譲渡費用の基礎知識と計算するときの注意点
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譲渡所得を算出するときは、譲渡所得（売却益）から、取得費（購入代金）を差し引いて計算します。そのためには、譲渡費用を正しく計算しなければなりません。
そこで今回の記事では、どのような費用が譲渡費用に該当するのか、譲渡所得を計算するときの注意点について解説します。
[１] 譲渡費用の基本的な考え方
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。ここでは、譲渡費用に該当するもの・しないものについて解説します。
１.譲渡費用になるもの
譲渡費用に該当するものは以下のとおりです。
- 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
参考：国税庁のホームページ「No.3255 譲渡費となるもの」
２.譲渡費用にならないもの
譲渡費用とは売るために直接かかった費用を指します。したがって、修繕費や固定資産税、資産の維持や管理のために払った費用や譲渡費用になりません。
また、土地を売却するためにその上の建物を解体した費用は、解体後にすぐに売却したか、しないかで判断が分かれます。
また、土地を売却するためにその上の建物を解体した費用は、解体後にすぐに売却したか、しないかで判断が分かれます。
建物の解体が譲渡費用として認められ条件は、売却物件契約の1年以内であることです。解体してから1年以上経過すると、税務署はその解体が不動産を売るためではないと判断します。
たとえば、地主さんが一軒家を貸していて、これを売却するために建物を解体して、すぐに売却した場合の費用は譲渡費用になります。しかし、解体してから1年以上経過している場合は、譲渡費用になりません。
「ゆくゆくは売却するつもりだったので解体した」という場合でも、残念ながら売買とは無関係とみなされ、譲渡費用には該当しないと判断されますのでご注意ください。
３.譲渡費用にはならなくても取得費になるものがある
少しややこしい話になりますが、土地を売るために行う造成費や改良費は譲渡費用ではなく取得費に分類されます。
国税庁のホームページ「No.3252 取得費となるもの」にも、土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用は取得費に該当しています。
土地を売るために建物を解体する費用は譲渡費用なのに、土地の造成費は譲渡所得から控除できないなんて、おかしいですよね。売買契約書に、「土地の造成や改良を売主の負担で行うこと」が条件として書かれている場合は、譲渡費用として認められるケースもあるようです。これから売却予定の方は、売買契約書に土地の造成費について記載しておくことが重要かと思います。
[２] 譲渡費用を計算するときの注意点
譲渡所得を計算するときは、売却益から以下の3つの費用を差し引きます。
- 物件の購入価格から減価償却費を引いた価格（購入したときの価格）
- 購入したときの費用（取得費）
- 売却したときの費用（譲渡費）
- （1）資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは 登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用
- （2） （1）に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地（借地権を含む。以下33-8までにおいて同じ。）を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用
※今回の記事では譲渡費用にスポットをあてて解説しますので、取得費について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
取得費の計算方法【取得費不明の場合はどうする？】
譲渡費用を計算する上で重要なのは、譲渡費用として認められる範囲を正確に判断することです。
譲渡費用の範囲について、法第33条《譲渡所得》関係を確認してみましょう。
譲渡費用の範囲
法第33条第3項に規定する「資産の譲渡に要した費用」（以下33-11までにおいて「譲渡費用」という。）とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用（取得費とされるものを除く。）をいう。
（注）譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する。
（1）で「直接」要した費用と書かれていますね。これは、「売買に直接必要な費用」ということです。その「直接」の例は、仲介手数料や収入印紙、登記費用です。将来売却するかもしれないから早めに建物を解体しておこう、というのは譲渡費用にはなりません。建物の解体が譲渡費用として認められ条件は、売却物件契約の1年以内とされているため、売却が決まっていな時点での取り壊しには注意が必要です。
つぎに、2.(2)を確認してみましょう。「譲渡価額を増加させるため」と書いてあります。これは、立退料や建物の解体費用に該当します。ただし、先述したとおり、土地を売るために行う造成費や改良費は譲渡費用ではなく取得費に分類されます。譲渡費用にあてたい場合は、売買契約書に「土地の造成や改良を売主の負担で行う」旨の記載をすることで譲渡費用として認められるケースもありますので、不動産会社や税理士に相談してみてください。
最後に、注意書きで「維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれない」という記載があります。例を挙げると、修繕費や固定資産税、資産の維持や管理のために払った費用になります。これは上記2つの考え方に該当しないので、納得できますね。
このように、譲渡費用の範囲は少々複雑で判断に迷うことが多いかと思います。
譲渡費用に該当するか迷われたら、売却に直接必要な経費であるか、売却価額を増加させるために必要な経費かを判断基準にしてみてください。
