「新築か中古」どちらが良いか迷ったら読む記事
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【目次】
[１]新築と中古のメリットデメリット
１.新築のメリットデメリット
２.中古のメリットデメリット
[２]新築と中古のかかる費用の違い
１.一戸建ての場合
２.マンションの場合
３.ランニングコストは、新築と中古どちらがかかる？
[３]「耐用年数」は実際の建物の寿命ではない
[４]新築と中古、それぞれに向いている人
[５]まとめ
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ピカピカの新築のマイホーム。憧れますよね。とは言え中古の住宅も負けてはいません。築浅の物件やリノベーション済物件なら、ほとんど新築と変わらない見た目で新築よりもお値打ち価格でマイホームを手に入れることができます。
この記事では、新築と中古のメリットデメリットや費用の違いをご紹介します。どちらがあなたに合っているかチェックしてみてくださいね。
[１] 新築と中古のメリットデメリット
まずは、新築と中古、それぞれのメリットデメリットをチェックしましょう。
１.新築のメリットデメリット
新築のメリットデメリット
| メリット | デメリット |
| ・最新の設備や構造が使われている
・税制面での優遇制度がある ・注文住宅の場合は間取りなどの自由度が高い |
・中古よりも価格が高いことが多い
・建売の場合、実際に住むときのイメージがしにくい ・物件の選択肢が少ない（希望条件に合わないことがある） |
２.中古のメリットデメリット
中古のメリットデメリット
| メリット | デメリット |
| ・新築よりも価格が安いことが多い
・物件数が新築よりも豊富 ・リノベーションなどでこだわりたい部分に予算をかけられる |
・新築よりも早めに修繕時期がくる
・仲介手数料がかかる ・税制面での優遇面が新築よりも少ない
|
[２]新築と中古のかかる費用の違い
新築と中古でかかる費用の差を分けるのは、主に下記の3つです。
| 1.仲介手数料 2.不動産取得税や登録免許税、固定資産税などの税制面の優遇 3.修繕積立基金（新築マンションの場合） |
大きなポイントは、仲介手数料の有無です。物件価格が4000万円の場合、仲介手数料は139万円ほどかかります。
一戸建ての場合は、新築・中古ともに仲介手数料が必要ですが、新築マンションの場合は通常、仲介手数料がかかりません。その代わり、新築マンション特有の費用として修繕積立基金がかかります。金額は物件によって異なりますが、30万円前後かかることが一般的です。
一戸建てとマンション、それぞれ新築と中古で購入するときの費用にどのような違いがあるのか比較してみましょう。
１.一戸建ての場合
一戸建てを購入する場合は、以下のような費用がかかります。
| かかる費用 | 新築・中古 | 内容 |
| 仲介手数料 | 新築・中古ともにかかる | 一般的には「売買価格×3％+6万円×消費税」を上限とし、契約時に仲介手数料の50％を支払い、決済時に残金を支払います。 |
| 不動産取得税 | 物件の条件によって税額が異なる | 不動産を取得するとかかる税金です。一定要件を満たす住宅を購入した場合の税額は「（固定資産税評価額－控除額）の3％」。新築～築浅の物件ほど控除額が多くなります。 |
| 水道負担金 | 新築 | 新築住宅を購入し、新たに水道を利用する際に必要になる場合があります。金額の相場は、3ミリで3万円～10万円、20ミリで4万円～20万円、25ミリで12万円～40万円程度です。 |
| その他 | 新築・中古ともにかかる | 印紙税、登録免許税、住宅ローンの事務手数料・保証料などは、新築・中古ともにかかります。新築の場合は、登記免許税の建物にかかる税率が中古より軽減されています。 |
２.マンションの場合
マンションを購入する場合は、以下のような費用がかかります。
| かかる費用 | 新築・中古 | 内容 |
| 仲介手数料 | 中古 | 中古マンションは、売主と買主の間に立つ不動産会社に仲介手数料を支払います。「売買価格×3％+6万円×消費税」を上限とし、契約時に仲介手数料の50％を支払い、決済時に残金を支払います。 |
| 修繕積立基金 | 新築 | 大規模修繕に備えた費用です。新築マンション特有の費用で、中古にはかかりません。金額は20万円台～40万円かかることが多いです。 |
| 不動産取得税 | 物件の条件によって税額が異なる | 不動産を取得するとかかる税金です。一定要件を満たす住宅を購入した場合の税額は「（固定資産税評価額－控除額）の3％」。新築～築浅の物件ほど控除額が多くなります。 |
| その他 | 新築・中古ともにかかる | 印紙税、登録免許税、住宅ローンの事務手数料・保証料などは、新築・中古ともにかかります。築25年を超える物件の場合は、登録免許税が高くなることもあります。 |
３.ランニングコストは、新築と中古どちらがかかる？
購入するときの費用だけではなく、ランニングコストも考えておきましょう。むしろ、ランニングコストの方が重要といっても過言ではありません。
一戸建ての場合は、マンションのように毎月支払う管理費・修繕積立金はありませんが、自分で修繕費用を積み立てしておく必要があります。一般的に、木造住宅は購入してから20年頃に修繕が必要になるといわれています。さらに中古の一戸建ての場合は、新築よりも早めに修繕が必要になる可能性が高いため、将来を見据えた計画的な貯蓄をしておかなければなりません。
また、税金面でも新築と中古では違いがあります。
一定要件を満たしている新築の場合は、購入してから数年間は固定資産税が減額されます。（新築マンション5年間・新築一戸建て3年間）
