【賃貸と持ち家】生涯コストの差は〇〇〇万円
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【目次】
[１]賃貸と持ち家のメリットデメリットをおさらい
１.賃貸のメリットデメリット
２.持ち家のメリットデメリット
[２]賃貸と持ち家の生涯コストの差は〇〇〇万円の差
[３]持ち家は住宅ローンで得をする！？
１.住宅ローン減税とすまい給付金で住宅費がカットできる
２.住宅ローン控除とすまい給付金でもらえるお金
[４]「持ち家は資産になる」というけれど、本当？
[５]まとめ
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近頃は「一生賃貸派！」「やっぱり持ち家が欲しい！」というふうに、家に対しての選択肢が豊富です。しかし、気になるのが生涯コスト。賃貸と持ち家、それぞれにかかる生涯コストにはどのぐらいの差があるのでしょうか。
[１]賃貸と持ち家のメリットデメリットをおさらい
まずは、賃貸と持ち家のメリットデメリットを確認していきましょう！
１.賃貸のメリットデメリット
賃貸のメリットデメリットは以下の通りです。
メリット
◎気軽に住み替えができる
◎持ち家よりも初期費用がかからない
◎固定資産税を払う必要がない
◎修繕費用を負担しなくてもよい
デメリット
◎自分の資産にはならない
◎リフォームやDIYなど自由にできない
◎ファミリー向けの物件は少ない
◎更新料がかかる
◎老後に不安がある（高齢になった時、借りられないかもしれない）
賃貸はフットワークの軽さが魅力ですが、高齢になるにつれ家を借りることが難しくなる可能性があります。若いうちは賃貸で、高齢になったら現金一括で持ち家を購入するという方もいらっしゃいますが、家賃を払いながら貯蓄をするのはかなりの計画性が必要ですね。
２.持ち家のメリットデメリット
持ち家のメリットデメリットは以下の通りです。
メリット
◎自分の資産になる
◎家を担保にして融資を受けやすくなる（リバースモーゲージなど）
◎住宅ローン減税などの税制面での優遇制度がある
◎団体信用生命保険に加入していれば、万が一のとき、住宅ローンがゼロになる
◎ペットの飼育やDIYなど、自分好みの家にできる
デメリット
◎初期費用が賃貸よりも高い
◎固定資産税などの税制面でのコストがかかる
◎引っ越したくなっても簡単に住み替えできない
◎家の修繕費用は自分で負担する必要がある
◎自然災害などで被害があると、自己負担額が増える可能性がある
自分の資産になること、自由度が高い（自分好みの家にできる）ことが持ち家のメリットです。一方で、初期費用や税制面でのコストが賃貸よりもかかる点がデメリットとして挙げられます。ただ、持ち家の場合は住宅ローン減税やすまい給付金などの要件を満たしていれば、費用を抑えることができます。
[２]賃貸と持ち家の生涯コストの差は〇〇〇万円の差
それでは、賃貸と持ち家の生涯的にかかる費用を比較してみましょう。どちらも50年換算とします。
|
賃貸 |
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| かかる費用 | 金額 | |
| 初期費用 | 仲介手数料 | 10万円 |
| 家賃保証料 | 11万円 | |
| 敷金・礼金 | 20万円 | |
| 火災保険料 | 3万円 | |
| 合計 | 44万円 | |
| ランニングコスト（月々） | 家賃 | 10万円 |
| 管理費 | 1万円 | |
| 合計 | 6千600万円 | |
|
ランニングコスト（更新時） |
更新料 | 10万円 |
| 火災保険料 | 3万円 | |
| 合計（2年に1回/24回更新） | 247万2,000円 | |
|
合計 |
6千842万円 |
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持ち家（マンション） |
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| かかる費用 | 金額 | |
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初期費用 |
頭金 | 0円 |
| 諸費用 | 120万円 | |
| 合計 | 120万円 | |
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ランニングコスト（月々） |
住宅ローン（35年払い） | 9万3,000円 |
| 管理費 | 8千円 | |
| 修繕積立金 | 1万3千円 | |
| 合計 | 5千166万円 | |
