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住活コラム

「賃貸と持ち家」結局どっちを選べばいいの!?
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「賃貸と持ち家」結局どっちを選べばいいの!?

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【目次】
[1]賃貸のメリット
1.住み替えがしやすい
2.持ち家よりも住宅費がかからない
3.管理の手間がかからない
[2]賃貸のデメリット
1.いくら家賃を払っても自分の資産にはならない
2.自分好みの家にできない
3.老後が不安
[3]持ち家のメリット
1.自分の資産になる
2.万が一のときの保障があるので安心
3.自分好みの家にできる
[4]持ち家のデメリット
1.初期費用が賃貸よりも高い
2.税制面でのコストがかかる
3.住み替えに対してのハードルが高い
[5]まとめ

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この記事を読んでくださっている方はおそらく、賃貸か持ち家か迷われている方でしょう。ネットで「賃貸 持ち家」と検索するとそれこそ多くの比較記事が載っています。多くの方が悩まれている大きなテーマなんですよね。

賃貸と持ち家、どちらが良いのかという論争は語りつくされた感じがありますが、弊社もあえて賃貸と持ち家をテーマにお話します。

「不動産会社が書くコラムだから、どうせ賃貸より持ち家をおすすめするのでしょ!」と思われるかもしれませんが、正直どちらが良いかというよりも、賃貸と持ち家迷われている方のヒントになるように、それぞれのメリットデメリットを正直に書きたいと思います。

 

[1] 賃貸のメリット

まずは賃貸に住むことによる3つのメリットみていきましょう!

 

1.住み替えがしやすい
賃貸の一番のメリットは、住み替えを簡単にできること。

実際に住んでみて、合わないなと感じたら気軽に引っ越しができる点は安心です。持ち家の場合はそう簡単には住み替えはできないので、気軽に住み替えをしたい方やいろいろな場所に住んでみたいという方に賃貸は向いています。

ただ、住み替えには敷金や礼金、仲介手数料、退去費用、引っ越し費用などがかかります。何度も引っ越しをすれば生涯コストは持ち家と変わらない、または上回る可能性もありますのでご注意ください。

 

2.持ち家よりも住宅費がかからない
賃貸に住む場合、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃などを合わせて家賃3~6ヵ月分程度の初期費用で借りられます。

後述しますが、持ち家の場合は住宅ローンのほかにも様々な費用が必要で、購入した後も固定資産税などの税制面での費用も必要です。賃貸は数年に一度、更新料を支払わなければなりませんが、持ち家のような税制面での負担はありません。初期費用なるべくコストを抑えて住みたい方や税制面での支払いをしたくない、という方には賃貸が向いているでしょう。

 

3.管理の手間がかからない
家の維持費にかからない、管理の手間がかからないという点も賃貸のメリットとして挙げられます。

改修工事が必要になった場合にも、自分で手配をしたり工事費を支払ったりする必要はありません。家のメンテナンスは管理会社がすべて行い、工事費用は毎月支払っている管理費から使われます。持ち家のように維持費を貯めておく必要はありません。

 

[2]賃貸のデメリット

気軽に住み替えできて、初期費用も持ち家よりもかからない。フットワークの軽さが人気の賃貸ですが、残念ながらデメリットもあります。

 

1.いくら家賃を払っても自分の資産にはならない
賃貸はその名のとおり“借りた物”なので、何年家賃を払っても自分の物(資産)にはなりません。言い方は悪いですが、掛け捨てです。

「持ち家は資産になるというけれど、1日でも住めば中古になって資産価値が落ちるから、資産になんてならない」という意見もあるかと思います。確かに、家というのは1日でも住めば中古になり、資産価値は下がっていきます。ただ、最終的に何も残らないかといえば、誤った認識です。

不動産の資産価値は、土地と建物で決まります。建物は年々資産価値が下がっていきますが、土地の資産価値はずっと残ります。家の寿命として一戸建ての場合は30年、マンションは50年といわれていますが、これはあくまで税制上の考え方です。不動産の売買においてはそれほど関係ありません。築年数が古くても、人気の物件はあっという間に売れていくのです。

 

2.自分好みの家にできない
賃貸は自分の物ではないので、好き勝手にリフォームやリノベーションなどはできません。

また、壁紙やフローリングが傷つくようなDIYなどもできません。ペットの飼育や楽器の演奏なども規約で定められていることがほとんどですので、自分好みの家にすることは持ち家よりも難しいかと思います。

そして、賃貸は退去する際に原状回復して返却しなければなりません。家に対する理想が高い人は、賃貸よりも持ち家をリノベーションまたはDIYをした方が良いでしょう。

 

3.老後が不安
若いうちは、住居費を抑えられて気軽に引っ越しができる賃貸に魅力を感じるかと思います。しかし、歳をとってからはどうでしょう?

