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住活コラム

住宅ローン控除でいくら戻ってくる?新型コロナによる影響は?
住宅ローン
税金・制度

住宅ローン控除でいくら戻ってくる?

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【目次】
[1]住宅ローン控除を利用するための条件
[2]住宅ローン控除でいくら戻ってくる?
1.計算方法
2.減税額の早見表(2020年)
[3]新型コロナによって住宅ローン減税はどうなる?
[4]まとめ

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住宅ローン控除は、マイホームを購入した人が「絶対にお得だから受けた方がいい!」といわれることが多い優遇制度のひとつです。

確かにお得であることは間違いないのですが、もしあなたが「住宅ローン控除を受ければ毎年40万円、10年間で400万円戻ってくる♪」という考えを持っているとしたら、後から「こんなちょっとしか戻らないの!?」とビックリするかもしれません。

住宅ローン控除の減税額は、借入額や納税額、購入する住宅の仕様などで人によって異なります。この記事では、住宅ローン控除でいくら減税されるのかを確認するための計算方法や早見表などをご紹介します。

 

[1] 住宅ローン控除を利用するための条件

住宅ローン控除は、10 年以上の住宅ローンを利用して住宅購入またはリフォームする人を対象とした優遇制度です。年末時点の住宅ローン残高の1%相当額を所得税から控除し、控除しきれなかった分の税金は翌年の住民税から控除されます。

 

住宅ローン控除を受けるためには、「住宅ローン控除を受ける人・借りる住宅ローン・購入する住宅」それぞれの適用条件を満たしている必要があります。

住宅ローン控除の対象となる条件

住宅ローンの条件

(1)  民間の金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンであること

(2)  勤務先から借り入れた住宅ローンの場合は、金利が0.2%以上であること

(3)  親族や知人からの借り入れは対象外

(4)  返済期間が10年以上

住宅ローンを組む人の条件

(1)  住宅ローンを組んで自宅を購入した人

(2)  住宅取得後6ヵ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること

(3)  控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下

(4)  入居した年とその前後2年ずつの計5年間に、3,000万円特別控除や買換え特例を受けていないこと

購入する住宅の条件(新築・中古共通)

(1) 自分自身が居住する住宅であること

(2) 住宅取得の日から6ヵ月以内に居住、その年の12月31日まで継続して居住すること

(3) 床面積が50平方メートル以上であること

(4) 住宅ローンの借入期間が10年以上であること

(5) 適用を受ける年の年収が3,000万円以下であること

中古住宅の場合

築年数が以下の規定の年数以内であること

 

(1)鉄筋造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物…築25年以内であること。

(2)木造などで建てられた非耐火建築物の場合…築20年以内であること。築20年以上の場合は、耐震基準に適合していることを証明する必要があります。耐震基準適合証明書、または耐震等級1以上と認められた既存住宅性能評価書、または、既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要です。

リフォームの場合

(1)工事費100万円以上

 

 

[2]住宅ローン控除でいくら戻ってくる?

住宅ローン控除の最大控除額は、1年間で最大40万円、10年間で最大400万円です。控除の割合は年末時点でのローン残高の1%ですが、これはあくまで最大控除額で、実際に1%を控除できる人は多くいません。

最大控除額を受け取るには、年末時点でのローン残高が10年間4000万円を超えていて(当然、借入額は4000万円を超えています)、なおかつ、年間の所得税と住民税で40万円を超えている必要があります(※)。

(※)控除しきれなかった分の税金は翌年の住民税から控除されます。ただし、所得税の課税総所得金額などの金額の7%、または13万6500円のうち、小さいほうの金額が上限となります。

それでは、実際に住宅ローン控除でどのくらい減税されると考えればよいのかシミュレーションしてみましょう。

 

1.計算方法
年末の時点で住宅ローン残高が3,000万円ある場合は「控除率が1%→30万円の税額控除」となります。

納めている所得税額が40万円に満たない場合、その差額分は住民税より控除されます。ただし、所得税の課税総所得金額などの7%、または13万6500円のうち小さいほうの金額が上限となります。

