不動産売却して譲渡所得が出た時の特例
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【目次】
[１]不動産売却にかかる「譲渡所得税」とは
１.譲渡所得税の計算方法
２.取得費と譲渡費に該当するもの
３.所得税と住民税は所有期間で決まる
[２]不動産売却して譲渡所得が出た時に受けられる3つの特例
１.3,000万円特別控除
２.所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
３.空き家の3,000万円特別控除
[３]まとめ
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不動産の売却金そのものをすべて手に入れることができると思っている方が多いのですが、実はそれは大きな間違い。
不動産売却をする際には、仲介手数料や登記費用などの契約時にかかる費用のほか、不動産売却によって得た利益に対して課税される税金があります。
本稿では、不動産売却の際にかかる税金の計算方法や節税対策について解説します。
[１] 不動産売却にかかる「譲渡所得税」とは
不動産売却した際、購入価格を上回り利益が出たものを譲渡所得といい、課税対象となります。誤解されがちなのが、「売却で得た利益＝売却価格そのものではない」ということ。譲渡所得はあくまで利益ですので、不動産を購入したときの費用（取得費）と売却したときの費用（譲渡費用）を売却金額から差し引く必要があります。
１.譲渡所得税の計算方法
譲渡所得を計算式で表すと以下のようなります。
| 売却益（譲渡所得）= 売却価格
売却価格から以下の3つの費用を差し引く ① 物件の購入価格から減価償却費を引いた価格（購入したときの価格） ② 購入したときの費用（取得費） ③ 売却したときの費用（譲渡費用） |
２.取得費と譲渡費に該当するもの
取得費と譲渡費は、下記のものが該当します。
・取得費とは
住宅・土地の購入の際にかかった購入代金、建築費用、仲介手数料などを合計したものです。住宅の場合にのみ、購入代金や建築費用から減価償却費（その資産が使用できる期間にわたって費用配分すること）が差し引かれます。
・譲渡費とは
不動産売却をした際に直接かかった費用全てを指します。仲介手数料や印紙税などです。
取得費と譲渡費は、下記のものが該当します。
| 購入したときの費用（取得費）
(1)土地・建物の購入代金 (2)建築代金 (3)購入時にかかった税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など) (4)仲介手数料 (5)測量費 (6)整地費・建物の取り壊し費用など (7)設備費 (8)改良費 (9)一定の借入金利子 |
| 売却したときの費用（譲渡費）
(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料 (2)印紙税で売主が負担したもの (3)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料 (4)土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額 (5)既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。 (6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など |
★ポイント1：取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。（事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません）。
参考：国税庁のホームページ「No.3252 取得費となるもの」
★ポイント2：譲渡費用とは売るために直接かかった費用を指します。したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用にはなりません。
参考：国税庁のホームページ「No.3255 譲渡費となるもの」
３.所得税と住民税は所有期間で決まる
個人が不動産を売却（譲渡）して利益が出た場合には、その利益も所得のひとつなので、所得税・住民税がかかります。
ただし、譲渡所得は分離課税のため、給与所得で課税される場合とは異なり、他の所得とは別の扱いで課税されます。
譲渡所得に対する税額を計算する場合の税率は、その不動産を所有していた期間が5年以下か5年超かで変わってきます（2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます）。
| ・短期譲渡所得（所有期間が5年以下） 39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％） ・長期譲渡所得（所有期間が5年超） 20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％） ・長期譲渡所得（所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例） |
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産売却した年の1月1日現在の所有期間で決まります。
たとえば、売却価格が3,000万円、取得費が2,400万円、譲渡費用が200万円とすると、譲渡所得は「3,000万円−2,400万円−200万円」で400万円が譲渡所得となります。
この譲渡所得にかかる所得税と住民税は、以下の所有期間によって決まります。
| ・所有期間5年以下 400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円）・所有期間5年超 400万円×20.315％＝81万2600円（所得税61万2600円＋住民税20万円） ・所有期間10年超（軽減税率の特例を受ける場合） |
[２] 不動産売却して譲渡所得が出た時に受けられる3つの特例
次に、不動産売却の際に課税される税金の節税対策をご紹介したいと思います。
１.3,000万円特別控除
要件を満たせば適用を受けられる制度で、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができます。
注意が必要なのは、今住んでいる住宅を売却して3,000万円特別控除を使い、新たに住宅を購入する場合、住宅ローン控除は使えません。
参考：国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
２.所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産売却した年の1月1日現在の所有期間で決まります。
所有期間が10年超の場合、「所有期間10年超の軽減税率」の適用を受けることができます。
参考：国税庁のホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
３.空き家の3,000万円特別控除
マイホームを売却した際は3,000万円の特別控除を受けることができますが、相続した家は通常控除の対象外となります。
しかし、相続した空き家を更地として売却する場合は、特定の条件を満たせば3,000万円特別控除を受けることができます。
適用条件などについては、国税庁のHPでご確認ください。
「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
