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住活コラム

【離婚で財産分与】住宅ローンや名義はどうなる?
住宅ローン
税金・制度

【離婚で財産分与】住宅ローンや名義はどうなる?

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【目次】
[1]そもそも財産分与って何?
1.財産分与の種類
2.財産分与の対象となるもの(共有財産)
3.財産分与の対象とならないもの(特有財産)
4.財産分与を請求できる期間は離婚から2年以内
[2]離婚でマイホームを財産分与する3つの方法
1.住宅ローンを残したままどちらかが住み続ける
2.住宅ローンを完済して売却する
3.住宅ローンが残っている状態で売却する
[3]住宅ローンや名義はどうなる?を財産分与するときの注意点
1.契約内容をしっかりと把握しておく
2.名義変更をするには金融機関の承諾が必要
3.離婚をしても連帯保証人としての責任は続く
4.返済不能になった場合は任意売却も検討する
5.名義人以外が住み続ける場合は登記の名義に注意

[4]マイホームの価値を調べるには不動産屋に価格査定書を依頼する
[5]まとめ

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早く離婚をしたくて急いでしまうと、夫婦の財産について曖昧なまま別れてしまいがちですが、後々トラブルにならないためにも、離婚時にはしっかりと財産分与について取り決めておくことが重要です。

そこで今回の記事では、「離婚をして財産分与を行うことになった!でも名義や住宅ローンはどうなるのだろう?そもそも財産分与って何!?」とお悩みの方を対象に、財産分与の基礎知識や注意点などを解説します。

 

[1]そもそも財産分与って何?

財産分与とは、婚姻中に夫婦で築き上げた財産を、離婚の際に分け合うことをいいます。法律(民法768条1項)でも、離婚の際には相手方に財産分与を請求することができると定められています。

 

1.財産分与の種類
財産分与には、大きく分けて以下の3種類があります。

(1)清算的財産分与婚姻中に夫婦で築き上げた財産の清算
清算的財産分与は、離婚原因があるか否かは関係なく、あくまでも「婚姻中に夫婦で築き上げた財産を2人で分け合う」という考え方に基づいています。そのため、浮気や借金など、離婚原因を作った側の請求でも財産分与が認められることになっています。

(2)扶養的財産分与離婚によって生活に困窮する配偶者への扶養としての分与
扶養的財産分与とは、離婚によって配偶者が生活に困窮してしまう場合に、扶養的な目的により財産分与することをいいます。たとえば、専業主婦(主夫)であったり、病気や高齢であったりする場合に財産分与が認められます。この方法は、離婚後も配偶者を扶養するために一定額を支払うという方法が一般的です。

(3)慰謝料的財産分与慰謝料としての意味を含む分与
本来、慰謝料というものは、財産分与とは性質が異なりますが、慰謝料と財産分与をまとめて財産分与として請求するケースもあります。

 

2.財産分与の対象になるもの(共有財産)
婚姻中に夫婦で築き上げた財産であれば、マイホームの名義を問わず、財産分与の対象であると判断されます。

共有財産は、持ち家、家具、家電、車、夫婦の片方の名義になっている預貯金、退職金など、婚姻中に夫婦が協力して築き上げた財産であれば、財産分与の対象となります。

なお、先にご説明した「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」とも、離婚による財産分与で財産が渡される場合は、贈与ではなく財産分与という扱いになるので、贈与税はかかりません。ただし、様々な事情を考慮しても財産分与の割合が多すぎる場合や贈与税がかかることがあります。

 

3.財産分与の対象にならないもの(特有財産)
特有財産とは、「婚姻前から夫婦どちらかが有していた財産」と「婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産」のことをいいます(民法762条1項)。

「婚姻前から夫婦どちらかが有していた財産」とは、結婚前に貯めていた預金などです。

ただし、特有財産だとしても、婚姻後に夫婦が協力したことによって資産を維持できていたといえる場合や、資産が増えたのは夫婦の努力があったという場合には、貢献した割合に応じて財産分与の対象となるケースもあります。

 

