繰り上げ返済をするメリットデメリット
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【目次】
[１]繰り上げ返済をするメリット
[２]繰り上げ返済をするデメリット
[３]繰り上げ返済の種類
１.期間短縮型
２.返済額軽減型
[４]繰り上げ返済に向いている時期
[５]まとめ
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「繰り上げ返済をした方が良いのは分かっているけれど、もうちょっと貯金が貯まってからの方が良いのかな？」とお悩みの方、今からでも繰り上げ返済の計画を立てていきましょう！
住宅ローンは、長ければ長いほど金利がかかりますから、余裕があるのなら早めに繰り上げ返済をするのが理想です。ただ、繰り上げ返済のデメリットについても理解しておかないといけません。
そこでこの記事では、繰り上げ返済のメリットデメリット、繰り上げ返済に向いている時期について解説します。
[１] 繰り上げ返済をするメリット
繰り上げ返済のメリットは、返済期間を短縮できたり、総返済額や利息を減らしたりできるという点が挙げられます。
具体的にどのぐらい軽減できるのかシミュレーションしてみましょう。
| 【例】 ・毎月の返済額：10万円（ボーナス支払いなし） ・残りの返済期間：20年 ・金利：1.0％ |
残りの20年をこのまま返済した場合、総返済額は2,399万9,869円。
仮に100万円繰り上げ返済をすると、返済期間は19年に短縮されます。
そして、総返済額は2,378万5,250円になり、利息は21万4,619円も軽減されます。
[２] 繰り上げ返済をするデメリット
繰り上げ返済は良いことずくめに思えますが、デメリットもあります。しっかり確認しておきましょう。
繰り上げ返済のデメリットは、手元の資金が減ってしまうことです。
本来、住宅ローンは年収や支出額をもとに無理のない返済計画を立てて契約しています。そのため、もともと返済計画に含まれていない繰り上げ返済を取り入れることで経済的に苦しくなる可能性があるのです。
また、繰り上げ返済には手数料がかかることもデメリットとして挙げられます。経済的に余裕があるときにこまめに繰り上げ返済をすると、その分手数料がかかります。手数料の有無や金額は金融機関によって異なりますが、手数料無料としている金融機関もあります。事前に確認しておきましょう。
[３] 繰り上げ返済の種類
繰り上げ返済には、2種類あります。どのような違いがあるのか説明します。
１.期間短縮型
月々の返済額はそのままで、残りの返済期間を短縮する方法です。
| 返済期間短縮型の特徴 ・毎月の返済額は変わらない ・返済期間が当初より短縮される ・返済期間が短くなるため、利息軽減効果が高い |
具体的にどのような効果があるのかシミュレーションしてみましょう。
| 1年後 | 3年後 | 5年後 | ||||
|
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減らせる利息 | 短縮できる返済期間 | 減らせる利息 | 短縮できる返済期間 | 減らせる利息 | 短縮できる返済期間 |
| 1％ | 約39万円 | 16ヵ月 | 約36万円 | 16ヵ月 | 約34万円 | 15ヵ月 |
| 2％ | 約94万円 | 19ヵ月 | 約86万円 | 18ヵ月 | 約79万円 | 18ヵ月 |
| 3％ | 約167万円 | 23ヵ月 | 約153万円 | 21ヵ月 | 約139万円 | 20ヵ月 |
（借入金額：3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし・100万円を一部繰り上げ返済する場合）
上図をみると、金利が低い、または繰り上げ返済時期が早いほど利息を減らす効果が大きいことが分かります。「住宅ローンの返済を早く終わらしたい人」「早く利息を減らしたい人」にはおすすめの方法といえますが、繰り上げ返済を繰り返し行うことで手元の資金がなくなってしまうことがデメリットといえるでしょう。
２.返済額軽減型
残りの返済期間は変えずに、繰り上げ返済をした金額を毎月の返済額に充当する方法です。
| 返済額軽減型の特徴 ・返済期間は変わらない ・月々の返済額を減らすことができる ・返済期間短縮型よりも利息軽減効果は低い |
こちらも、どのような効果があるのかシミュレーションしてみましょう。
| 1年後 | 3年後 | 5年後 | ||||
|
|
減らせる利息 | 月々の返済減少額 | 減らせる利息 | 月々の返済減少額 | 減らせる利息 | 月々の返済減少額 |
| 1％ | 約18万円 | 2898円 | 約17万円 | 3051円 | 約16万円 | 3224円 |
| 2％ | 約38万円 | 3385円 | 約35万円 | 3534円 | 約33万円 | 3703円 |
| 3％ | 約59万円 | 3919円 | 約56万円 | 4061円 | 約52万円 | 4224円 |
（借入金額：3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし・100万円を一部繰り上げ返済する場合）
期間短縮型より利息を軽減する効果は低いですが、月々の返済額が減るため、「教育資金を貯めておきたい人」、「奥さまが仕事を退職して収入が減る可能性がある人」など、将来的に返済負担が大きくなることが予想される場合に、家計を安定させることができます。
また、返済期間中に金利が上がったとしても、金利が高くなる前と同じ水準で返済することができるので、固定金利期間選択型のローンを利用している方にもメリットがあります。
[４]繰り上げ返済に向いている時期
手元の資金がなくなるのは不安だし、いくら貯まったら繰り上げ返済をすれば良いのか分からないという方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンは長期になればなるほど利息がかかります。繰り上げ返済による利息カットの効果を発揮したいのなら、とにかく早めに繰り上げ返済をすることをおすすめします。
繰り上げ返済をする時期によって軽減できる効果を下記にまとめましたので、参考にしてください。
| 短縮できる期間 | 総返済額 | カットできる利息 | |
| 繰り上げ返済をしない | 0年 | 約3,860万円 | 0円 |
| 10年後に200万の繰り上げ返済 | 2年8ヵ月 | 約3,770万円 | 約85万円 |
| 20年後に200万の繰り上げ返済 | 2年3ヵ月 | 約3,810万円 | 約46万円 |
（借入金額3000万円・35年ローン・金利1.5％・ボーナス加算なし・期間短縮型の繰り上げ返済の場合）
上図をみると、繰り上げ返済を早く行うことで、利息を減らす効果が大きいことが分かります。
しかし、繰り上げ返済を優先させすぎて手元の資金を使い切るようなことは絶対にやめましょう。まとまった資金が必要になったときに困りますし、繰り上げ返済に資金を回しすぎて住宅ローンの返済ができなくなったら本末転倒です。
そして、繰り上げ返済をする時期として住宅ローン控除のことも考えておく必要があります。住宅ローン控除とは、ローン残高の1％分の金額を所得税・住民税から差し引ける制度です。年末時の住宅ローンの残高の1％が、住宅ローンの控除限度額とされているため、繰り上げ返済でカットされる利息よりも住宅ローン控除の方がお得なケースもあります。