|
その他のランニングコスト |
固定資産税（毎年） | 8万円 |
| 火災保険・地震保険料（10年に1回更新） | 15万円 | |
| 家の修繕費 | 400万円 | |
| 大規模修繕（100万円×2回） | 200万円 | |
| 合計 | 600万円 | |
| 合計 | 6千476万円 | |
購入する物件、借りる物件にもよりますが、初期費用は賃貸が44万円に対し、持ち家は120万円。住み始めるための費用は大きく差が開きました。
しかし、総合的な生涯コストの差は366万円ほどで、持ち家よりも一生賃貸に住む方が生涯コストはかかることが分かります。
さらに持ち家の場合は、住宅ローン減税やすまい給付金などの税制面での優遇制度を利用すればもっとコストを抑えることができます。
また、初期費用の高さがネックになっている方も多いかもしれませんが、実は住宅ローンで初期費用も払うことができます。
賃貸は気軽に住み替えができて初期費用も持ち家よりも安いため、「持ち家よりもコストがかからない」というイメージをお持ちの方も多いかもしれませんが、実は持ち家よりも生涯コストはかかります。
一生賃貸に住みたい場合は、収入が安定している場合なら心配はいりませんが、持ち家のように万が一のことが起きたときの保障（団体信用生命保険）もないので、病気や事故などで働けなくなったときに家賃の支払いに困らない様に、ある程度の貯蓄も必要でしょう。
[３]持ち家は住宅ローンで得をする！？
持ち家は住宅ローンを利用する方がほとんどです。月々に支払う金額は賃貸と同じなのに、住宅ローンに対するハードルが高い方が多いのは不思議ですね。
おそらく利息の支払いで損をするというイメージがあるのかと思いますが、ここ数年は超低金利時代といわれるほどの金利が低いので、選択する金利さえ間違わなければ、総合的なコストは賃貸の家賃と差はありません。
また、持ち家には「住宅ローン控除」と「すまい給付金」という優遇制度があります。この制度を利用すれば、住宅費をグッと抑えることができます。
１.住宅ローン減税とすまい給付金で住宅費がカットできる
「住宅ローン控除」と「すまい給付金」についてご説明します。
◎住宅ローン控除
10 年以上の住宅ローンを利用して住宅購入またはリフォームする人を対象とした優遇制度です。「住宅借入金等特別控除」「住宅ローン減税」とも呼ばれています。年末時点の住宅ローン残高の1％相当額を所得税から控除し、控除しきれなかった分の税金は翌年の住民税から控除されます。10年間継続して控除を受けることができます。
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住宅ローン控除の対象となる条件 |
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| 新築・中古共通条件 | （1）自分自身が居住する住宅であること
住宅ローン控除は、自分自身が居住する家であることが必須のため、投資用の物件や親族の家などには適用されません。
（2）住宅取得の日から6ヵ月以内に居住、その年の12月31日まで継続して居住すること 家の引き渡し、または工事完了後6ヵ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住することと、住民票を移すことが必要です。
（3）床面積が50平方メートル以上であること 床面積が50平方メートル以上の広さがなければなりません。一戸建ては、各階の床面積の合計、マンションの場合は、専有部分の床面積で算出します。
（4）住宅ローンの借入期間が10年以上であること 9年以下の住宅ローンは適用されません。
（5）適用を受ける年の年収が3,000万円以下であること 1年でも年収が3,000万円を超えた場合、それ以降の年は住宅ローン控除を受けることができません。住宅ローン契約時の年収が3,000万円以上であれば、初年度から控除が受けられないということになります。 |
| 中古住宅の場合 | （1）築年数が以下の規定の年数以内であること
・鉄筋造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物…築25年以内
・木造などで建てられた非耐火建築物の場合…築20年以内 （築20年以上の場合は、耐震基準に適合していることを証明する必要があります。耐震基準適合証明書、または耐震等級1以上と認められた既存住宅性能評価書、または、既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要です） |
| リフォームの場合 | （1）工事費100万円以上
