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住活コラム

マイホームの買い替え【売却と購入はどちらが先?】
お住い探し

【買い換え】売却と購入どちらが先?

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【目次】
[1]売却と購入を同時進行するのは難しい
[2]売却と購入はどちらを先にすればいいのか
1.売却を先にするメリットデメリット
2.購入を先にするメリットデメリット
[3]買い替えをするベストタイミング
[4]マイホームを買い換えたときの特例
[5]買い換えた後も住宅ローン控除を受けることはできる?
[6]まとめ

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ライフスタイルの変化に伴い、「大きい戸建てから管理のしやすいマンションへ」「家族の通学、通勤ルートを便利にするために駅近の住宅へ」という具合に、マイホームの買い換えを検討されている方は少なくありません。

マイホームを買い替えるということは、単純に売却するだけではなく、新居も購入するということになります。ひとつひとつでも大変なのに、うまくいくか不安になりますよね。

そこで今回は、買い替えをするベストタイミングや利用できる特例などについて解説します。

 

[1] 売却と購入を同時進行するのは難しい

マイホームを買い替える際、売却と新居の購入を同時進行できれば効率が良さそうですが、物理的に可能なのでしょうか。

 

マイホーム売却と購入、それぞれのプロセスは下記のとおりです。

売却の流れ
(1)不動産会社に査定依頼をする
(2)売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
(3)売り出し価格を決め、販売活動スタート
(4)購入希望者の内見対応
(5)買い手がつかなければ売り出し価格を見直す
(6)購入希望者と価格や引き渡し時期の交渉を行う
(7)売買契約を結ぶ
(8)物件の引き渡し

購入の流れ
(1)希望に合った物件を探す
(2)購入したい物件が見つかったら購入を申し込む
(3)売主と価格や引き渡し時期などの条件を交渉する
(4)住宅ローンの事前審査を申し込む
(4)交渉がまとまったら売買契約を結ぶ
(5)住宅ローンの本審査を申し込む
(6)本審査が通ったら住宅ローン契約を結ぶ
(7)住宅ローンの融資を受け、物件の引き渡しを受ける

 

上記をみると分かるように、マイホームの売却も購入も簡単な作業ではないため、同時に進めるのは物理的に難しいかと思います。

そのため、買い替えを行う際は売却と購入のどちらかを先に進めるケースが一般的となります。不動産業界において、売却を先に行うことを「売り先行」、購入を先に行うことを「買い先行」と呼ぶことがあります。

それでは、同時進行をしない場合は売却と購入どちらを先にしたほうがよいのでしょうか。次項で詳しく解説します。

 

[2] 売却と購入はどちらを先にすればいいのか

先述したとおり、マイホームを買い替える際は売却と購入どちらかを先に行うことが一般的です。それぞれのメリットデメリットをみていきましょう。

 

1.売却を先にするメリットデメリット
売却を先にするメリットは、新居を購入する自己資金がいくらになるか資金計画を立てられることです。

売却を先にする場合は、売却で得たお金を自己資金にして買い替え先の住宅を購入するケースが多いかと思います。その場合は、自己資金がいくら用意できるか分かった上で買い替えができるので安心感があります。

逆に売却を先行する場合のデメリットは、仮住まいが必要になることです。マイホームを先に売却するということは、新居が見つかるまでの間、賃貸住宅などの仮住まいに住まなくてはなりません。その場合の家賃、仲介手数料、引っ越し費用などが必要になります。

 

2.購入を先にするメリットデメリット
購入を先にする場合のメリットは、新居を探す時間をかけられることです。また、仮住まいも必要ありません。

デメリットとしては、新居を探す際の自己資金がいくらになるか不明確になることと、二重ローンが発生することが挙げられます。

新居を購入後、旧居を売却して買主に引き渡すまでは、旧居と新居、それぞれの住宅ローンを返済しなければなりません。また、二重ローンの審査が必ずしも通るとは限りません。通っても融資額を減らされたりする可能性も考えておく必要があります。

 

[3] 買い替えをするベストタイミング

買い替えをするベストタイミング、つまり得をするタイミングというのはいつなのでしょうか。

 

