買い替えたときの特例(買換え特例)について

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【目次】
[１]特定の居住用財産の買換えの特例（買換え特例）
１.売却価格より高い家に買い換えれば課税されない
２.買い換えた家の方が安い場合はどうなるの？
[２]買換え特例を利用するための要件
[３]買換え特例と他の特例は併用できる？
[４]まとめ
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マイホームの売却価格よりも買い換えで購入した住宅のほうが高い場合に利用できる「特定の居住用財産の買換えの特例」、いわゆる「買換え特例」という制度があります。

この特例を利用すると、買い換えた家を売却するまで譲渡所得税を繰り延べできるという特徴があります。これだけ聞くととてもお得な制度に思えますが、マイホームの買い換えをしたすべての人に節税効果はあるのでしょうか。

そこで今回は、買換え特例を利用するための要件や特徴、他の特例と併用できるのかなど、詳しく解説します。

 

[１] 特定の居住用財産の買換えの特例（買換え特例）

まずは、「買換え特例」にどのような特徴があるのかみていきましょう。

１.売却価格より高い家に買い換えれば課税されない
「買換え特例」は、売却するマイホームよりも高い金額の家に買い換える場合、売却したマイホームの譲渡所得課税を繰り延べできる特例です。

この特例を利用した場合、買い換えた家を売却するまで譲渡所得税は課税されません。

【買換え特例のポイント】 売却価額　＜　買換えた価額の場合 買い換えた家を将来、売却する時まで課税を先送りにできます。

たとえば、5,000万円で購入した住宅を6,000万円で売った場合、通常は差額の1,000万円が譲渡所得となるため、課税の対象になります（※）。

しかし、売却したマイホームの売却価格よりも高い家（仮に7000万円とします）に買い替えた場合は、買い換えた家を売却する時に繰り延べられます。

「繰り延べ」というのは、将来買い換えた家を売却するまで課税するタイミングを先送りにするということです。課税が免除されるわけではありませんのでご注意ください。

（※）分かりやすく説明するために、譲渡費用や減価償却費について省略しています。売却する際は、売却した価格がそのまま利益として手元に入るわけではありません。

譲渡所得についてはこちらの記事を参考にしてください。
不動産売却にかかる税金の基礎知識

 

２.買い換えた家の方が安い場合はどうなるの？
「買換え特例」の特徴として、売却したマイホームよりも買い換えた家の方が高ければ課税を先送りにできることが分かりました。

それでは、買い換えた家の方が安い場合はどうなるのでしょうか。

買換え特例を利用した場合、もともと住んでいた家の売却価格と買い換えた家の価格の差額が収入金額と見なされ、その収入金額に見合う取得費と譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得として課税されます。

計算式で示すと以下のとおりになります。

①収入金額 ＝ 売却価格 – 買換え価格 ②譲渡所得 ＝ ① − （売却したマイホームの取得費 ＋ 譲渡費用）×（① ÷売却価格）

 

[２] 買換え特例を利用するための要件

買換え特例は要件が多いため、利用を考える場合は慎重に検討してください。

 

売却する家	・自分が住んでいる家屋か、住まなくなってから3年以内（その住宅に住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで）の家屋であること ・所有期間が売却した年の1月1日の時点で、土地・家屋ともに10年超であること ・居住期間が通算して10年以上であること
買い換えた家	・旧居を売却した日の前年1月1日から、売却の翌年12月31日までの間に買い換えること（売却の翌年の取得となる場合は、税務署の承認が必要） ・旧居の土地面積は500m2以下、かつ建物の床面積は50m2以上（登記簿面積）であること ・中古住宅の場合、新築後25年以内または新耐震基準に適合していることなどの要件あり ・買い換えた家を取得した日から、売却した年の翌年12月31日までに居住すること（売却の翌年に取得した場合は、売却の翌々年の12月31日まで）
その他の要件	・配偶者や親族等に対する譲渡でないこと ・売却した年の前年、前々年に3,000万円特別控除、分離課税の特例の適用を受けていないこと ・譲渡資産の価額が1億円以下であること ・住宅ローン控除との併用はできません

詳しくは国税庁ホームページをご覧ください。
国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

 

上図の赤字の部分を見ると分かるように買換え特例は「住宅ローン控除との併用はできません」。これについては次項で詳しく解説します。

 

[３] 買換え特例と他の特例は併用できる？

買換え特例と「住宅ローン控除」「3,000万円の特別控除」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は原則として併用できません。

 

また、保有期間が10年間超のマイホームを買い替える場合は、買換え特例と3,000万円の特別控除のうちどちらかを検討される方が多いですが、こちらに関しても併用はできません。

正確にいえば、売却した年、その前年及び前々年にどちらかの適用を受けていると利用することができないのです。

買換え特例と3,000万円の特別控除、どちらがお得かどうかはケースバイケースです。それぞれのメリットデメリットを比較して利用する特例を選ぶと良いでしょう。

 

買換え特例のメリット ・買い替えた不動産を売却しない限り、課税されるタイミングは来ない ・売却益が3,000万円を超える場合でも課税を回避できる ・課税を繰り延べるので、国民健康保険は値上がりしない 買換え特例のデメリット ・課税が免除されるわけではないので、将来売却したときに課税される ・上記の理由により、長期的にみると節税効果があるとも言い切れない

 

3,000万円の特別控除のメリット ・3,000万円以上の利益が出るケースは珍しいため、この特例を使えばほぼ非課税になり、節税効果が大きい・共有名義のマイホームを売却した場合は、それぞれ特例を使って6,000万円まで控除することが可能  3,000万円の特別控除のデメリット ・自営業の方、国民健康保険に加入している場合は要注意。売却した翌年の国民健康保険料は、3,000万円が控除される前の所得を基礎として算出されるため、1年間保険料が値上がりしてしまう場合がある。