4.財産分与を請求できる期間は離婚から2年以内
財産分与は、離婚と同時に取り決めを行うことが一般的です。

しかし、離婚をするときに財産分与の取り決めをしなかった場合であっても、離婚後に財産分与を行うことも出来ます。ただし、財産分与を請求できる期間は、離婚から2年以内(民法768条2項ただし書き)と法律で定められていますのでご注意ください。

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[2]離婚でマイホームを財産分与する3つの方法

それでは、実際に離婚でマイホームを財産分与する方法をみていきましょう。

 

1.住宅ローンを残したままどちらかが住み続ける
住宅ローンを完済しないで夫婦どちらかが住み続ける場合は、不動産の資産価値から住宅ローンの残高を差し引き、算出された金額が財産分与の対象となります。

【例】
家の資産価値:2,000万円
住宅ローンの残債額:1,000万円

家の資産価値(2,000万円)から住宅ローンの残債額(1,000万円)を差し引き、1,000万円が財産分与の対象となり、マイホームに住み続ける側が半額の500万円を支払います。

ただし、資産価値が住宅ローンの残債額を上回った場合は、財産だとみなされないため、財産分与はできません。

 

2.住宅ローンを完済して売却する
住宅ローンを完済している場合は、夫婦どちらかがそのままマイホームに住み続けるか、不動産を売却して売却益を分け合うかの二択になります。

名義人以外が住宅を取得する場合は、不動産の名義変更が必要です。申請するには、登記済権利書、固定資産評価証明書、住民票、印鑑証明書などを用意して法務局に登記変更申請を行ないます。

 

3.住宅ローンが残っている状態で売却する
住宅ローンが残っている場合は、ちょっと注意が必要です。

不動産を売却し、アンダーローン(売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態)であれば、売却益を財産分与できます。ただし、オーバーローン(売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態)の場合、不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまうため、足りない分のお金を用意しなければマイホームを売却することができません。

その場合は、新しいローンを組んで売却後も返済を続けるか、任意売却という手段もありますが、任意売却の許可が出るかどうかは、金融機関の判断次第になります。住宅ローンの残債によっては、不動産売却することができない可能性があることをご承知おきください。

 

[3]住宅ローンや名義はどうなる?を財産分与するときの注意点

財産分与をするならば、住宅ローンや名義の手続きについても知識を身に付けておきましょう。ここでは、財産分与を行うときの注意点について解説します。

 

1.契約内容をしっかりと把握しておく
財産分与する際には、住宅ローンの契約内容や名義人、住宅ローンの残債、連帯保証人など、契約内容をしっかりと把握しておくことが重要です。

離婚の際にはいろいろな手続きや取り決めがあり多忙かと思いますが、後々のトラブルを避けるためにはお互い納得の上で不動産の売却や財産分与を進めていく必要があります。

契約内容を曖昧にしたまま財産分与をすると、離婚してから数年が経過した頃に、いきなり連帯保証人としての返済の請求をされるケースもありますのでご注意ください。不動産の詳細を調べたいときは、法務局で「不動産登記簿」を取得するか、インターネットでも確認できます。

また、住宅ローンの契約書を確認すれば、住宅ローンの残債や契約者の名前、連帯保証人について確認できますので、面倒だからと曖昧にせず、必ず把握しておきましょう。

 

2.名義変更をするには金融機関の承諾が必要
住宅ローンの残債がある場合は、金融機関の承諾がなければ名義変更ができません。

たとえば、夫名義で、妻が専業主婦の場合、妻がその家に住み続けるには住宅ローンの名義を夫から妻に変更しなければなりません。しかし、妻の収入が金融機関の基準に満たしていない場合は、名義変更を認めてもらえません。

そのため、住宅ローンを完済しないままマイホームを名義人以外が住み続ける場合は、名義変更を行なわないまま名義人以外が住み続けるというケースもあります。

 

3.離婚をしても連帯保証人としての責任は続く
夫婦で住宅ローンを組む方法には「ペアローン」「連帯債務型」「連帯保証型」があります。

それぞれの違いを下記にまとめましたのでご覧ください。

収入合算

ペアローン

連帯保証 連帯債務
主債務者 主債務者 主債務者+妻の連帯保証人
連帯保証人 連帯債務者 主債務者+夫の連帯保証人
住宅ローン控除 主債務者のみ利用できる 夫も妻も利用できる
団体信用生命保険 主債務者が死亡したときだけ保険が下りる 連生型の団信ならどちらか一方の死亡で保険が下りる それぞれ借りた分のローンだけ保険が下りる
ローン事務手数料 1つ分 2つ分