売り先行と買い先行どちらが得なのかは、そのときの不動産相場の動きによって異なります。不動産の相場の動きには波があるため、買い替えをする時期が上昇基調なのか下落基調なのかによって左右されるのです。

不動産相場が上昇基調の場合は、買い先行で相場が安いタイミングで新居を購入して、相場が高くなってから旧家を売却する方法もあります。

一方、下落基調のときに売り先行にした場合は、相場が高い時期に売却して、安くなってから新居を購入できるメリットがあります。

タイミングの見極めが難しいですが、資金面を考えるならば売り先行のほうが安心です。

なぜなら、新居を購入するタイミングが早すぎた場合、売却で得る予定だった資金の準備が間に合わなくなり、最悪の場合は契約解除をしなければならない可能性も出てくるからです。

 

[4] マイホームを買い換えたときの特例

 マイホームを買い替えたときに利益(譲渡所得)を得た場合、確定申告が必要です。この譲渡所得申告については、いくつかの特例が用意されていますので、確認しておきましょう。

 

・3000万円特別控除
マイホームを所有していた長短に関係なく、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができます。

※後述しますが、今住んでいる住宅を売却して3,000万円特別控除を使い、新たに住宅を購入する場合、住宅ローン控除は使えません。

 

・所有期間10年超の軽減税率
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産売却した年の1月1日現在の所有期間で決定します。マイホームを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている場合には、長期譲渡所得の計算における税率を通常よりも低くできます。

 

・居住用財産の買い換え等の場合の損益通算・繰越控除の特例
一定の要件を満たせば、売却した年の他の所得と相殺して税金を減らすことができる特例です。さらに、損益通算を行っても譲渡損失を相殺し切れなかった譲渡損失については、売却した年の翌年以後3年間に渡り繰り越すことができます。

 

・特定居住用財産の損益通算・繰越控除の特例
5年を超えて保有する不動産を売却して所定の住宅に買い換えた際に、売却によって出た譲渡損失をその年の給与所得と損益通算できます。損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失を、譲渡した年の翌年以後3年間に渡り、繰り越して控除することが可能です。(合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の適用は受けられません)

参考記事
不動産売却して譲渡所得が出た時に使える3つの特例【節税対策】
売却後に行う確定申告の基礎知識
売却したら赤字になった!譲渡損失を軽減できる特例とは?

 

[5] 買い換えた後も住宅ローン控除を受けることはできる?

マイホームを買い換えた場合、新居でも住宅ローン控除を再び受けることはできるのでしょうか。

 

結論から申し上げると、下記の要件を満たしていれば住宅ローン控除を再度受けることができます。

【買い替えをする方が住宅ローン控除を受けるための条件】

居住条件
(1)  自ら居住する住宅であること
(2)  床面積(マンションは専有面積、戸建ては延床面積)が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己居住用であること
(3)  耐震性能を有している(中古住宅の場合)
(4)  築年数は木造であれば築20年以内、鉄筋構造であれば25年以内であること

所得条件
(1)  合計所得金額が3000万円以下であること

借入れ条件
(1)  住宅ローンの借入期間が10年以上であること
(2)  工事費が100万円以上(リフォームの場合)

特例利用歴
(1)マイホーム取得の前後5年間を以下の特例を受けていないこと
・マイホームを売ったときの特例
・長期譲渡所得の特例
・特定居住用財産の買い換え特例

 

譲渡所得を控除する特例をうけていた場合は、住宅ローン控除の適用ができません。
ただし、上記の特例利用歴で挙げた3つの特例を受けてから5年が経過していた場合は、住宅ローン控除を受けることが可能です。

 

[6] まとめ

買い替えの際は、売却を重視する方がおすすめです。

記事内でも解説したとおり、買い替えをするときに売却と購入、同時進行は至難の業でしょう。売り先行でいくか買い先行でいくか、どちらが得をするかは不動産の相場によっても左右されるので、どちらが良いとは断言できませんが、資金計画が不明確になるリスクを考えると売却を重視する方をおすすめします。

ミツバハウジングでは、経験豊富なスタッフが買い替えのベストタイミングや、資金面での相談なども受け付けております。お気軽にお問い合わせください。

 

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