【マイホーム購入】固定資産税の基礎知識と軽減措置

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【目次】
[１]固定資産税の基礎知識
１.課税対象となる資産
２.支払い時期
３.計算方法
[２]固定資産税の軽減措置
１.土地（住宅用地特例減税）
２.新築物件の軽減措置
３.長期優良住宅の軽減措置
４.既存住宅の軽減措置
[３]新築住宅（令和元年築）の税額計算
[４]一戸建てとマンション、固定資産税が高いのはどっち？
[５]新築と中古、固定資産税が高いのはどっち
[６]まとめ
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固定資産税は、避けて通れないランニングコストです。もし、あなたが購入する物件が新築や長期優良住宅であれば、軽減措置によって固定資産税額が3年、または5年間1/2になる可能性があります。

この記事では、固定資産税の基礎知識や軽減措置について解説していますので、これからマイホームの購入を計画されている方は参考にしてください。

 

[１]固定資産税の基礎知識

はじめに、固定資産税の基礎知識についてご説明します。

 

１.課税対象となる資産
固定資産税は、土地や家屋だけではなく償却資産（会社や個人が事業のために用いている構築物・機械・工具・器具・備品等の固定資産）も課税対象となります。

固定資産税の課税対象となる資産は下記のとおりです。

・土地…田、畑、宅地、池沼、山林、原野、雑種地など ・家屋…住宅、店舗、工場、倉庫、事務所など ・償却資産…事業用のために用いる構築物、機械、器具、備品など

参考：横浜市「固定資産税・都市計画税について」

 

２.課税対象となる資産
固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している資産に対して課税されます。

横浜市の場合は、毎年4上旬に資産を所有している地域の自治体から納付通知書（納付書）が送付されます。納付書は、1年分の固定資産税を一括納付できる納付書と、第1～4期に分けた納付書の2種類あります。

横浜市の令和2年度の支払い期限は下記のとおりです。

第1期：4月末日 第2期：7月末日 第3期：12月末日 第4期：翌年2月末日 ※末日が土休日の場合は、その翌日が納期限となります。

参考：横浜市の令和2年度　市税納期カレンダー

ちなみに、一括で納付しても国民年金のように割引制度などはありません。

 

３.計算方法
固定資産税の計算式は、下記のとおりです。なお、評価額（固定資産税額）は3年に一度見直しがあります。

固定資産税＝課税標準額（固定資産評価額）×税率（1.4％） ・土地…課税標準額×税率1.4% ・家屋…課税台帳に登録されている価格×税率1.4% ・償却資産…課税標準額×税率1.4%

 

[２]固定資産税の軽減措置

住居用の土地や建物は、一定の条件を満たすことで軽減措置が適用されます。条件を満たした場合は、固定資産税額が3年、または5年間1/2になります。

 

マイホーム購入後には固定資産税のほかに都市計画税の支払いもあります。都市計画税は土地に対しての軽減措置がありますので、あわせてご紹介します。

下記の図は、軽減措置をまとめたものです。

種別		適用条件	固定資産税	都市計画税
住宅 （令和2年3月31日まで新築の場合）	一戸建 マンション	・3階以上の耐火・準耐火建築物 ・専用住宅・店舗併用住宅（店舗併用の場合、居住スペースが1/2であること） ・居住部分の床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下	・3階以上の耐火・準耐火建築物…新築後5年間、1/2減額 ・上記以外の一般の住宅…新築後3年間1/2減額	軽減なし
土地 （住宅用地特例減税）	小規模住宅用土地	一戸あたり200㎡までの部分	土地の課税評価額が1/6に軽減 ※ただし、建物の床面積の10倍が限度	土地の課税評価額が1/3に軽減
	一般住宅用土地	一戸あたり200m2を越える部分	土地の課税評価額が1/3に軽減 ※ただし、建物の床面積の10倍が限度	土地の課税評価額が2/3に軽減

※マンションの場合、敷地全体の面積を住居用住戸の戸数で割った面積を判定します。

次項では、固定資産税が安くなる条件について、それぞれ解説します。

 

１.土地（住宅用地特例減税）
住宅用地は、居住するために建てた家屋（住宅やアパートなど）の敷地や、敷地内にある庭や自家用車駐車場などのことを指します。

住宅用地には下記のような軽減措置があります。

・小規模住宅用地（一戸あたり200㎡までの部分）…課税標準 × 1/6
・一般住宅用地（一戸あたり200m²を越える部分）…課税標準 × 1/3

どちらも、建物の床面積の10倍が限度となります。

 

２.新築物件の軽減措置
新築住宅は一定の要件を満たせば、住宅購入後から固定資産税額が3年、または5年間1/2に減額される軽減措置があります。（ただし、居住床面積120m2まで）

 

軽減措置の計算式 新築住宅の固定資産税額＝課税標準額（＝評価額）×1.4％×1/2

 

軽減措置の対象となる新築物件の要件は以下のとおりです。令和4年3月31日までに新築された住宅に対して適用されます。

 