 

連帯保証型
夫婦のどちらかがが債務者となって返済義務を負い、もう一人がその連帯保証人となって債務者が住宅ローンを返済できなくなったときに返済義務を負います。連帯保証人は団体信用生命保険に加入することはできません。

連帯債務型
夫婦のどちらかが住宅ローンの主債務者となって住宅ローンを組み、もう一人は連帯債務者として同じくその住宅ローンを組みます。連帯債務者は主債務者と同等の返済義務を負うことになります。団体信用生命保険は、主債務者は加入することができますが、連帯債務者は金融機関よって加入できるか異なります。

ペアローン
夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。2本立てのローンでお互いが債務を負うとともに連帯保証人になります。団体信用生命保険もそれぞれ加入します。

 

連帯債務型やペアローンは、住宅の所有権は共有名義になります。そして、離婚後も連帯債務の責任は続きます。
売却して財産分与を行う場合の割合は、住宅ローンを含めて住宅取得のために出資した金額に応じて決めることが一般的です。資金の割合に違いがある場合は、贈与税がかかる可能性がありますので、税理士に確認してください。

 

4.返済不能になった場合は任意売却も検討する
任意売却とは、住宅ローンの返済できなくなった場合に、金融機関の合意を得て不動産の抵当権を解除してもらい、売却することをいいます。

離婚後に住宅ローンの返済ができなくなった場合は、任意売却を検討する必要が出てきます。

競売と同様の意味で捉えている方もいらっしゃいますが、任意売却と競売とは内容が全く異なります。競売は債務者の同意なしに担保不動産を強制的に売却されます。債務者の代わりに裁判所が物件を売却し、その売却代金から住宅ローンの借入金を回収します。

一方、任意売却は債務者の意思で売却します。任意売却後に金融機関と話し合いを行ったうえで、月々の返済額を決定しますが、通常は月額10,000円~50,000円になることが一般的です。つまり、住宅ローンの残債が500万円で、毎月50,000円返済していく場合は、完済までに10年間かかるということになります。

なお、連帯保証人がいる場合は、連帯保証人の任意売却に対する同意が必要となります。連帯保証人に連絡が取れない、同意が得られない、という場合は任意売却することができません。

 

5.名義人以外が住み続ける場合は登記の名義に注意
離婚後、名義人以外がマイホームに住み続ける場合は、名義変更は早めに済ませておきましょう。

名義人と居住人が異なっていると、無断で不動産を売却されたり、差し押さえにあったりする可能性があります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関の承諾を得なければ名義変更はできませんが、完済している場合は、財産分与の話し合いで合意が出たらすぐに名義変更することをおすすめします。

 

[4]マイホームの価値を調べるには不動産屋に価格査定書を依頼する

離婚時に財産分与を行うには、不動産の資産価値を調べないことには何も始まりません。

 

不動産の資産価値を調べる最もおすすめの方法は、不動産屋に価値査定書の作成を依頼することです。この方法は、一般的に「無料査定」と呼ばれていて、宅地建物取引業法に基づき算出されます。

鑑定会社に依頼すると数十万円の費用がかかりますが、不動産屋に価値査定書を依頼すれば費用はかかりません。

不動産屋は「家を売るプロ」ですから、常に最新の相場を把握し続けています。「3ヶ月以内に売却できると判断される価格」が、査定額として提示されるので、鑑定会社に依頼をする前に試してみる価値は充分にあると思います。何といっても無料ですから。
そのまま売却の仲介を依頼することもできるのでとても効率的な方法です。

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[5] まとめ

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財産分与は、法律上認められている権利

財産分与と聞いてもピンとこない方も多いかもしれませんが、法律が絡む、とても大きな問題です。現在持ち家を所有していて離婚する予定の方は、財産分与に関する知識をしっかりと備えておきましょう。

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