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住活コラム

売却したら赤字になった!譲渡損失を軽減できる特例とは?
税金・制度

売却時の譲渡損失を軽減できる特例

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【目次】
[1]売却損とはどういう状況を指すのか
[2]譲渡損失を軽減できる特例
1.買い替えのときに利用できる特例
2.買い替えなくても利用できる特例
3.2つの特例の違い
[3]特例を利用するなら確定申告が必要
[4]まとめ
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不動産は購入した時は新築でも1日でも住めば中古物件となって資産価値は下がっていきます。そのため、中古物件を売却する際は、新築で購入したときよりも高い金額で売れる可能性は極めて低いといわれています。

しかし、売却によって利益が出なかった場合でも、特例を利用することで売却損の一部を軽減できる可能性があるのです。この記事では、売却損を軽減できる特例や条件を、分かりやすく解説します。

 

[1] 売却損とはどういう状況を指すのか

不動産を売却したときに生じた利益を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は、売却したときの価格のことではありません。たとえば不動産を3000万円で売ったとしても、丸ごと売利益になるわけではないのです。

利益出ているかを調べるには、不動産を購入したときの費用(取得費)と売却したときの費用(譲渡費用)を売却金額から差し引いて計算します。

計算式で表すと以下のようなります。

売却益(譲渡所得)= 売却価格

 売却価格から以下の3つの費用を差し引く

①  物件の購入価格から減価償却費を引いた価格(購入したときの価格)
②  購入したときの費用(取得費)
③  売却したときの費用(譲渡費用)

上記の計算をして、売却益が発生していた場合は確定申告を行い、「譲渡所得税」を納める必要があります。

一方、譲渡所得がマイナスの場合は売却損をしたことになるので、「譲渡損失」が出たことになります。その場合は、原則確定申告の必要はありません。

ただ、売却した年の他の所得と相殺して税金を減らすことができる「損益通算」を行うことで、譲渡損失を軽減することもできます。さらに、損益通算を行っても譲渡損失を相殺し切れない場合は、「譲渡損失の繰越控除」という制度を利用して売却した年の翌年以後3年間に渡り、「繰越控除」を利用することが可能です。

 

[2] 譲渡損失を軽減できる特例

譲渡損失が出た場合の特例は、マイホームを買換えすることが前提の特例と、買換えしなくても利用できる特例の2つあります。それぞれの特徴や利用条件について解説します。

1.買い替えのときに利用できる特例
居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例(買換え)

この制度は、買換えを前提としています。5年を超えて保有する不動産を売却して所定の住宅に買い換えた際に、売却によって出た譲渡損失をその年の給与所得と損益通算できます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失を、譲渡した年の翌年以後3年間に渡り、繰り越して控除することが可能です。(合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の適用は受けられません)

譲渡資産の条件

1.譲渡する人の居住用に供していること

2.譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年超であること

3.2019年12月31日までの譲渡であること

4. 敷地の売買には500㎡まで制限があること

 

買換える資産の条件

1.売却年の1月1日又はその前年からの売却の翌年の12月31日までに借入れにより取得すること

2.取得年の翌年12月31日までに居住すること

3.床面積50㎡以上であること

4.繰越控除を受ける年末に所定の住宅ローンの残高があること

5.借入先は親族以外の所定の金融機関等であること

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
No.3370 マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

2.買い替えなくても利用できる特例
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

ひとつ目の特例と内容はほぼ同じですが、この特例は居住用財産を買換えなくても利用できます。

譲渡資産の条件

1. 住宅は譲渡した年の1月1日現在で、保有期間が5年を超えるもの。

2.譲渡は一定の親族以外の人に対する譲渡であること

3.譲渡の前日に譲渡した住宅にかかる一定の住宅ローン残高があること

4.2019年12月31日までの譲渡であること

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
No.3390 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

3.2つの特例の違い
先述した2つの特例の違いを説明します。

・マイホームの買換えがあるか、ないか
・(買換えがある場合)買換えた住宅で償還期間10年以上の住宅ローンを利用しているのか
・(買換えがない場合)売却する住宅に償還期間10年以上の住宅ローンの残高があるか
・損益通算繰越控除できる譲渡損失の上限額に差がある

適用の条件を分かりやすく表にまとめましたので参考にしてください。

居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
マイホームの買換え 一定条件を満たす住宅を新たに買換えなければならない 買換えなくても適用が受けられる
損益通算繰越控除できる譲渡損失の上限額 売却した居住用財産の損失額全額

下記①または②いずれか小さい金額

①売却した居住用財産の損失額

②住宅ローン残高から売却額を引いた残額

住宅ローン 買換えた住宅で償還期間10年以上の住宅ローンがあること 売却する住宅に償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること

 

[3] 特例を利用するなら確定申告が必要

特例を利用するときの絶対条件は、確定申告をすることです。売却損があった旨を申告しなければ特例を利用できません。

確定申告は不動産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。

売却後の確定申告に関しては、こちらの記事をご一読ください。
売却後に行う確定申告の基礎知識

なお、新型コロナウイルスの影響で、令和元年分の確定申告は令和2年4月16日まで延長されましたが、さらに4月17日以降であっても柔軟に確定申告書を受け付けることになりました。

詳しくは国税庁のホームページからご確認ください
確定申告期限の柔軟な取扱いについて

[4] まとめ

自分はどちらの特例が適用できるのかを確認してみましょう。

今回ご紹介した特例を利用するためには、売却するマイホームが一定の要件を満たす居住用財産であり、買換えの有無によっても利用できるかできないかで選ぶべき選択は異なります。売利益が出なかった方も、制度の利用条件を満たしていれば損失の一部を取り戻すことができますので、あきらめずに制度を利用してくださいね。

 

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