マイホーム購入の「買い時」はいつ？

——————–

【目次】
[１]いろいろな「買い時」を考えてみよう
１.ライフステージによる買い時
２.年齢による買い時
３.年収による買い時
４.金利による買い時
[２]頭金が貯まってから買うか、先に買う方が良いのか
[３]買いたいタイミングと市場が合わないときは？
[４]まとめ

——————–

ここ数年は歴史的にみる超低金利時代といわれています。かといって、普通の買い物のように「じゃあ、これください」と即決できるものではありません。

「マイホームを買いたいけれど、今買っても大丈夫かな」と不安な方や、「みんな何をきっかけに家を買っているのだろう」と疑問の方は多いことでしょう。

そこで今回は、マイホームを購入するべきか悩まれている方を対象に、マイホームの「買い時」はどのようなタイミングなのか、考えていきたいと思います。

 

[１] いろいろな「買い時」を考えてみよう

リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2019年度)では、マイホーム購入のきっかけは、「第一子出生」よりも「結婚」のタイミングが一番多いという結果が出ています。

 

引用：リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2019年度)

結婚や出産などの人生の中の大きな転機にマイホーム購入を検討される方が多いようですね。ほかにはどのような理由があるのでしょうか。詳しくみていきましょう。

 

１.ライフステージによる買い時
結婚や出産など、ライフステージの変化によってマイホーム購入を決断される方は多いようです。

最も多いのは、第一子が小学校入学前のタイミングでマイホームを購入するケース。おそらく、「学年の途中で転校させたくない」、「人気の学区内にある家を購入したい」という方が多いのでしょう。

ただ、結婚をきっかけにマイホームを購入する場合は、何歳で結婚するかによりますが、その後転勤の可能性もあります。また、子どもの数によって家の広さも変わってきます。家は決して安い買い物ではないので、簡単には住み替えはできません。今後のライフプランを夫婦でよく話し合ってから購入をした方が良いでしょう。

 

２.年齢による買い時
国土交通省が発表した「住宅市場調査報告書」の平成28年度と平成29年度の「世帯主の年齢（一次取得者　※建て替えを除く）」をみてみましょう。

 

住宅種別	世帯主の平均年齢
注文住宅	39.5歳
分譲戸建て	37.4歳
分譲マンション	39.5歳
中古戸建て	42.9歳
中古マンション	44.2歳

参考：「住宅市場調査報告書」の平成28年度と平成29年度の「世帯主の年齢（一次取得者）」

 

住宅種別によって年齢差はありますが、一番平均年齢が低いのは分譲戸建てというデータが出ています。若い方は「マイホームといえば新築一戸建て！」というイメージが強くあるのかもしれません。また、新築は一定要件を満たしていれば住宅ローン控除などの税制面での優遇を受けることができます。手の届きやすさも若い世代に購入に踏み切る理由に入ることも予想できるでしょう。

住宅ローンを組むときの条件のひとつに「完済時の年齢」と「団体信用生命保険（以下、団信）」の加入があります。多くの民間金融機関では完済時の年齢を80歳としているため、40半ばを過ぎると住宅ローンの審査に通りにくくなることがあります。

たとえば、46歳で35年の住宅ローンを組むと完済時は81歳です。収入面でも不安がありますが、健康面も気になる年代です。持病などがある場合は団信に加入できないため、住宅ローンの契約を断られる可能性があります。

フラット35のように団信への加入を必須としていない住宅ローン以外、団信の加入はほぼ必須条件です。「団信に加入できない＝住宅ローンを組めない」といっても過言ではありません。

若いうちは年収も安定していないため、収入が上がってからマイホームを購入しようとお考えの方も多いかと思いますが、完済時の年齢や健康面のことも考えると、できれば若くて働き盛りの世代から住宅ローンを組んだ方が安心ではないでしょうか。

 

金融機関が審査でチェックしているポイントについては、下記の記事を参考にしてください。
住宅ローン審査で金融機関が見ているポイント

 

３.年収による買い時
住宅種別によりますが、2019年の分譲戸建てを購入した世帯の平均年収は738万円、分譲マンションは840万円です。

引用：リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2019年度)

 

ただ、年収が高ければ必ず住宅ローンを借りられるとは限らないので、「年収が○○○万円になったら買い時」とは言い切れません。一般的に、無理なく住宅ローンを返済できる金額は年収の25％といわれています。自分が住宅ローンを組むことができるか不安な方はまずは事前審査を受けてみましょう。いくらまで借入できるか分かった上で、物件探しをするのはお住まい探しの基本です。

 

自分がいくらの家が買えるのか知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
私の年収で、いくらの家を買える？「上限予算」と「支払い希望予算」を知ろう！

 

