住宅ローンの返済額を自分で計算してみよう

——————–

【目次】
[１]住宅ローンの金利の考え方
１.金利は「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」の3種類
２.返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類
[２]住宅ローンの返済額を自分で計算する方法
１.支払利息の計算方法
２.月々の返済額の計算方法
[３]まとめ

——————–

住宅ローンの返済額を計算するシミュレーションはインターネットなどでよく見かけますが、年収や頭金の金額などを入力しなければならないことも多くて意外と面倒くさいときもありますよね。

実は、住宅ローンの返済額を計算するときは「借入額・金利・返済期間」がポイントで、この3つさえ分かれば、自分でも簡単に月々の返済額を求めることができるのです。

ということで今回の記事は、住宅ローンの返済額を自分で計算する方法をご紹介します。あわせて、住宅ローンの返済額を計算する上で絶対に知っておきたい金利の基礎知識についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 

[１] 住宅ローンの金利の考え方

住宅ローンの返済額を計算する上で、重要なポイントとなるのが金利です。ここでは、金利の種類や返済方法についてご説明します。

 

１.金利は「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」の3種類
まずはそれぞれにどのような特徴やメリットデメリットがあるのかみていきましょう。

全期間固定金利型

借入期間中、ずっと金利が変わらないタイプ。よって、月々の返済額もあらかじめ決まります。

メリット：金利や返済額が変わらないので安心感があり、将来のライフプランがたてやすい。

デメリット：変動金利よりも金利が高い。

 

変動金利型

借入期間中に金利が変動するタイプです。原則として半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額に反映されます。

メリット：固定金利よりも金利が低く、今後金利が上昇しなければ固定金利よりも返済額は少なくなります。

デメリット：金利が上昇すれば、返済額が高くなるリスクがあります。

 

固定期間選択型

3年、5年、10年など固定金利の期間が決まっており、期間終了後に適用金利を選択するタイプです。

メリット：固定期間中は毎月返済額が増えない安心感があり、固定期間経過後に金利が下がっていれば、低い金利を享受できます。

デメリット：固定期間経過後に金利が上がっていた場合、返済額が増えます。

 

２.返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類
住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類あります。

名前が似ているため分かりにくいですが、大きな違いとしては「月々の返済額が固定されているか、いないか」です。

 

【元利均等返済】
「元金＋利息の合計額を毎月同じ金額で返済していく」方法です。月々の返済額は固定されています。

支払い月	元金	利息	月々の返済額（固定）
１ヶ月目	75,342円	24,658円	100,000円
10ヶ月目	75,902円	24,098円	100,000円
25ヶ月目	76,843円	23,157円	100,000円

毎月返済する金額が決まっているので、資金計画を立てやすいこと、変動金利型の場合は金利上昇による返済額の増加負担を回避できることがメリットとして挙げられます。

ただし、元金の返済ペースが遅いのでその分元金の割合が増えていき、総支払額が多くなるデメリットもあります。

 

【元金均等返済】
「毎月支払う元金を固定し、返済期間で均等に割って返済していく」方法です。固定されているのは元金だけで、返済額は元金と利息の割合によって毎月変化します。

支払い月	元金（固定）	利息	月々の返済額
１ヶ月目	100,000円	24,658円	124,658円
10ヶ月目	100,000円	23,918円	123,918円
25ヶ月目	100,000円	22,685円	122,685円

元金の返済スピードが速いことがメリットとして挙げられますが、月々の返済額が異なるため、資金計画を立てにくいというデメリットがあります。

 

[２] 住宅ローンの返済額を自分で計算する方法

不動産会社や金融機関へ行く前に自分で住宅ローンの返済額を計算してみたいという方も多いかと思います。いくつか方法を説明します。

 

１.支払利息の計算方法
元金均等返済でも元利均等返済でも計算方法は同じです。借入残高に対して実質年率を掛けて年日数（365日）で割り、１ヶ月の日数（30日）を掛けます。

※実質年率とは、利息以外の全ての支払い(融資手数料や団体信用生命保険料、印紙代など)の合計額を年率で換算したものです。

支払い利息（1ヶ月目）	借入残高（満額）× 実質年率（％）÷ 365日 × 30日
支払い利息（2ヶ月目以降）	借入残高× 実質年率（％）÷ 365日 × 30日

1ヶ月目の借入残高は満額で、2ヶ月目以降は返済済みの元金を借入額から引いた元金残高で計算します。

ただし、元金均等返済の元金残高は「返済月数×元金返済額（固定）」を借入額から引いた金額になりますが、元利均等返済の元金残高は「借入額から返済額」を引いた金額ではありません。月々の返済額から当月の利息を引いた額がその月の元金返済額となりますので、間違えないようご注意ください。

 

２.月々の返済額の計算方法
住宅ローンの月々の返済額は、借入額・金利・返済期間によって計算できます。

借入額は金額に比例して返済額が増減するため、借入額100万円当たりの返済額が分かれば、あとは自分の借入額に合わせて月々の返済額を計算することが可能です。

 

借入額100万円当たりの返済額（概算）

金利	返済期間
	15年	20年	25年	30年	35年
0.60％	5,810円	4,422円	3,590円	3,035円	2,640円
0.80％	5,897円	4,510円	3,678円	3,125円	2,730円
1.00％	5,984円	4,598円	3,768円	3,216円	2,822円
1.20％	6,073円	4,688円	3,859円	3,309円	2,917円
1.40％	6,162円	4,779円	3,952円	3,403円	3,013円
1.60％	6,252円	4,871円	4,046円	3,499円	3,111円
1.80％	6,343円	4,964円	4,141円	3,596円	3,210円
2.00％	6,435円	5,058円	4,238円	3,696円	3,312円

（元利均等返済・ボーナス返済なし）

たとえば、金利1.20％、返済期間35年の場合の100万円あたりの金利は2,917円です。借入金額が3,000万円だとしたら、表の金額を30倍にすれば求められます。

計算式にすると2,917円×30＝87,510円

3,000万円借りた場合の月々の返済額は87,510円ということになります。