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住活コラム

まだ信じているの!?「家を買うなら年収の5倍まで」は昔の話
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住宅ローン

「家を買うなら年収の5倍まで」は昔の話

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【目次】
[1]「年収5倍まで」は金利5%時代の古い考え
1.昔の銀行は物件価格の8割までしか融資してくれなかった
2.なぜいまだに「年収の5倍」論が残っているのか
[2]実際のところ、年収の何倍までならいいの?
1.年収からみる住宅予算は、ただの目安にしかすぎない
2.「年収の5倍」では物件を選べない!?現代の価格水準
3.上限額は「借入可能年数×年収の20%」が目安
[3]ギリギリの生活にならない住宅予算の立て方
1.自己資金を初期費用に使いきらない
2.無理なく返せる金額なのか考える
[4]まとめ
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「家を買うなら年収の5倍まで」という話を聞いたことはありますか?

年収400万円の場合は2,000万円まで。年収500万円の場合は2,500万円までということになります。物件探しをされている方ならお分かりかと思いますが、2,000万円台の物件はそう多くありませんよね。

実は、「年収の5倍まで」というのは今から28年前につくられた古い考えなのです。

 

[1]「年収5倍まで」は金利5%時代の古い考え

「家を買うなら年収5倍まで」論が始まったきっかけは、今から28年前の1992年に遡ります。

当時の政府が、経済計画として「生活大国5か年計画」を打ち出しました。その計画のひとつに「年収の5倍程度で良質な住宅を買えるようにする」ことを盛り込んだのです。この政策はマスメディアにも取り上げられていたので、この時代をきっかけに「家を買うなら年収5倍まで」という目安が広まったのでしょう。

1.昔の銀行は物件価格の8割までしか融資してくれなかった
かつての銀行は、融資可能な金額が物件価格の8割とされていたため、2割の頭金がないと融資してくれませんでした。

つまり、2割の頭金がないと住宅ローンを組めなかったのです。さらには、住宅ローンの金利が5~8%という高金利で、銀行の審査も厳しく、現代よりもマイホーム購入のハードルはとても高い時代でした。

2.なぜいまだに「年収の5倍論」が残っているのか
現在の金利は、変動でも固定でも1%前後の超低金利です。

頭金ゼロでも住宅ローンを組むことも珍しくなく、昭和の時代とはくらべものにならないくらいマイホーム購入のハードルは低くなっています。それなのになぜ、いまだに「年収の5倍論」が残っているのでしょうか。

おそらく「分かりやすい目安」だからかと、筆者は考えます。長年にわたり使い回されて都市伝説となっても、売主や仲介会社からすれば使い勝手の良い目安なのでしょう。

あなたの年収だけをみて「年収の○倍の物件なので問題なく買えますよ!」という営業トークをしてくる仲介会社はやめておきましょう。このような会社はお客様のことをまるで考えていません。良い仲介会社なら、年収だけで「買える・買えない」を判断しません。「年収の5倍論」は昔の話。買う側もこの目安に引っ張られないようにしてください。

 

[2]実際のところ、年収の何倍までならいいの?

 

1.年収からみる住宅予算は、ただの目安にしかすぎない
当コラムでも何度か説明しましたが、年収から住宅予算(自分がいくらの家が買えるのか)を考えるのはおすすめしません。

なぜなら、年収からみる住宅予算というのは、ただの目安にしかすぎないからです。

目安を鵜呑みにすると必ず失敗します。たとえあなたが同僚と同じ年収であっても、月々の支出は違うのです。月々の支出は、家族数やマイカーの有無、保険、クレジットカードの利用などによって、いくらになるかは人それぞれ。

また、人によって住宅ローンの借入可能額も異なりますし、審査に通ることもあれば落ちることもあります。実際にいくら借りられるのか、いくらまでの家が買えるのかは、年収だけでは判断できません。