４.金利による買い時
金利が低いと住宅ローンの返済額が軽くなるため、「超低金利時代」といわれている今はマイホームの買い時と言っても良いでしょう。

 

たとえば同じ3,000万円の物件を35年返済で住宅ローンを組んだとします。金利が3％の場合は月々の返済額は11万円、1％だと8万円となります。同じ物件でも金利が違えば月々の返済額に3万円以上の差が出るのです。

金利の差額による返済額の差を下記にまとめましたので参考にしてください。

（3,000万円の物件を35年の住宅ローンを組んだ場合）

金利	月々の返済額	総返済額
1.0％	84,685円	3,557万円
2.0％	99,378円	4,174万円
3.0％	115,455円	4,849万円

 

このように、金利が低ければ低いほど返済額を抑えることができますが、金利の安さだけで住宅ローンを選ぶことはやめましょう。

たとえば、変動金利型の場合は金利が上昇しなければ返済額を抑える効果がありますが、金利が上がった場合は返済額が高くなってしまうリスクがあるのです。

借り入れ当初の金利が1.0％で4,000万円借りた場合は、返済当初は月11万円の返済額であっても、金利が2.0％上昇すれば13万円、3.0％上昇すれば15万円になります。住宅ローンを組むときは金利の安さだけで選ぶのではなく、金利の種類（全期間固定金利・変動金利・固定期間選択型）にも注視してください。

金利の選び方を詳しく知りたい方はこちら
金利の安さだけで判断してはダメ！住宅ローンの金利の選び方

 

[２]頭金が貯まってから買うか、先に買う方が良いのか

マイホームを買うために頭金を貯めているという方は多いことでしょう。頭金を用意すると住宅ローンの返済額にはどのような影響があるのでしょうか。

 

【頭金の金額による返済額の差】

頭金	0円	100万円	300万円	400万円
月々の返済額	12万5,000円	12万2,000円	11万5,000円	10万4,000円
総返済額	5,250万円	5,124万円	4,830万円	4,368万円

（金利：頭金400万円は1.17％、その他は1.61％）

 

頭金を400万円支払うと、融資率が9割以下になり金利が下がるため、頭金が0円の場合に比べて総返済額におよそ900万円の差がつきます。

金利の差と同様で、同じ物件でも、頭金が多ければ多いほど返済額が減ります。反対に頭金が少なければ住宅ローンの負担は増えます。

このような話を聞くと、たくさん頭金を払いたくなるでしょう？でも、400万円貯めるとして、あと何年かかりますか？現在、賃貸にお住まいの方は家賃を払いながら頭金を貯めていくということになりますよね。ちょっと計算してみましょう。

たとえば家賃7万円の場合、1年間で84万円。5年間払うと420万円になります。これだけ払っても、自分の財産にはなりません。そればかりか、頭金を貯めている間に歳をとります。歳をとるということは、住宅ローンの返済期間が短くなります。返済期間が短くなれば、毎月の返済額も高くなります。

 

そして、歳をとると団体信用生命保険（以下、団信）に加入できないリスクも出てきます。住宅ローンの借り入れの条件として団信の加入は必須です。

団信は、直近に大きな病気をしたなど健康状態が良くない場合は、団信に加入できないことがあります。団信に加入できない＝民間金融機関の住宅ローンを借りることができないということが起こりえるのです。

以上の理由から、頭金が貯まるまで家を買わないという選択は正直おすすめできません。どうしても頭金を用意したい、ということであれば親や祖父母から資金援助をお願いするという方法をご検討いただくのもよろしいかと思います。

その際は、贈与税のこともしっかり理解しておきましょう。
参考記事：【住宅取得等資金贈与の非課税】親からの住宅資金贈与を非課税にするには

 

[３]買いたいタイミングと市場が合わないときは？

先述しましたが、今は超低金利時代といわれるほど金利が安いですが、不動産の価格は高い傾向にあります。

 

オリンピック後に不動産の価格が下がるという噂もありましたが、新型コロナウイルスの影響もあり、2020年のオリンピックは中止。2021年もどうなるかは誰にも分かりません。

今買うべきなのか、オリンピック後に買うべきなのか悩んでいる方は一定数いらっしゃるかもしれませんが、「もしかしたら価格が安くなるかもしれない」と期待しながら、家を購入することを先延ばしにするのは良くありません。

金利も今より安くなることは考えづらく、むしろ上がる可能性の方が高いといわれています。「金利も低く、物件価格も安い」タイミングで買えれば理想ですが、そうはいかないのが現実かと思います。自分が買いたいタイミングに不動産市場や低金利時代が続いているとは限りません。

不動産市場や金利などの外的要因よりも、ご自身のライフプランからマイホームを購入するタイミングを見極めた方が賢明です。