軽減措置の対象となる新築物件の要件
床面積	貸家以外	一戸建て	50㎡以上280㎡以下であること
		店舗などの併用住宅	居住部分の床面積が全体の1/2以上で、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
		マンションなど一戸建て以外	40㎡以上280㎡ル以下であること
	貸家	一戸建て	50㎡以上280㎡ル以下であること
		マンションなど一戸建て以外	40㎡以上280㎡以下であること

※マンションなどの区分所有家屋の床面積は「専有部分の床面積＋一棟の専有部分の床面積の合計に対する、所有する専有部分の床面積の割合に応じて各戸に割り振った共用部分（廊下や階段室等）の床面積」で判定します。

また、賃貸マンションなどについても独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。

参考1：一般社団法人　住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅とは」

参考2：認定基準の詳細（国土交通省長期優良住宅法関連情報のページ）

 

３.既存住宅の軽減措置
既存の住宅にバリアフリー化や耐震改修、省エネ改修を行った場合にも軽減措置が適用されます。

・バリアフリー化…120㎡までの床面積に対する固定資産税額1/2が減額されます。新築後10年以上経過、賃貸住宅は対象外などの一定要件があります。

・耐震改修…120㎡までの床面積に対する固定資産税額1/3が減額されます。

・省エネ改修…120㎡までの床面積に対する固定資産税額1/3が減額されます。賃貸住宅は対象外など一定要件があります。

 

[３]新築住宅（令和元年築）の税額計算

令和元年築の新築住宅を例に、計算してみましょう。

 

◎価格が1千万円、床面積が125㎡の2階建住宅の本来の税額
固定資産税：1千万円×1.4/100＝140,000円（100円未満切り捨て）
都市計画税：1千万円×0.3/100＝30,000円（100円未満切り捨て）
合計税額：140,000円＋30,000円＝170,000円

 

・減額される額
固定資産税
{（1千万円×1.4/100）×（120㎡/125㎡）}×1/2＝67,200円
減額税額は67,200円
 

・令和2年度の税額
170,000円(本来の税額)－67,200円(減額税額)＝102,800円

※実際の税額計算は、区内にお持ちの全ての固定資産（土地・家屋）の課税標準額を合算し、1,000円未満を切り捨てた額に税率を乗じ算出した税額の100円未満を切り捨てます。

参考：横浜市　新築住宅（令和元年築）の税額計算例

 

[４]一戸建てとマンション、固定資産税が高いのはどっち？

一戸建てとマンション、固定資産税にどのような違いがあるのかみていきましょう。

 

【設定条件】
・一戸建て
物件価格：5,000万円（土地3,500万、建物1,500万）
初期評価額：土地1,295万円（購入価格の37%）、建物275万円（購入価格の25%）

・マンション
物件価格：5,000万円（土地1,500万円・建物3,500万円）
初期評価額：土地555万円（購入価格の37%）、建物1,050万年（購入価格の30%）

・中古住宅の経年劣化補正率計算
一戸建て：6年目0.58、16年目以降0.20
マンション：6年目0.6737、30年目：0.4632        

	1回目	6年後	30年後
新築一戸建て	56,450円	60,650円	40,700円
中古一戸建て （築10年）	51,725円	40,700円	40,700円
新築マンション	84,980円	111,984円	73,220円
中古マンション （築10年）	106,824円	99,092円	68,134円

上図をみると、固定資産税はマンションの方が高いことが分かります。土地と建物の割合で固定資産税を考えてみると、一戸建ての場合は土地の割合が多く建物割合が低く、マンションは土地を居住者で割るので建物の割合が多くなっています。すべての物件に当てはまるわけではありませんが、土地と建物の割合だけで考えると、マンションの方が固定資産税は高い、と言えるでしょう。

 

[５]新築と中古、固定資産税が高いのはどっち？

新築物件は、要件を満たせば固定資産税の軽減措置を利用できるため、物件取得時当初は中古よりも新築の方が固定資産税は安くなります。（新築マンション5年間・新築一戸建て3年間）

 

注意して欲しいのが「新築は固定資産税がずっと安い」「中古は固定資産税が高い」というわけではないということ。安いのは、あくまでも軽減措置の適用期間だけです。軽減措置が終了したときに「急に固定資産税が高くなってビックリした」ということにならないようにしましょう。

そして、もうひとつ理解しておいていただきたいことが、固定資産税の仕組みについてです。固定資産税は、土地と建物に対して課税されます。建物は経年劣化により年数が経つごとに固定資産税も安くなっていきます。

ということは、築年数が古くなったら固定資産税はゼロになるのでしょうか。

答えはNOです。土地は経年劣化しないので、資産価値は残ります。

一戸建ての場合、住み始めて10年経過すると建物の価値は物件取得時の半分ほどの価格にまで下落します。そして20年を超えると下げ止まり、土地の価格だけが資産価値として残ります。

一方、鉄筋コンクリート造のマンションは一戸建てよりも建物の耐用年数が一戸建てよりも長いため（一戸建て22年・マンション47年）、固定資産税の下がり方は一戸建てよりもゆるやかです。

つまり、新築は軽減措置で減額されるので固定資産税が安く見えて、中古は買ったときから時間が経っているので最初から固定資産税が安いということです。

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