まず、高齢になると家を借りることが難しくなります。今後高齢化が進んで多少緩和されるかもしれませんが、今現在、賃貸物件の多くは70歳を超えると借りられないことがほとんど。たとえお金を多く持っていたとしても、現役で働いていたとしても、年齢を理由に断られてしまうケースはまだまだ多いのです。

一生賃貸に住むご予定の方は、老後どうするかしっかり計画を立てておいてください。

 

[3]持ち家のメリット

持ち家には賃貸とは違った多くのメリットがあります。ここでピックアップするのは主に下記の3つです。

 

1.自分の資産になる
持ち家はとても高い買い物ですが、資産として残ります。

初期費用は賃貸よりもかかりますが、住宅ローンさえ完済してしまえばあとは固定資産税を払っていけばよいだけです。「そうはいっても35年も住宅ローンを払うのでしょ?」と思ったあなた。賃貸も同じことです。毎月同じようなお金を払って、自分のものになるかならないかの違いですが、老後も「住む家がある」という安心感はかなり大きいのではないでしょうか。

 

2.万が一のときの保障があるので安心
住宅ローンを組むときに、ほぼ必須条件といっていいのが団体信用生命保険(以降、団信)の加入です。

団信は、住宅ローンの利用者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が住宅ローンの残高を支払ってくれる(つまり、住宅ローンがゼロになる!)保険です。

賃貸にはこのような保証はありません。万が一のことがあった場合、1、2ヶ月程度なら家賃の支払いを待ってくれるかもしれませんが、向こうも商売ですのでそう甘くはありません。もし世帯主が病気などで働けなくなった場合は、残されたご家族が家賃を払っていかなければなりません。

持ち家ならば(団信に加入すれば)、万が一のことが起こっても、住宅ローンはゼロになり、家は残ります。上の資産の話でも申し上げましたが、「住む家がある」というのは持ち家の大きなメリットです。

 

3.自分好みの家にできる
持ち家は、リノベーションやリフォームなども自由にできます。

自分好みの壁紙やフローリングにしたり、老後に備えて家の中をバリアフリーにしたりなどもできます。マンションの場合は持ち家でも規約があるのですべてに当てはまるわけではありませんが、ペットの飼育や楽器の演奏、庭でガーデニングなども近隣住民に配慮すれば楽しむことができます。

「自分好みの家にしたい!」というこだわりがある方や、ペットの飼育や趣味を楽しむための家づくりをしたい方には賃貸よりも持ち家が向いています。

 

[4]持ち家のデメリット

持ち家のデメリットは主にコスト面です。正直、これがネックになっている方は多いことでしょう。

 

1.初期費用が賃貸よりも高い
家を購入するときに諸費用がかかります。ここでいう登記費用とは、仲介手数料、印紙代、住宅ローン借入費用などにかかるお金のことです。

新築マンションの場合は物件価格の3~5%、中古マンションや一戸建ての場合は、物件価格の6~13%の購入諸費用が必要です。たとえば、4,000万円の新築マンションを購入した場合は、120~200万円の諸費用がかかります。

ちなみに、頭金は諸費用に含みません。用意するかしないかはご自身の判断になります。かつては「頭金は物件価格の2割必要」といわれていましたが、それは銀行がなかなか融資をしてくれなかった昔の話です。今は2割どころか頭金ゼロでも住宅ローンを組む方も少なくありません。もちろん、頭金は多ければ多いほど返済額を抑えるメリットがあるので、用意するに越したことはないでしょう。

 

2.税制面でのコストがかかる
持ち家の場合、固定資産税と都市計画税などが課税されます。固定資産税は毎年かかりますが、都市計画税はマイホームを購入後、1回だけ支払います。

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方に対して課せられる税金です。引き渡し日に固定資産税(日割分)を売り主に支払い、その後は毎年ご自身で固定資産税を支払います。

なお、固定資産税の税率は1.4%ですが、一定の条件を満たすことで軽減措置を利用できます。その他にも、住宅ローン控除すまい給付金などの優遇制度を利用できれば、税制面での負担を大きく抑えることができます。

持ち家はコストがかかるイメージがありますが、軽減措置を利用すれば賃貸よりも住宅費がかからない可能性もあります。

参考記事:マイホーム購入で得をする優遇制度

 

3.住み替えに対してのハードルが高い
賃貸の気軽に住み替えできるフットワークの軽さに対して、持ち家は簡単に住み替えができないことがデメリットではないでしょうか。

もし何か事情があって引っ越したくなった場合、持ち家を売却するか、賃貸に出すか考えなくてはなりません。売却する場合は、段取りや時間もかかる上、希望した価格で売れるとも限りません。

無事に売却できても、赤字になってしまったり、住宅ローンの支払いが残ってしまったりすることもあります。売却による赤字をカバーする特例(居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例)や、マイホームの売却価格よりも買い換えで購入した住宅のほうが高い場合に利用できる買換え特例(特定の居住用財産の買換えの特例)いうのもありますが、賃貸よりも住み替えに対してのハードルが高いという点は理解しておきましょう。

参考記事:買い替えたときの特例(買換え特例)について

売却したら赤字になった!譲渡損失を軽減できる特例とは?

 

[5] まとめ

「賃貸か持ち家か」迷ったら、コスト面だけではなく、年齢的な観点でも比較しましょう!

若いうちはフットワークの軽い賃貸の方が魅力的に感じますが、高齢になるにつれ、ご自身のフットワークは重くなります。高齢化が進んで70歳前後まで働く人が増えると予想されてはいますが、それはあくまで健康あってのことです。高齢になってからも賃貸物件が借りられるとも限りません。

単純に「持ち家はコストがかかる」という費用面の比較だけではなく、ご自身の年齢的な観点から、持ち家か賃貸か比較してみてください。

 

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