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住活コラム

不動産売却にかかる税金の基礎知識
税金・制度

不動産売却にかかる税金の基礎知識

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【目次】
[1]不動産売却で課税される譲渡所得について
1.譲渡所得税の計算方法
2.譲渡所得を計算するために必要な取得費と譲渡費
3.譲渡所得には所得税と住民税が課税される
[2]譲渡所得税以外にかかる税金
[3]まとめ
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不動産売却した際、購入価格を上回り利益が出たものを譲渡所得といい、譲渡所得税の課税対象となります。譲渡所得にかかる所得税は、管轄の税務署で確定申告をして納税することになります。

今回の記事は、譲渡所得にかかる所得税や住民税についての基礎知識や計算方法について解説します。

[1] 不動産売却で課税される譲渡所得

この項目では、譲渡所得税の計算方法や、譲渡所得を計算するための取得費と譲渡費用について解説します。

1.譲渡所得税の計算方法
譲渡所得は不動産を売却した際に発生した利益ですので、不動産を購入したときや売却したときの費用を売却金額から差し引く必要があります。

譲渡所得を計算式で表すと以下のようなります。

売却益(譲渡所得)= 売却価格

 売却価格から以下の3つの費用を差し引く 

①  物件の購入価格から減価償却費を引いた価格(購入したときの価格)

②  購入したときの費用(取得費)

③  売却したときの費用(譲渡費用)

確定申告をするためには、上記のように譲渡所得の算出を行いますが、なかには譲渡所得の算出に必要となる取得費や譲渡費用が分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。次項で詳しく解説します。

 

2.譲渡所得を計算するために必要な取得費と譲渡費用
譲渡所得を算出するためには、売却益(譲渡所得)から取得費と譲渡費用を差し引く必要があります。

・取得費とは
住宅・土地の購入の際にかかった購入代金、建築費用、仲介手数料などを合計したものです。住宅の場合にのみ、購入代金や建築費用から減価償却費(その資産が使用できる期間にわたって費用配分すること)が差し引かれます。

・譲渡費とは
不動産売却をした際に直接かかった費用全てを指します。仲介手数料や印紙税などです。
取得費と譲渡費は、下記のものが該当します。

購入したときの費用(取得費)

(1)土地・建物の購入代金

(2)建築代金

(3)購入時にかかった税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)

(4)仲介手数料

(5)測量費

(6)整地費・建物の取り壊し費用など

(7)設備費

(8)改良費

(9)一定の借入金利子

 

売却したときの費用(譲渡費)

(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料

(2)印紙税で売主が負担したもの

(3)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

(4)土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

(5)既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

(6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

 

不動産を購入してから長い年月が経過している場合、取得費がいくらかかったのか分からないという方は多いかと思います。その場合は、住宅を売却したときに得たお金の5%相当額を取得費にすることができます。たとえば住宅が3,000万円で売れたのであれば、売った金額の5%相当額である150万円が取得費となるわけです。これを「概算取得費」といいます。

取得費の証明は売買契約書が基本ですが、紛失などで取得費が分からない場合でも確定申告を行うことは可能ですので、ご安心くださいね。

 

3.譲渡所得には所得税と住民税が課税される
譲渡所得も所得のひとつなので、所得税と住民税の対象になります。

給与所得で課税される場合と異なる点は、譲渡所得は分離課税のため、給与所得とは別の扱いで計算することです。譲渡所得税と同様に不動産の売却益に対して課せられますが、所得税の確定申告をしていれば合わせて納税することが可能です。

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産売却した年の1月1日現在の所有期間(その不動産を所有していた期間が5年以下か5年超か)で変わってきます。

不動産を所有していた期間

区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63%

所得税30.63%

住民税 9%

20.315%

所得税5.315% 

住民税 5%

①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)

②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

非居住用 39.63%

所得税30.63%

住民税 9%

20.315%

所得税15.315% 

住民税 5%

※2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されるため、上記税率には2.1%上乗せされています。

 

上図をみると分かるとおり、不動産の所有期間によって譲渡所得にかかる所得税と住民税が大きく変わってしまうので、不動産を売却するタイミングには注意が必要です。

たとえば、売却価格が3,000万円、取得費が2,400万円、譲渡費用が200万円とすると、譲渡所得は「3,000万円−2,400万円−200万円」で400万円が譲渡所得となります。

この譲渡所得にかかる所得税と住民税を下記にまとめましたので参考にしてください。

・所有期間5年以下
400万円×39.63%=158万5200円(所得税122万5200円+住民税36万円)

・所有期間5年超
400万円×20.315%=81万2600円(所得税61万2600円+住民税20万円)

・所有期間10年超(軽減税率の特例を受ける場合)
400万円×14.21%=56万8400円(所得税40万8400円+住民税16万円)

 

[2] 譲渡所得税以外にかかる税金

譲渡所得がなかったとしても、不動産売却をする際にはいくつかの税金がかかります。

 

・収入印紙税
収入印紙税とは、売買契約書に貼付する収入印紙に支払う税金のことです。売主と買主で1通ずつ契約書を作成する場合は2枚、どちらから原本を所有し、もう一方がコピーを保有する場合は1枚というのが通常です。印紙代は契約の金額によって変わりますが、物件価格が1000万円~5000万円以下の場合は、印紙代は2万円となります。

・登記費用
登記費用とは、所有権を公的に認めてもらうための手続きのことです。自分で登記を行うことも出来ますが、とても手間がかかるため司法書士に依頼することが一般的です。すべての費用の総合計の相場は30万円~50万円、その内、約2/3程度は司法書士への報酬となります。

・仲介手数料
仲介手数料とは、仲介を行った不動産会社に支払う費用のことです。物件価格の3%+6万+消費税が上限とされています。

 

[3] まとめ

売却益=売れた金額そのものではありません。

譲渡所得はあくまでも売却したことによって得た利益なので、その不動産を購入したときや売却したときにかかった費用を売却金額から差し引いて計算しなければなりません。損をした気になるかもしれませんが、売買には税金はつきもの。譲渡所得から諸費用を差し引くことで、譲渡所得税は売却益が出た分だけ多く課税されるため、結果尾として節税対策になるとお考えいただければと思います。

 

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