それを理解した上で、下記の「年収からみる住宅予算(いくらまでの家が買えるか)」を参考にしてください。

年収 住宅予算
400万円 3,180万円
500万円 3,940万円
600万円 4,730万円
700万円 5,520万円
800万円 6,300万円
1,000万円 7,880万円

※頭金・ボーナス払い0円/35年ローン

上の表は頭金ゼロで計算しているので、頭金をある程度用意できればこの表よりも住宅予算は高くなります。また、マイカーローンがある人や勤続年数が短い人などは、住宅ローンの借入限度額が少なくなるため、表の数字よりも住宅予算が少なくなる可能性があります。

しつこいようですが、これはあくまでも目安にしかすぎませんので、正確な住宅予算を知りたい方はぜひ当社スタッフまでご相談ください。

 

2.「年収の5倍」では物件を選べない!?現代の価格水準
現代の年収倍率は、どのくらいなのでしょうか。

不動産の価格水準と年収倍率に関しては、国土交通省が「住宅経済関連データ」を毎年リリースしています。

平成30年の住宅経済関連データ「首都圏の住宅価格の年収倍率の推移」では、首都圏の住宅価格と年収倍率が下記のように公表されています。

平成28年 平成29年 平成30年

年収(万円)

806 818 802
マンション 価格(万円) 5,490 5,908 5,871
年収倍率 6.8倍 7.2倍 7.3倍
床面積(㎡) 69.2 68.8 67.6
建売住宅 価格(万円) 4,970 4,833 5,168
年収倍率 6.2倍 5.9倍 6.4倍
敷地面積(㎡) 124.3 126.0 124.1
床面積(㎡) 99.3 99.6 99.2

引用元:国土交通省「3(1)首都圏の住宅価格の年収倍率の推移」

上図をみると、年収は年々下がっていますが、年収倍率は上がっていることが分かります。平成30年のマンションを購入した人の年収倍率はなんと7.3倍!

ここ数年はマンションの人気が高まっているので、物件価格が高騰していることも理由のひとつではありますが、「年収の5倍」どころか7倍以上で購入している方も少なくありません。

購入するエリアにもよりますが、首都圏で物件をお探しの方は、年収の6~7倍程度は見込んでおいた方が良いでしょう。この水準よりも低い倍率で購入することも可能ですが、物件の選択肢は少なくなるかもしれません。

 

3.上限額は「借入可能年数×年収の20%」が目安
年収からみる住宅予算については先述しましたが、単純に年収の何倍までなら安心、という計算ができないのが悩ましいところです。

みんなが年収の7倍で家を買っているから自分も大丈夫とも限りません。

確実な方法は、不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談して自分の住宅予算を計算してもらうことですが、「行動する前にある程度の数字が知りたい」という方は少なくないかと思います。

住宅ローンの借入上限額を考えるとき、年収も重要なのですが、それと同時に気にして欲しいのが完済時の年齢です。
すべての人に当てはまるわけではありませんが、日本の企業にお勤めの方は55歳頃から給料が2割前後減っていきます。70歳定年という話もありますが、定年を迎えるまで若い頃と同レベルの年収を確保することは難しいのではないでしょうか。また、病気や体力面でも問題が出てくる年代なので、まだローンが残っているのに働きたくても働けない、という可能性も出てきます。

そのような事態を回避するには、定年を迎える65歳までに住宅ローンを完済できるよう逆算するしかありません。たとえば、40歳で住宅ローンを35年で組んだ場合、完済時は75歳です。65歳で定年した後の10年間、どうにかして住宅ローンの返済にあてなければなりません。想像すると怖くなりますよね。

そこで、40歳から65歳までの25年間を借入可能年数とし、「借入可能年数×年収の20%」が住宅ローンの上限額と考えます。物件を探す際は、この上限額を超えないようにすれば老後の生活が苦しくなるリスクはかなり抑えることができるでしょう。

もちろん、これもあくまでも目安にすぎませんので、物件を探す前に必ず自分の住宅予算をプロに計算してもらってくださいね。

 

