新築、中古マンション、中古一戸建て、土地、不動産の購入、売却はミツバハウジング

0120-279-328

営業時間 9:00~20:00 第1第3火曜・毎週水曜定休

お問合せ 当社案内図

ホーム > 住活コラム > 離婚で不動産売却!!売り方と注意点

住活コラム

離婚で不動産売却!!売り方と注意点
住宅ローン

離婚で不動産売却するときの売り方と注意点

——————–

【目次】
[1]離婚による不動産売却は多い
[2]離婚するときに不動産を売却した方が良い理由
1.売却したお金は財産分与の対象になるため
2.住宅ローンでの繋がりを切ることができるため
3.住宅ローンの名義変更が困難なため
[3]離婚による不動産売却する際の注意点
1.売却のタイミングは離婚後
2.共有名義の場合は両者の同意が必要
3.住宅ローンの残債によっては売却できないこともある
[4]離婚による不動産売却の方法
1.不動産屋に仲介してもらう方法
2.不動産屋に買取ってもらう方法
3.任意売却
[5]まとめ

——————–

◆個別のご相談はこちら◆

不動産を売却したい理由は人それぞれですが、中でも一番多いのは、離婚です。

離婚の話し合いの中でネックになるのが、マイホームをどうするか。売るのか、このままどちらかが住み続けるのか、残っている住宅ローンはどうなるのか、考えなければならないことは山ほどあります。

今回の記事は、離婚での不動産売却にスポットをあててお話したいと思います。もし、あなたが離婚による不動産の売却をお考えであれば、ぜひご一読ください。

 

[1]離婚による不動産売却は多い

2019年の総務省統計局の統計によると、日本の離婚件数は約1.7%というデータが出ています。

 

特に20代後半~30代前半の、アラサー世代と呼ばれる夫婦の離婚率が高いようです。とはいえ、3組に1組が離婚すると言われている時代ですから、アラサー世代以外のご夫婦も他人事とは言い切れないでしょう。

そして、離婚による不動産売却を検討される方も少なくありません。特に築浅の物件を売却する理由は、離婚というケースが大半です。

不動産を売却する理由で多いのは

1.離婚
2.相続
3.転勤 などです。

近頃は「コロナ離婚」というワードも耳にするようになりました。当コラムを読んでいる方の中にも、今まさに、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

離婚による不動産売却は、なかなか気軽には相談しにくいデリケートな問題です。そのため、売却理由が離婚ということを不動産屋に伝えたら売却するときに不利にならないか、隠しておいた方が良いのか、悩まれている方も少なくないでしょう。

しかし、しつこいようですが、離婚による不動産の売却は決して珍しいことではありません。悩むべきところはそこではなく、どのようにしてスムーズに売るかです。

家を売るか、離婚後もそのまま住むかどうかも迷われている方も多いかと思います。もちろん、ご家庭によってベストな選択はそれぞれですが、不動産の現場において様々な売却の場面を見てきた筆者としましては、離婚する場合は不動産を売却した方が良い、と考えます。次項ではその理由を解説します。

 

[2]離婚するときに不動産を売却した方が良い理由

売却となると何かと大変だし、夫婦のどちらかがこのまま家に住み続けた方が良いのか迷われている方も多いかもしれません。そこで、売却することで得られるメリットを考えてみましょう。

1.売却したお金は財産分与の対象になるため
夫婦の共有財産を離婚時に均等に分割することを「清算的財産分与」と言います。

「夫名義の持ち家だし、専業主婦の私には財産分与なんて関係ないのでは?」とお考えの方は多いですが、そもそも、財産分与とは、夫婦が共に築いた財産を離婚時に分け合うこといいます。

持ち家が夫名義でも、奥さまが専業主婦であっても、結婚期間中に夫婦が築いた財産であれば共有財産とみなされ、財産分与の対象となります。不動産を売却しなければ分け合うことはできませんが、売却して現金化すれば財産分与の対象として資産を分けることができるようになります。

マイホームを購入する際、親から資金援助を受けていた場合どうなるのかというと、頭金のみ資金援助を受けた場合は、頭金部分は共有財産には該当しません。頭金分を控除した額を分け合うことになります。

たとえば、離婚時の不動産価値が4,000万円、頭金500万円を親から資金援助を受けていた場合は、3,500万円が財産分与の対象となります。

 

2.住宅ローンでの繋がりを切ることができるため
住宅ローンを組む際に、夫婦で共有名義にされた方も多いことでしょう。現代は共働き夫婦も増えていますから、珍しいことでもないですね。

ただ、離婚したからといって、共有名義が自動的に解消されるわけではないので、「夫(妻)との関わりを断ちたい!」という場合は、住宅ローンを完済するか名義変更をしないと、繋がりを完全に断ち切ることはできません。

