【住宅ローン】金利の基礎知識

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【目次】
[１]公的ローンと民間ローン
[２]金利の種類とそれぞれの特徴
１.変動金利型
２.全期間固定金利型
３.固定期間選択型
[３]夫婦で借りる住宅ローン
１.夫婦ペアローンと収入合算
[４]まとめ
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住宅ローンとひと言でいっても借り方や金利などは様々です。選び方によって月々の返済額も変わってきますので、これから住宅ローンを利用してマイホームを購入予定の方は、今すぐ買うわけでもないとしても基礎知識は身に付けておきましょう。

そこで今回の記事は、住宅ローンの金利の種類やそれぞれの特徴、夫婦で住宅ローンを借りるときの方法について解説します。

 

[１] 公的ローンと民間ローン

金利の種類を説明する前に、住宅ローンの借入先についてお話します。

住宅ローンといえば、金融機関から申し込むイメージが強いですが、実は住宅ローンの借入先は公的ローンと民間ローンの2種類あります。

それぞれどのような住宅ローンなのかというと、下記のように分類されます。

公的ローン…財形住宅融資、自治体融資、フラット35 民間ローン…民間融資、提携融資、社内融資

 

メガバンクなどの金融機関が融資するローンや、不動産会社で勧められるローンは民間ローンに該当します。フラット35は住宅金融支援機構と金融機関が提携して扱っている住宅ローンのため、公的・民間のどちらにも分けられますが、この記事では公的ローンに分類しています。

 

民間ローンと公的ローンの違いは下記のとおりです。

	公的ローン	民間ローン
審査	比較的ゆるい	比較的厳しい
勤続年数	規定なし	2〜3年以上
年収	規定なし	200〜400万円以上
選択金利	全期間固定（フラット35） 期間選択型固定金利（財形住宅融資）	変動金利 全期間固定金利 期間選択型固定金利
借入限度額	フラット35：8,000万円 財形住宅融資：4,000万円	最大1億円
年齢制限	66歳（財形住宅融資） 70歳（フラット35）	65歳
団信の加入	任意	加入
物件の技術基準の審査	あり	なし

 

公的ローンは、個人の信用よりも物件に対する評価を重視し、民間ローンはその逆で、個人の信用を重視する傾向にあります。

 

[２] 金利の種類とそれぞれの特徴

金利は「変動金利型」「全期間固定型」「固定期間選択型」の3種類あります。それぞれの特徴やメリット・デメリット、向いている人をみていきましょう。

 

１.変動金利型
変動金利型は、借入期間中に金利が変動するタイプです。原則として半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額に反映されます。

メリット	・固定金利よりも金利が低い ・金利が上昇しなければ固定金利よりも返済額は少ない
デメリット	・金利上昇のリスクがある ・金利が上昇すれば、返済額が高くなる
向いている人	・金利の動向をこまめに確認できる人 ・返済期間が短い、借入金額が少ない人 ・金利が上昇して返済額が増えても経済的に余裕がある人

 

２.全期間固定金利型
全期間固定金利型は、借入期間中、ずっと金利が変わらないタイプです。よって、月々の返済額もあらかじめ決まります。

メリット	・返済額が変わらないので将来のライフプランがたてやすい ・金利が変わらない安心感がある
デメリット	・変動金利よりも金利が高い ・今後、金利が低くなれば変動金利よりも返済額が多くなる
向いている人	・安定した資金計画を立てたい人 ・今後、教育費などで支出が多い人

 

３.固定期間選択型
3年、5年、10年など固定金利の期間が決まっており、期間終了後に適用金利を選択するタイプです。固定する期間が長くなればなるほど、金利は高くなります。

メリット	・固定期間中は毎月返済額が増えない安心感がある ・固定期間経過後に金利が下がっていれば低い金利を享受できる
デメリット	・固定期間経過後に金利が上がっていた場合、返済額が増える
向いている人	・教育費がかかる一定時期だけ返済額を安定させたい人 ・車のローンなど、返済が重なる時期だけ返済額を抑えたい人

 

 

[３] 夫婦で借りる住宅ローン

夫婦で住宅ローンを組みたいという方も少なくありません。組み方はいくつかありますのでご紹介します。

 

１.夫婦ペアローンと収入合算
夫婦で住宅ローンを組む方法として有名なのは「夫婦ペアローン」と「収入合算」です。

ペアローン…夫婦それぞれが住宅ローンを組み、お互いに連帯保証人になる方法。
収入合算…ひとつの住宅ローンで、夫婦どちらかの収入を合算して借入可能額を増やす方法。

 

それぞれの違いを表にまとめましたのでご覧ください。

	収入合算		ペアローン
	連帯保証	連帯債務
夫	主債務者	主債務者	主債務者+妻の連帯保証人
妻	連帯保証人	連帯債務者	主債務者+夫の連帯保証人
住宅ローン控除	主債務者のみ利用できる	夫も妻も利用できる
団体信用生命保険	主債務者が死亡したときだけ保険が下りる	連生型の団信ならどちらか一方の死亡で保険が下りる	それぞれ借りた分のローンだけ保険が下りる
ローン事務手数料	1つ分		2つ分

 

夫婦ペアローンと収入合算、どちらも借入金額を増やせることが大きなメリットです。しかし、夫婦どちらかが退職や病気などで返済ができなくなった場合、残ったひとりの収入で返済をしなければならないため、慎重に検討することをおすすめします。また、住宅ローン控除や団信の利用制限についても違いをしっかりチェックしておきましょう。