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住活コラム

取得費の計算方法【取得費不明の場合はどうする?】
税金・制度

取得費の計算方法について徹底解説

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【目次】
[1]取得費とは
1.取得費になるもの
2.土地と建物の取得費は分けて計算する
3.建物の用途や構造で償却率が異なる
[2]取得費の計算方法
[3]土地と建物の一括購入の場合の取得費は
[4]取得費不明の場合はどうする?
[5]まとめ
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不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得といって、所得税・住民税が課税されます。譲渡所得の計算方法は、「売却金額-購入金額」という単純なものではなく、不動産を購入したときの費用(取得費)と売却したときの費用(譲渡費用)を売却金額から差し引く必要があります。

今回の記事では、譲渡所得を計算するもとになる取得費について解説したいと思います。

 

[1] 取得費とは

取得費とは、簡単にいうと住宅や土地の購入の際にかかった費用、建築費用などにかかった費用を合計したものです。この項目では、取得費についての基本的な内容について解説します。

 

1.取得費になるもの・ならないもの
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。(事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません)。

購入したときの費用(取得費)

(1)土地・建物の購入代金

(2)建築代金

(3)購入時にかかった税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)

(4)仲介手数料

(5)測量費

(6)整地費・建物の取り壊し費用など

(7)設備費

(8)改良費

(9)一定の借入金利子

参考:国税庁のホームページ「No.3252 取得費となるもの」

 

2.土地と建物の取得費は分けて計算する
取得費は、土地と建物では取得費の計算方法が異なるため、注意が必要です。

土地の場合は購入代金や手数料などの合計額がそのまま取得費になりますが、戸建やマンションなどの建物については、購入代金や建築代金をそのまま取得費にはできません。

なぜなら、建物は時間経過とともに不動産としての価値が減少していくからです。そのため建物の取得費は、価値が減った分を購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。

 

減価償却費は以下の式(定額法)で計算します。

減価償却費 = 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

(経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します)

 

3.建物の用途や構造で償却率が異なる
減価償却費相当額は、建物が事業用か非事業用か、建物の材質や構造によって減価償却を行うことができる法定耐用年数が決まっています。

非事業用の各構造についての法定耐用年数と償却率は以下のとおりです。

非事業用 事業用
種別 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031 22年 0.046
軽量鉄骨 40年 0.025 47年 0.022

参考1:法定耐用年数表(国税庁)

参考2:償却率(国税庁)

 

たとえば、建物の取得に3000万円かかった非事業用・築15年の木造住宅の減価償却費は下記のとおりです。

(計算式)3000万円×0.9×0.031×1.5=1255万5000円

減価償却費は1255万5000円となります。

したがって、3000万円-1255万5000円=1744万5000円が建物の取得費となります。土地は前述のとおり、購入代金や手数料などの合計額がそのまま取得費になります。

 

[2] 取得費の計算方法

それでは、木造の一戸建てを例に取得費を計算してみましょう。

 

建物の取得にかかったお金:5000万円(土地代3000万円・建物代2000万円)
経過年数:10年

土地の取得費はそのまま3000万円となり、建物の取得費は以下の計算式で求められます。

「建物代:2000万円」×0.9×「償却率:0.031」×「経過年数:10」=558万円

したがって、2000万円-558万円=1442万円が建物の取得費となり、土地・建物の取得費は、3000万円+1442万円=4442万円となります。

 

[3] 土地と建物の一括購入の場合の取得費は

建売住宅やマンションのように土地と建物をセットで一括購入している場合はどのように取得費を計算すれば良いのでしょうか。

 

その場合は、下記のように土地と建物、それぞれの購入金額を分ける必要があります。

1.建物にかかった消費税から建物価格を逆算する
2.標準的建築価額により建物価格を計算する
3.土地と建物の固定資産税評価額の比率で按分して求める
4.不動産鑑定士の鑑定価格などから土地と建物の時価を求め、その比率で按分する

 

住宅価格が4000万円、消費税が200万円の建売住宅を例に、1の方法を利用して計算してみましょう。

建物にかかった消費税から建物価格を逆算すると

建物価格:200万円÷10%(0.1)=2000万円

住宅価格は税込表示なので、そこから建物価格と消費税を引いた金額が土地価格となります。
したがって、土地価格は、住宅価格4000万円-建物価格2000万円-消費税200万円=1800万円となります。

 

[4] 取得費不明の場合はどうする?

不動産を購入してから長い年月が経過している場合、取得費がいくらかかったか分からないということもあるかと思います。

 

 その場合は、住宅を売却したときに得たお金の5%相当額を取得費にすることができます。たとえば住宅が3,000万円で売れたのであれば、売った金額の5%相当額である150万円が取得費となるわけです。これを「概算取得費」といいます。

取得費の証明は売買契約書が基本ですが、紛失などで取得費が分からない場合でも確定申告を行うことは可能です。ただし、その場合は原則として概算取得費での計算になりますが、実際に購入した金額が概算取得費より明らかに上回っている場合は、不利益になってしまうので注意しましょう。

 

[5] まとめ

譲渡所得は取得費の計算が重要です!

譲渡所得の計算は一見難しく見えますが、ポイントさえ覚えてしまえばそれほど難しいものではありません。

・「収入金額−譲渡費用−取得費」で計算する
・ 土地と建物で取得費の計算方法が異なる
・建物の取得費計算は、建物価額から減価償却費を差し引く
 ・減価償却費は、「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で計算する

譲渡所得を出すには、取得費の計算が大きなポイントになります。ちなみに、取得費を計算する上で重要なものは売買契約書と領収書です。売買契約書はともかくとして、領収書は紛失されている方が多いので、これから不動産を購入される方は、将来売却する可能性をふまえて、保管しておくことをおすすめします。

 

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