえば、変動金利型の場合は金利が上がった場合に返済額が高くなってしまうリスクがあります。選択する金利の種類によってはこういったリスクもありますので、金利の安さだけで選ぶのではなく、金利の種類(全期間固定金利・変動金利・固定期間選択型)にも注視してください。

金利の選び方を詳しく知りたい方はこちらをご一読ください。
金利の安さだけで判断してはダメ!住宅ローンの金利の選び方

 

[2]家を買う人の住宅ローン事情

家を買う人は、どのように住宅ローンを組んでいるのでしょうか。

 

1.家を買う人の9割は住宅ローンを使っている
まずは、国土交通省が公表している令和元年度 住宅市場動向調査報告書で発表された購入資金の内訳をご覧ください。

 

上図をみると、家を買う多くの人が住宅ローンを利用していることが分かります。

住宅ローンを組むときに減税制度を利用する人も多く、注文住宅の場合およそ9割の人が住宅ローンを利用しています。しかし、中古物件の場合は住宅ローンの利用者が減り、中古戸建ては約6割、中古マンションは約7割となっています。

その理由として、中古物件の場合は、新築の物件が住宅ローン減税を受けるときの条件に加え、以下のような条件が加わるため、減税を受けていいない人が増えるためかと思います。

 

【中古物件が住宅ローン減税を受けるときの条件】
※新築の場合の条件にさらに加える
・建築された日から購入日までの期間が20年以内である(マンションなどの耐火建築物の場合は25年)
・地震に対する安全上必要な方法に関する技術的基準かそれに準ずるものに適合することが購入日前の2年以内に証明されている

引用元:令和元年度 住宅市場動向調査報告書

 

2.返済期間はどのくらいで組んでいるのか
続いて、住宅ローンを利用して家を買った方は、どのぐらいの返済期間に設定しているのかもみていきましょう。

引用元:令和元年度 住宅市場動向調査報告書

令和元年度の住宅ローンの年間返済額は121.6万円、返済負担額20%となりました。一戸建てを購入する際は、返済負担率を20%以内で返済できる価格が適切と考えるのも良いかもしれません。

 

[3]今買いたいけれど資金が足りない。親から資金援助受けるべき?

住宅購入資金を親や祖父母から援助してもらう方は少なくありません。ただ、資金援助を受ける場合には贈与税に注意しておいてください。

 

贈与税とは、相続税を除く、個人からお金や住居などの財産を受け取ったときにかかる税金のことです。1年間に贈与を受けた金額が110万円(基礎控除額)以下の場合、贈与税はかかりません。110万円を超えた場合は申告が必要です。

さらに、直系尊属(父母または祖父母)から住宅を取得するための資金の贈与を受け取った場合、一定の金額まで贈与税が非課税になる「住宅取得等資金贈与の非課税」という制度を利用できることもあります。

この制度の適用条件を満たしていれば、最大3,000万円の贈与まで、贈与税がかかりません(消費税10%の場合)。

この制度は基礎控除と併用できるので、消費税率が10%での住宅購入や新築・増改築の工事請負契約を結んだ場合、最大3,000万円に110万円(基礎控除額)を足した3,110万円まで贈与税がかかりません(一定基準を満たす住宅の場合)。

利用するための条件など、こちらの記事で詳しく解説していますので、ご一読ください。
【住宅取得等資金贈与の非課税】親からの住宅資金贈与を非課税にするには

 

[4] まとめ

結局、家はいつ買うのが良いのか??

答えは「人による」のです。人による、という言い方は非常に曖昧ですが、人によって年収も支出もライフステージも金利の選び方も違います。それをひとつにひっくるめて「いつが買い時!」と断言することはできないのです。ただひとつ言えることは、ここ数年は金利がとても低くて今後上がることはあっても下がることは考えにくい、ということ。オリンピック後に不動産価格が下がるとも噂されていますが、それはあくまでも噂で現実味がありません。市場に合わせて買い時を見極めるよりも、ご自身の年収やライフステージに合わせて買い時を考えた方が失敗する可能性はグッと低くなります。

ご自身の住宅予算や家の買い時を知りたい方は、ぜひミツバハウジングにご相談ください。失敗しない資金計画、ギリギリの生活にならない住宅予算を専門スタッフがご提案いたします。

 

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