リフォームの場合は、工事費が100万円以上の住宅が対象となります。 |
◎すまい給付金
増税による住宅取得への金銭的負担を緩和するために創られた制度です。給付額は収入額によって異なります（令和3年12月まで実施予定）。
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すまい給付金の対象となる条件 |
| （1）年収775万円以下（家族構成によって異なります）
（2）住宅ローンを利用すること（50歳以上かつ年収650万円以下であれば利用しなくても可） （3）自分が住む住居であること （4）床面積が50平方メートル以上であること （5）品質が担保された住宅であること
・新築…住宅瑕疵担保責任保険に加入または建設住宅性能表示制度を利用 ・中古…不動産会社が売主であること。また、既存住宅売買瑕疵保険に加入または既存住宅性能表示制度を利用すること。 |
２.住宅ローン控除とすまい給付金でもらえるお金
気になるのが住宅ローン控除とすまい給付金の減税や給付金額です。それぞれいくら得をするのかみていきましょう。
◎住宅ローン控除
住宅ローン控除が受けられるのは最大400万円（40万円×10年間）で、所得税から納めた分の税金が控除されます。
たとえば、年末の時点で住宅ローン残高が3,000万円ある場合は、控除率が1％なので30万円が控除されます。納めている所得税額が40万円に満たない場合は、差額分が住民税より控除されます。ただし、所得税の課税総所得金額などの7％、または13万6500円のうち小さいほうの金額が上限となります。
◎すまい給付金
消費税10％への増税に伴い、給付金の年収上限が510万円以下から775万円以下に拡大され、給付金の最大額が30万円から50万円になりました。
消費税10％への増税後の給付金
| 年収 | 給付金 |
| 年収450万円以下 | 50万円 |
| 年収525万円以下 | 40万円 |
| 年収600万円以下 | 30万円 |
| 年収675万円以下 | 20万円 |
| 年収775万円以下 | 10万円 |
住宅ローン控除とすまい給付金に関してはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご一読ください。
[４]「持ち家は資産になる」というけれど、本当？
資産になるっていわれても、売らない限りは得をしないのでは？という声も聞きます。
子どもや孫に資産を残すといっても、そのときにどれほどの資産価値があるかは分からないし、そんな先のことよりも今、自分の代で得をしたい！という方も多いことでしょう。
まず、資産価値に関して簡単にご説明しますと、木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年といわれています。この年数を過ぎると「家の寿命＝資産価値がなくなる」と考える方もいらっしゃいますが、法定耐用年数はあくまで税制上の寿命であり、実際の建物の寿命ではありません。不動産は、「購入した時点から年数が経つにつれ少しずつ価値が下がっていく」という考え方を持っていますが、土地は劣化しないので資産価値はずっと残ります。
そして、持ち家は賃貸のように気軽に住み替えはできませんが、将来的にお金が必要なときに家を担保にして融資を受けやすくなるというメリットもあります。
代表的なのが「リバースモーゲージ」という高齢者向きの融資制度です。家を担保に融資枠を設定して、お金が必要な時に年金形式で毎月借り入れをすることができます。「資産」といってもいまいちピンとこない方もいらっしゃるかと思いますが、持ち家は老後の生活資金を得るための投資といっても過言ではないのです。
[５] まとめ
長生きすればするほど、賃貸と持ち家の生涯コストの差は開きます。
住宅ローンは最長35年で支払いが終わりますが、賃貸の場合は一生家賃を支払い続ける必要があります。人生100年時代といわれていますが、たとえば30歳から賃貸を選んだ場合は70年間家賃を支払っていかなければなりません。
持ち家の場合は住宅ローンさえ完済してしまえば、あとは生活費と毎年の固定資産税の支払い、家の修繕費用だけ用意すればよいのです。しかも、家を担保にして融資を受けやすいので、「終の棲家」を確保できるだけではなく、老後の生活費を得るための投資としても家を活用できます。
とはいえ、生活スタイルや価値観はそれぞれですので、一概に賃貸と持ち家どちらが絶対に正解か断言することはできません。ただひとつ言えるのは、一生賃貸にお住まいになる場合は、持ち家の1.5倍の生涯コストを想定しておいた方が良いでしょう。
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