ただ、軽減措置があるからといって「新築は固定資産税が安い」ということではありません。固定資産税は、土地と建物の資産価値に対して評価額が算出されます。建物は経年劣化していくにつれ資産価値が減っていくため、年数が経つごとに固定資産税も安くなっていきます。
つまり、「新築は軽減措置で減額されるので安く見える」だけで、「中古は買ったときから建物が古いので最初から安い税額」ということです。
新築を購入される方は、軽減措置の期間が過ぎたら固定資産税が高くなって慌てないよう、この仕組みは把握しておきましょう。
[３]「耐用年数」は実際の建物の寿命ではない
「中古物件はいつまで住めるのか不安」という方は多いかもしれません。木造一戸建ての耐用年数は22年。購入した時点で20年経過しているとしたら、あと2年しか住めないということになるのでしょうか。
住宅の寿命を考える前に、建物の法定耐用年数についてご説明します。
建物の法定耐用年数とは「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた耐用年数のことです。
| 法定耐用年数（住宅用）
・木造・合成樹脂造…22年 ・木骨モルタル…20年 ・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート…47年 ・れんが造、石造、ブロック造のもの…38年 ・金属造 |
法定耐用年数を「建物の寿命」と思っている人が多いですが、法定耐用年数はあくまで税制上の寿命であり、実際の建物の寿命とは異なります。
実際、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションにおいては、耐久性・耐火性・耐震性にすぐれていて、その物理的な耐用年数は100年以上といわれています。
さらに、国土交通省が発表した「RC造の寿命に係る既住の研究例※」によると
| ・RC造の建物の物理的寿命は117年
・鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物の耐用年数は120年、外装仕上げにより延命した場合の耐用年数は150年 という結果が出ています。 |
※国土交通省「RC造の寿命に係る既住の研究例」
なぜこんなややこしいことをするのかというと、不動産は、「購入してから年数が経つにつれ、少しずつ資産価値が下がっていく」という考え方があるからです。
そのため、素材上の物理的な耐用年数が100年以上あるにもかかわらず、法定耐用年数では木造一戸建ては22年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。
建物の寿命を考えるときに重要なのは、法定耐用年数ではなく、その住宅の管理状態です。たとえ物理的な耐用年数が100年以上あったとしても、メンテナンスを何もしていなければ寿命はもっと早くなります。
中古物件を購入するときは築年数が気になると思いますが、「築浅だから安心」「築年数が古いからダメ」と安易に判断せず、管理体制を重要視することが大切です。
マンションの場合は、管理体制（過去のメンテナンス履歴、将来的な修繕計画）を必ず確認しましょう。一戸建てにおいても同様で、雨漏りを放置していないか、外壁にひび割れなどがないか、シロアリの被害はないか、必ず内見時に売主に確認してください。
[４]新築と中古、それぞれに向いている人
新築にも中古にも、どちらが良いのか悩みますよね。価格差が大きく開いていれば選びやすいですが、立地によっては新築よりも中古の方が高いケースもたくさんありますし、価格の高い安いで良し悪しは決められないところが不動産の難しさです。
どちらがどんな人に向いているかざっくりいうと「新しいものが欲しい！」「最新の設備や構造の物件が欲しい！」という方には新築がおすすめです。一定要件を満たしていれば住宅ローン控除や固定資産税などの税金の優遇制度も利用できるのでお得ですね。ただし、中古に比べて物件の選択肢は少ないので「ある中から選ぶ」という買い方になります。新築で、なおかつ立地も住環境も部屋の広さも物件価格もすべて自分が希望する条件を満たした物件に、買いたいタイミングで出会えることは奇跡に近いとお考えください。（もしそのような物件に出会えたら迷わず買うべきです！）
一方、物件に求める条件にこだわりがある方や、「リノベーションをして自分好みの家にしたい！」という方は中古物件に向いています。新築よりも中古の住宅の方が圧倒的に選択肢は豊富です。管理状態が良いリフォーム・リノベーション済の物件なら、中身は新築と同じようにピカピカなのに新築よりも安く買えるケースはたくさんあります。じっくり選びたいという方にも向いているともいえますが、良い物件はすぐに売れていきます。「もしかしたらもっと良い物件に出会えるかも」と考えているうちになかなか決断ができなくなる方は多いので、新築同様、どこかで見切りをつけて物件を探すことは忘れないでください。
[５] まとめ
新築は最新の設備、税制面での優遇が魅力。中古は物件の選択肢が豊富になることに注目。
今回は、新築と中古それぞれの違いをご紹介しました。どちらも魅力があるのでなかなか決められないという方も多いことでしょう。マイホームを購入するときは、新築か中古かで考えるよりもまずは住宅予算を出してから物件探しをすることをおすすめします。予算によっては新築には手が届かない場合もありますし、どうしても新築が良い、ということであれば駅からの距離や部屋の広さなどの条件を変更して探し直すということになります。そして物件探しの際には、中古物件も検討しておくと選択肢がグッと広がるので、ぜひ広い視野をもってお考えいただければと思います。
新築と中古、どちらが良いか迷ったら、ぜひミツバハウジングまでご相談ください。両方の物件を比較して一緒に選んでいきましょう！
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