[3]ギリギリの生活にならない住宅予算の立て方

誰だって住宅ローンの返済に追われるギリギリの生活はしたくありません。年収が高くても低くても、住宅予算の立て方を間違えると住宅ローンの返済はおろか、生活費さえ捻出することが難しくなることがあります。そんな事態を避けるには、どうしたらよいのでしょうか。

1.自己資金を初期費用に使いきらない
家を買うために貯金をしているという方は多いことでしょう。家を買うときは諸費用がかかるのである程度の自己資金は必要です。

諸費用も住宅ローンに組みこむこともできますが、少しでも返済額を抑えたいという場合は自己資金を用意しておいた方が得策です。

頭金ゼロで住宅ローンを組む方も最近は珍しくありませんが、参考までに頭金の金額でどのくらい返済額に違いが出るのか下記にまとめましたので参考にしてください。

(例)年収400万円で頭金を用意した場合の返済額

頭金 なし 100 200 300 400 500
借入限度額 2,506
購入限度額 2,405 2,505 2,605 2,705 2,805 2,905

(単位:万円)35年ローン・金利2%

上記の表をみると、頭金なしと500万円用意した場合の差額は500万円です。比べてみると大きい差ですが、500万円貯めるまで何年かかるのかも冷静に考えましょう。貯めている間にどんどん歳をとっていくので、住宅ローンの返済期間は短くなっていき、結局は頭金ゼロの場合と返済額はそんなに変わらないということになります。

厳しいことをいますが、25歳からの5年間と40歳からの5年間を同等に考えてはいけません。完済時の年齢も考えましょう。

かつては「頭金は物件価格の2割必要」といわれていましたが、これも「年収の5倍論」と同様に昔の話です。かつての銀行は物件価格の8割までしか融資してくれなかったため、残りの2~3割は頭金を用意する必要があったのです。今はそんな時代ではありません。

また、家を買うために貯蓄をすべて使い果たしてしまうのもおすすめしません。家族が急に病気や怪我をする可能性もありますし、人生何が起こるか分かりません。万が一の事態に備えて、下記の費用は残しておきましょう。

入居費用…一般的な新築住宅の場合、必要最低限の家具購入費は50万円程度必要です。

万が一のときの貯蓄…怪我や病気、急な支出に備えるための貯蓄。生活費の3カ月~半年分を目安です。

将来のための貯蓄…教育費やマイカー購入資金、レジャー費、家具家電の買い換え費用、医療費など

 

2.無理なく返せる金額なのか考える
住宅ローンの返済だけではなく、マイカーの維持費、お子様の教育費、固定資産税などのランニングコストなどがあっても、本当に無理なく返せるのかしっかり資産計画を立てることが大切です。

今は昔よりも住宅ローンへのハードルが低いので、借入上限額ギリギリでも家を買えてしまうのです。買えることは喜ばしいことなのですが、問題は買った後の生活です。

住宅ローンは長ければ35年も続きます。ローンの返済だけで毎月ギリギリで、家族で旅行や外食もできない、子どもに習い事もさせてあげられない、そんな生活は避けたいですよね。無理なく返せる金額なのか、ローンだけでいっぱいいっぱいにならないか、しっかり考えてくださいね。

 

[4] まとめ

年収にとらわれて家を買うタイミングを逃す方がリスクは大きい

家を買うときはつい年収にばかり注視してしまいがちですが、年収にとらわれて家を買うタイミングを逃す方が実はリスクが大きいのです。

「あと数年したら年収が上がるからそれまで待つ」なんて、厳しいことを言ってしまえば、買わない言い訳をしているのと同じことです。「年収が上がるまで」「頭金が貯まったら」なんて言っていないで、いつか買おうと考えているのなら、今すぐ動きましょう。実際に今すぐ買わなくても、住宅予算だけも立てておけば本当に買い時なときにすぐに行動に移せます!お気軽にミツバハウジングまでご相談ください。

 

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