中には、旦那様は出ていって住宅ローンを返済し続け、奥さまは未だに住み続けているというケースもありますが、後から「やっぱり売却したい」と思ったときに苦労する可能性があります。共有名義の場合、両者の同意がなければ売却はできないので、相手に連絡が取れない、話し合いに応じてくれないという事態になった場合は、本当に大変です。できれば鉄は熱いうちに…が得策です。

そもそも、不動産屋の目線としては有名義よりも単独名義の方がおすすめではあります。縁起が悪い話なのでこちらから提案はできませんが、共有名義が単独名義のどちらが良いか聞かれたら単独名義をおすすめします。

 

3.住宅ローンの名義変更が困難なため
3つ目も共有名義に関わる内容です。

夫名義で、妻が専業主婦の場合、妻がその家に住み続けるには住宅ローンの名義を夫から妻に変更しなければなりません。しかし、妻の収入が金融機関の基準に満たしていない場合は、名義変更を認めてもらえません。

夫名義のままで妻がその家に住み続ける…という選択もアリかもしれませんが、離婚後、何十年もそんな生活が可能でしょうか?ローン完済まで本当に夫は返済してくれるでしょうか?いつ売却すると言い出すかも分かりません。現実的に考えると、離婚するときに売却して財産分与し、新居を探した方が将来的なリスクは少ないのではないでしょうか。

◆個別のご相談はこちら◆

 

[3]離婚による不動産売却する際の注意点

離婚による不動産売却をする際に気を付けて欲しいことを解説します。

1.売却のタイミングは離婚後
離婚前に不動産売却をして財産を分け合うと「贈与」とみなされ、財産を受け取る側に贈与税がかかります。

離婚後の場合は、贈与ではなく財産分与という扱いになるので、贈与税はかかりません。そのため、離婚による不動産の売却をするなら、離婚前ではなく離婚後に行うのが鉄則です。

 

.共有名義の場合は両者の同意が必要
先述しましたが、共有名義の場合は、不動産売却時に両者の承諾が必要となります。自分は売却したいと思っても、双方の同意や協力がなければ売却することはできません。

特に大変なのが、相手が出て行ってしまって連絡が取れない、家の中で一切口を聞かないほど夫婦関係が悪化している、といったケース。同意が取れればどちらかが勝手に売却の手続きをしていいわけではないので、契約日や引き渡しなども同席してもらわなければなりません。

事前に同席しないことが分かっていれば「持ち回り契約」という方法もありますが、こちらも両者の承諾を得た上で行うので、相手と連絡が取れない、話し合いに応じてくれないという場合は、売却の手続きが進まず苦労します。

※持ち回り契約…売主・買主双方または一方の事情から契約の場に同席できない場合、不動産仲介会社が双方へ足を運んで契約書面に記名・押印をもらうこと。場合によっては郵送で取り交わすこともあります。(両者の承諾が必要)

 

3.住宅ローンの残債によっては売却できないこともある
住宅ローンが残っている場合は、売却の仕方に注意が必要です。

不動産の売却では、アンダーローン(売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態)であれば、売却したお金で一括返済できるため、売却ができます。

それに対して、オーバーローン(売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態)の場合、不動産を売却してもローンが残ってしまうため、足りない分のお金を用意しなければ売却できません。

お金を用意できない場合は、新しいローンを組んで売却後も返済を続けるか、任意売却という手段もありますが、任意売却の許可が出るかどうかは、金融機関の判断次第になります。金融機関の許可がおりなければ売却できません。

住宅ローンの残債によっては、売却することができない可能性があることをご承知おきください。

◆個別のご相談はこちら◆

 

[4]離婚による不動産売却の方法

離婚による不動産売却には、主に以下の2つの方法があります。

1.不動産屋に仲介してもらう方法
一番オーソドックスな方法です。不動産屋に仲介してもらう方法は、不動産屋選びさえ間違わなければ高く売却できる可能性が高いので、できるだけ高く売りたい、という場合は不動産屋の仲介による売却がおすすめです。

不動産屋の仲介による売却の流れは以下のとおりです。

1.  自分で相場を調べておく

2.  不動産屋に査定依頼をする

3.  不動産会社を決める(媒介契約を結ぶ)

4.  売り出し価格を決める

5.  売却活動を開始する

6.  買主と売買契約を結び、引渡し

 

いざ売却活動を始めると、じっくりと考える間もなく物事が進んでいくため、冷静な判断ができなくなることがあります。そんなとき、不動産屋に高い査定額を提示され「うちなら高く売れますよ」などという甘い言葉につられて契約をしてしまうケースはよくあります。その会社が大手なら特に「有名な会社だからきっと高く売ってくれるだろう」と思い込んでしまう人もいます。