年収400万円を例にシミュレーションしてみましょう。

【設定条件】
年末時点でのローン残高:3,000万円
年収:400万円
所得税:10万円
住民税:14万円

 

最大控除額:3,000万円×1%=30万円

まずは所得税から住宅ローン控除額を引きます。

所得税額10万円-住宅ローン控除30万円=20万円(控除しきれなかった額)

 

所得税額は10万円(A)なので全額控除されました。控除し切れなかったのは20万円です。

これを住民税から控除します。

住民税からの控除上限額は前年課税所得の7%、または13万6500円のうち小さいほうの金額が上限となるため、住民税からの最大控除額は13万6,500円(B)となります。

(A)(B)を合計した23万6,500円が控除されることになります。差額の63,500円は、来年に持ち越すことはできません。

住宅ローン控除は、住民税から控除される金額を足しても、実際に控除されるのは年末時点でのローン残高の1%よりも少ない金額となります。

 

2.減税額の早見表(2020年)
あくまでも概算額になりますが、住宅ローン控除の減税額(10年間の所得税と住民税の減税額の合計金額)の早見表をご用意しました。計算する際の目安としてご活用ください。

 

借入額2,500万円~3,500万円の場合

年収 配偶者控除 2,500万円 3,000万円 3,500万円
400万円 あり 138.9万円 138.9万円 138.9万円
なし 204.5万円 222.5万円 228.9万円
500万円 あり 201.1万円 218.3万円 225.1万円
なし 214.6万円 254.8万円 281.8万円

 

借入額4,000万円~5,000万円の場合
年収 配偶者控除 4,000万円 4,500万円 5,000万円
600万円 あり 294.1万円 301.8万円 303.4万円
なし 333.7万円 357.0万円 372.7万円
700万円 あり 332.8万円 357.7万円 374.3万円
なし 343.4万円 377.7万円 395.0万円
800万円 あり 343.4万円 377.7万円 395.0万円
なし 343.4万円 377.7万円 395.0万円

 

 

[3]新型コロナによって住宅ローン減税はどうなる?

新型コロナウイルスの影響で入居が遅れた人のために、国は救済措置を設けることにしました。

 

中古住宅を購入後、増改築工事等の遅れで入居期限を過ぎてしまう場合
現在の要件…住宅取得日から6ヵ月以内に入居

        ↓

新型コロナによる救済措置…所定の要件(※)を満たしていれば、増改築完了の日から6ヵ月以内に入居でOK

(※)所定の要件は、以下の2点です。

(1)以下のいずれか遅い日までに増改築等の契約が行われていること。
・ 既存住宅取得の日から5カ月後まで(取得日前に契約が行われている場合も可)
・ 関連税制法の施行の日(2020年4月30日)から2カ月後(2020年6月29日)まで(施行日前に契約が行われている場合も可)

(2)取得した既存住宅に行った増改築等について、新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止のための措置の影響によって、増改築等後の住宅への入居が遅れたこと。

 

新型コロナによる救済措置を利用する場合は、確定申告をするときに、契約の時期を確認する書類(請負契約書や売買契約書の写し)や、入居が遅れたことを証明する書類(入居期限に関する申告書兼証明書)を税務署に提出します。

詳細につきましては「国土交通省 住宅ローン控除に関するページ」をご確認ください。

 

[4] まとめ

毎年最大40万円。これはあくまで最大控除額。

毎年40万円、10年間で40万円の控除を受けることができれば家計はかなり助かりますが、残念ながらこれはあくまで「最大控除額」で、ほとんどの方はこの数字よりも少ない控除額になります。毎年40万円減税されると思ったのに、実際に計算してみたら控除額が少なくてガッカリ…という方もいらっしゃるかもしれません。

それでも多くの方は数十万の控除を受けられるので、得をすることには違いないです。新型コロナによる影響を受けている方もいらっしゃるかと思いますが、救済措置を受けられる要件を満たしているのであれば、ぜひお手続きしてくださいね。

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