「フラット35」のメリットデメリット
——————–
【目次】
[１]フラット35とは？民間銀行との違い
[２]フラット35の利用条件
[３]フラット35のメリットデメリット
１.フラット35のメリット
２.フラット35のデメリット
[４]フラット35に向いている人
[５]フラット35と民間ローン、結局どちらが得なのか
[６]まとめ
——————–
「フラット35」は、住宅ローンを検討されている方なら誰もが知っている有名なローンで、利用者もたくさんいらっしゃいます。一方で、最近は民間ローンの内容も充実してきており、必ずしもフラット35の方がおすすめ、とは言えなくなっています。
そこで今回の記事は、フラット35と民間ローンとの違いやフラット35のメリットデメリットについて解説します。
[１] フラット35とは？民間ローンとの違い
まずは、フラット35の基本的な仕組みや民間ローンとの違いについてみていきましょう。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間銀行が共同で提供する住宅ローンのことで、金利が固定金利であることが最大の特徴です。
申込み窓口は、都市銀行や地方銀行をはじめ、信用金庫や信託銀行など様々です。融資条件などは一律で決められていますが、金利は比較的低めに設定されています。
また、購入する住宅が耐震性や省エネの基準を満たしていれば、さらに金利の低い「フラット35S」の利用も可能です。
フラット35と民間ローンとの大きな違いは、金利の選択肢です。民間ローンは変動金利型、固定金利型、期間選択型から選択できることが多いですが、フラット35の場合は固定金利しか選べません。
そのほかの違いは表にまとめましたので参考にしてください。
| フラット35 | 民間ローン | |
| 金利 | 固定金利のみ | 変動金利型、固定金利型、期間選択型から選択する。 |
| 借入可能額 | 100～8,000万円。 返済負担率は年収400万円未満30%、それ以上は35%。 | 金融機関によって異なる。返済負担率は25%前後が目安。 |
| 借入時の手数料 | 金融機関により数万円～借入額の2％程度 | 金融機関により数万円～借入額の2％程度 |
| 保証料 | なし | なし～借入額の2％程度 |
| 保証人 | 不要 | 原則不要 |
| 住宅の技術基準 | あり | なし |
| 審査の厳しさ | 民間ローンよりも比較的審査に通りやすい。物件の技術基準が重視される。 | 比較的厳しい。年収や個人の信用情報を細かく審査される。 |
| 団体信用生命保険 | 任意 | 必須 |
| 繰り上げ返済の手数料 | なし（web手続きの場合は10万円以上、窓口手続きの場合は100万円以上の繰り上げ返済額が必須） | web手続きの場合はかからない場合が多い。 |
[２] フラット35の利用条件
フラット35は、返済負担率には一定の基準はあるものの、年収に対する審査基準が民間ローンよりも厳しくありません。そのため、自営業の方も審査に通りやすいといわれています。
ただ、「長期間、安全に住める住宅を増やしたい」という住宅金融機構の意向により、住宅に対する条件が厳しい傾向にあります。
たとえば、一戸建てやマンション購入時には、以下のような基準項目が審査されます。
| 一戸建て | マンション | |
| 接道 | 原則として一般の道に2m以上接すること | |
| 住宅の規模（※2） | 70平方メートル以上 | 30平方メートル以上 |
| 住宅の規格 | 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置 | |
| 併用住宅の床面積 | 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 | |
| 戸建型式等 | 木造の住宅（※3）は一戸建てまたは連続建てに限る | |
| 断熱構造 | 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上） | |
| 住宅の構造 | 耐火構造、準耐火構造（※4）または耐久性基準（※5）に適合 | |
| 配管設備の点検 | 点検口等の設置 | 共用配管を構造耐力上、主要な壁の内部に設置しないこと |
| 区画 | 住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画 | |
| 床の遮音構造 | ― | 界床を厚さ15cm以上(RC造の場合) |
※1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含みます。
※2. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫や共用部分（マンションの場合）の面積を除きます。
※3. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（※4）の住宅以外の住宅をいいます。
※4. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
※5. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。
引用：フラット35 新築住宅の技術基準の概要：長期固定金利住宅ローン
[３] フラット35のメリットデメリット
フラット35の利用する際は、メリットとデメリットの両方を踏まえて検討しましょう。
１.フラット35のメリット
フラット35のメリットは、固定金利なので返済計画を立てやすいという点が挙げられます。
今後、金利が今より下げる可能性は極めて低く、むしろ上がる可能性の方が高いといわれています。もし契約した後に金利が上昇したとしても、固定金利なら月々の返済額は変わらないので安心ですね。
そのほか、フラット35には下記のようなメリットがあります。
フラット35のメリット
・雇用形態にかかわらず利用できるので自営業の方も借りやすい
・勤続年数が短くても利用可能
・繰り上げ返済の手数料が無料
・保証料が不要
・団体信用生命保険の加入が任意
・フラット35Sを利用すればさらに金利の引き下げも可能
２.フラット35のデメリット
フラット35は、「物件に対する条件」が厳しい点がデメリットといえます。
民間ローンは、年収や勤続年数、年齢など申込者本人の信用を重視しますが、フラット35は、申込者本人の信用より物件が重視される傾向にあります。そのため、年収が高くても物件に対する条件を満たしていなければ審査に落ちる可能性もあります。
また、金利の選択肢が固定しかないという点も人によってはデメリットになるかもしれません。金利が固定されているので金利上昇リスクを避けることはできますが、もしも金利が下がった場合は（その可能性はかなり低いですが）、変動金利型の方が返済額は抑えられます。
そのほかのデメリットは以下のとおりです。
フラット35のデメリット
・住宅の技術基準があるため、物件の検査が必要
・変動金利より金利が高い
・団体信用生命保険に加入したい場合は別途費用が必要
・借入可能な限度額が金融機関の住宅ローンよりも低い
[４] フラット35に向いている人
フラット35はメリットが多く人気の住宅ローンですが、全ての人に最適というわけではありません。
それでは、フラット35に向いている人・向いていない人とはどのような人なのでしょうか。
フラット35に向いている人
・転職したばかりの人、または自営業で収入が安定せず、住宅ローンの審査に不安がある人
・変動する金利に不安がある人
・健康に自信がなく、団体信用生命保険の加入が難しい人
フラット35に向いていない人
・変動金利の低めの金利が良い人
・ほかの民間ローンで金利を優遇されている人
・月々の返済額を最優先したい人
[５] フラット35と民間ローン、結局どちらが得なのか
自営業の方や団信の加入が難しい方は、民間のローンよりもフラット35の方が審査に通りやすいので向いているでしょう。
それ以外の方にとっては、フラット35と民間ローン、どちらが得なのか気になるところですよね。
結論としてはどちらが得かは人によって異なるのですが、大きなポイントとしては金利です。フラット35は固定金利しか選択できません。金利上昇リスクを避けたいなら固定金利が安心ですが、民間ローンでも固定金利は選べます。
また、フラット35の金利は、頭金の比率によって金利が変わります。頭金の金額が住宅購入価格の10％未満の場合は、元の金利に0.3％近い金利が上乗せされてしまいます。頭金なし（フルローン）で住宅ローンを組む場合は、民間の長期固定型住宅ローンの方が返済額は抑えられます。
フラット35と民間ローン、長期的にみてどちらが返済額を抑えられるのか計算した上で選んでみてください。