大手の不動産会社が必ずしも早く・高く売れるとは限りません。不動産会社からすれば、他社はすべてライバルです。いかに自社に注目してもらうかを重点に置き、査定価格を上げ、さもこの価格で売れるようなセールストークをします。

冷静な判断をするためには、不動産屋に査定を依頼する前に不動産サイトなどで相場感を把握しておくことが大切です。所有している物件の周辺にある似た条件の物件をいくつか見ておけば、おおよその相場感はつかめると思います。

不動産屋の査定額が相場からかけ離れていた場合は、その理由を説明してもらい、納得できる説明があれば信用しても良いかと思いますが、そうでなければ仲介してもらうのはおすすめしません。

 

そして、仲介の売却において、媒介契約の種類についても知っておく必要があります。媒介契約の3種類があります。

種類 特徴
専任媒介

 

依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社に限ります。同時に複数の不動産会社とは契約できません。自分で買主を見つけて取引するのは可能。
一般媒介

 

依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。自分で買主を見つけて取引することも可能。
専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができません。自分で買主を見つけて取引することも不可。

 

専任媒介は1社としか媒介契約を結べないため、熱心な営業活動をしてくれる可能性が高い点がメリットとして挙げられます。さらに、7営業日以内にレインズ(指定流通機構)に物件情報を登録する義務と、依頼者に対して販売状況14日に一度以上のペースで報告する義務が課せられるため、依頼者にとっても安心して任せられる点もメリットです。

デメリットとしては、囲い込み(売却を依頼された物件を「他の不動産会社」紹介しないこと)が生じやすいことです。もちろん、専任媒介だから必ず囲い込みが発生するとは限らないので、囲い込みを恐れて専任媒介は選択しない、というのは少しもったいないです。

一方、一般媒介のメリットは、複数の不動産会社と媒介契約を結べるので、営業活動の範囲を広げられることが挙げられますが、専任媒介じゃないから頑張っても他の会社が契約してしまうかも。。(つまり仲介手数料がもらえない)⇒積極的な営業活動を行わないという不動産会社も多く存在します。また、不動産会社専用の物件情報サイト『レインズ』への登録は義務付けられていないこともデメリットといえるでしょう。

筆者が不動産を売却するとしたら、専任媒介の一択です。やはり営業の熱量が違うので、早く高く売るには専任媒介で熱心な販売活動をしてもらうことがベストだと思います。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説しています。
不動産売却するなら、専任媒介と一般媒介どちらがいい?

 

2.不動産屋に買取ってもらう方法
不動産屋が直接買主となる方法です。既に住宅ローンを完済していて、とにかく近所にしられず早く売りたい!売却を急いでいる!という場合はこの方法がおすすめです。

さらに、この方法は、広告などの販売活動を行わずに売却できるので、売却を近所に知られたくない場合にも向いています。ただ、仲介に比べて売却価格が低いケースが多いので、高く売りたい方には不向きです。

なお、仲介と買取を合わせた「買取保証」というサービスを提供している不動産屋もあります。買取保証とは、一定期間仲介で販売活動を行い、売れなかった場合は不動産屋に物件を買い取ってもらえる、というサービスです。すべての不動産屋で提供されているものではないですが、方法のひとつとしてご検討ください。

 

.任意売却
不動産屋に査定を依頼したら、オーバーローン(売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態)だった場合、任意売却を検討する必要があります。

任意売却による売却価格は、仲介市場での取引価格の6~8割程度になることが多いため、不動産屋に査定を依頼した後、再度任意売却用の査定をする必要があります。再度任意売却用の査定額が出たら、金融機関(債権者)に交渉します。売却額があまりにも低い場合は、金融機関の承諾が得られないこともありますので、ご承知おきください。

◆個別のご相談はこちら◆

 

[5] まとめ

離婚による不動産の売却を成功させるためには

必ず守っていただきたいのは「売却は離婚後できるだけ速やかに行うこと」「共有名義の場合は両者の同意と協力の上、手続きすること」です。
さらに、離婚による不動産の売却を成功させるためには、査定額の相場感をつかむことも、不動産屋選びにも冷静な判断が必要になります。また、住宅ローンの残債次第で適した売却方法も変わってきますので、まずはご自身で物件の相場感をつかんでから不動産屋に査定の依頼をしましょう。

ミツバハウジングでは、離婚による不動産の売却のご相談も受け付けております。大手不動産にはない地元密着の強い販売力があります。早く高く売りたい方は一度ご相談ください。

 

[この記事を読んだ人は、こんなセミナーに参加しています]

≫ 詳細・ご予約はコチラ