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住活コラム

売主が売買契約後~引き渡しまでに済ませておく手続き
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売主が売買契約後~引き渡しまでに済ませておく手続き

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【目次】
[1]引き渡しまでに済ませておく3つの手続き
1.登記手続きの準備
2.物件の状態や境界の確認
3.物件の退去・解体
[2]売主が引き渡し日に用意しておく書類
[3]引き渡し日の流れ
[4]引き渡しは土日にはできないの?
[5]まとめ

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引渡日は、買主、売主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当などが予定を組んで集まる大切な日です。だからこそ、準備万端で挑みたいものですよね。

売主が売買契約後から引き渡しまでにやらなければならないことは色々あります。不動産会社から段取りや必要書類について説明されるのが通常ですが、ご自身でもあらかじめ段取りを頭にいれておくことも大切です。

売買契約後から引き渡しまでの期間はおおよそ1か月以内。この期間に必要書類や引き渡しに向けての準備などを済ませておきましょう!

 

[1] 引き渡しまでに済ませておく3つの手続き

売主の方が売買契約後~引き渡しまでに済ませておく手続きは主に3つあります。

1.登記手続きの準備
登記の手続きとして、抵当権の抹消、所有権の移転登記があります。

抵当権とは、対象の不動産に金融機関が設定する権利のこと。つまり、融資してくれる金融機関に対して不動産を担保に差し出すということです。住宅ローンを組んで購入した住宅を売却する場合、抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済して金融機関から必要な書類を受け取り、司法書士に依頼して抵当権の抹消手続をします。

抵当権抹消手続の準備として、住宅ローンを組んでいる金融機関に残債額の確認や不動産会社に引渡しのスケジュールの調整をしてもらうこと、また、完済するための金額に計算ミスのないよう、金融機関や不動産会社とよく相談しておくことが大切です。

次に行わなければならないのが、所有権の移転登記です。所有権の移転登記とは、土地や建物を購入したときに、その所有権が売主から買主に移ったことを明確にするために行う登記です。登記申請は司法書士に委任しますので、司法書士や不動産会社に必要書類をしっかりと確認して、漏れのないよう準備しておきましょう。

 

2.物件の状態や境界の確認
売却する不動産の形状や間取り、付帯設備の有無、状態などが契約内容と異なる点がないか、売主と買主、不動産会社が立ち会って現地確認を行います。

さらに、一戸建ての場合、特に注意しなければならないのが、隣地の所有者との境界です。現地確認の際には、売主と不動産会社だけではなく、隣地の所有者にも立ち会ってもらいましょう。境界のことで隣地とトラブルになった場合、引き渡しができず、債務不履行で損害賠償を請求されるという最悪のケースも考えられます。必要に応じて、土地家屋調査士に測量を依頼するなどして対応しましょう。

 

3.物件の退去・解体
売却する住宅から不要なものを撤去し、引き渡しまでに買主に引き渡せる状態にしておきます。

更地にして引き渡す場合は、解体も必要です。解体には費用と時間がかかるため、引き渡し日から逆算してスケジュール調整を行うことが重要です。

解体の手配に関しては、不動産会社に依頼すれば代行してくれることが多いです。解体費用は、売主と買主のどちらが費用負担することになります。どちらが負担するのか必ず確認しておきましょう。

 

[2] 売主が引き渡し日に用意しておく書類

引き渡し当日、売り主が用意しておく書類は以下の通りです。

 

用意する書類 内容 手続き
実印 実印登録済みの印鑑 登記関係書類に押印
固定資産税納付書 固定資産税評価証明書でも可能 固定資産税分担金の計算に利用
権利証(登記識別情報) 不動産の権利者・データが詳細に記載されたもの 司法書士に提出する
印鑑証明証 実印登録を証明する書類発行より(3ヵ月以内のもの) 司法書士に提出する
抵当権抹消書類 売却不動産の住宅ローン残債が有る場合 司法書士に提出する
領収書 残代金の分と固定資産税分担金の分 買い主へ渡す
物件の鍵 不動産会社から渡された物件の鍵 買い主へ渡す
パンフレット・管理規約・建築確認通知書など マンション・戸建てともに売却する不動産の詳細がわかる書類 買い主へ渡す

 

[3] 引き渡し日の流れ

引き渡し当日の流れは以下の通りです。

 

1.司法書士が必要な書類を確認
金融期間に売り主と買い主、司法書士や不動産会社が集まり、手続きを開始します。司法書士が登記に必要な書類が揃っているかを確認したら、登記をするための委任状への署名と捺印をおこないます。

 

2.登記手続き
司法書士が登記関係の必要書類がすべて揃ったことを確認したら、住宅ローンの担当者へ融資実行するよう指示をします。

 

3.決済金の支払い
住宅ローンの手続きが終わったら、決済金や仲介手数料などの支払いを行います。

【売り主が支払う費用】
・住宅ローンの一括返済費用(金融機関へ)
・登記費用(司法書士へ)
・仲介手数料(不動産会社へ)
※売却する不動産に住宅ローンの残債があった場合は、一括返済するための伝票と振込用紙を用意します。

【買い主が支払う費用】
・残代金(売り主へ)
・固定資産税分担金(売り主へ)
・登記費用(司法書士へ)
・仲介手数料(売主へ)

売主は不動産会社へ、買主は売主へ仲介手数料を支払います。
なお、仲介手数料は売買価格に応じて以下のように上限額が定められています。

200万円以上300万円未満…5% + 消費税
300万円以上400万円未満…4% + 2万円 + 消費税
400万円以上…3% + 6万円 + 消費

 

4.住宅ローンの残債を支払う
金融機関へ住宅ローンの残債を支払い、住宅ローンを完済させます。
なお、万が一この段階で「支払えない」ということになれば、売買自体が成立しなくなるため、計算間違いなどには注意しましょう。

 

5.抵当権の抹消登記手続き
抵当権を抹消しなければ売却できないため、抵当権抹消登記手続きが必須となります。買い主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、売主が抵当権を抹消した後、新たに買い主の抵当権が設定されます。

      

6.鍵や重要事項説明書などの引き渡し
以上の手続きがすべて終わったら、鍵と重要事項説明書などの書類一式を買主へ引き渡します。すべての手続きを終えるまで1時間半程度かかるケースが多い様です。

 

[4] 引き渡しは土日にはできないの?

平日に休めない職種の方は、引き渡し日を土日にしてほしいとお考えかと思いますが、引き渡しは平日に行われることが通常です。

引き渡しの際は、売買代金の振込みをするため(現金を持参して支払うケースは除きます)、金融機関の営業日及び振込が出来る時間でなくてはなりません。

また、引き渡し日には登記申請を行うことを考慮すると、法務が開庁している平日でなくてはなりません。 

そのため、引き渡しは基本的に平日に行われます。ただし、買主が金融機関からの融資がなく、引き渡し日に登記申請出来ないことを了承すれば、土日になることもまれにありますが、原則、平日の日中に行われるとお考えください。

 

[5] まとめ

引き渡し日から逆算してスケジュール調整・必要書類を準備しておきましょう。

引き渡しは、売買契約後から通常1か月以内に行われことが通常ですが、実際に 引き渡しがいつ行われるかは、買主が組む住宅ローンがいつ実行できるかによって変わってきます。そのため、不動産会社(仲介会社)の営業担当者と連絡を取り合い、スケジュール調整をしておく必要があります。

また、引き渡し日は平日に行われることが通常ですので、平日勤務の会社にお勤めの場合は、勤務先を休む必要があるということもお忘れなく!

 

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