【契約不適合責任】売主と買主が取るべき対策とは

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【目次】
[１]瑕疵担保保険と契約不適合責任の違い
[２]契約不適合責任になったことでどう変わる？
１.瑕疵担保責任の概念がなくなる
２.買主の請求できる権利が増える
[３]売主が取るべき対応策
１.契約の内容を明確にすること
２.設備に関しては一切の責任を負わないこと
[４]買主が取るべき対応策
１.契約不適合責任の期間を短縮されていないかチェックすること
２.契約不適合責任の免責部分を明確にすること
[５]まとめ

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当コラムでは、2020年4月からの法改正について何度か解説していますが、今回はさらに詳しく「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」について解説したいと思います。

今回の法改正によって買主が売主に請求できる権利が増えたため、売主の責任が重くなったといわれていますが、買主にも注意すべきこと、対策しておいた方がいいことはあります。

買主不動産の売買において売主・買主どちらも満足のいく取引を行うためには、双方が契約不適合責任について理解しておくことが重要です。

[１] 瑕疵担保保険と契約不適合責任の違い

2020年4月から法改正により瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。このふたつにはどのような違いがあるのか、下記にまとめましたのでまずはご覧ください。

 

瑕疵担保保険と契約不適合責任の違い

項目	瑕疵担保責任	契約不適合責任
法的性質	法定責任	契約責任
対象	隠れた瑕疵 （本来備わっているべき性能がない）	契約との不適合 （品質・数量が契約と一致しない）
請求期限	納品後1年以内	事実を知ってから1年以内に告知 （ただし納品後5年以内で請求権は消滅）
買主が請求できる権利	1. 契約解除 2. 損害賠償請求	1. 追完請求 2. 代金減額請求 3. 催告解除 4. 無催告解除 5. 損害賠償
損害賠償責任	無過失責任	過失責任
損害の範囲	信頼利益	※履行利益（信頼利益も含む）

 

呼び名が変わっただけではなく、内容も大きく変わりました。法改正によってどのような影響があるのか、次項から解説していきたいと思います。

 

[２] 契約不適合責任になったことでどう変わる？

瑕疵担保責任から契約不適合責任に法改正されたことで、どのような変化があるのでしょうか。

１.瑕疵担保責任の概念がなくなった
「瑕疵」とは、本来備わっているべき性能・品質・機能が備わっていないことをいいます。

不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見された欠陥や不具合、土壌汚染、シロアリ被害など売主も外部からでは確認できなったことを「隠れた瑕疵」といいます。

法改正前は、売買物件に隠れた瑕疵が見つかった場合、売主が無過失であっても瑕疵担保責任を負うものとされていました。

買主が売主に対して請求できる権利は、損害賠償請求と契約解除の2つだけに限り、隠れた瑕疵を見つけてから1年間は売主に対し損害賠償を、契約の目的を達成できない場合は契約解除することが可能、といった具合に定められていました。

新民法では瑕疵担保責任という概念は廃止され、新しく契約不適合責任に変わりました。契約不適合責任は、「隠れていてもいなくても、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できるように法改正されました。

この「隠れていてもいなくても」というのがポイントで、契約不適合責任では、旧民法のように隠れた瑕疵は問われません。「売買契約書に書かれていたかどうか」が問題となります。

たとえば、物件の雨漏りについて買主が了承していて、売買契約内容に「この住宅は雨漏りしています」という記載があれば、契約不適合責任は負いません。

しかし、買主が雨漏りのことを知っていたとしても、雨漏りしているという記載が売買契約書になければ、契約内容とは異なるものを売ったことになり、契約不適合責任を負うことになります。

さらに注意しなければならないのが、瑕疵担保責任であれば買主が売主に対して請求できる権利は損害賠償請求と契約解除の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことです。この5つの権利については、事項で詳しく解説します。

 

２.買主が売主に請求できる権利が増えた
先述したとおり、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになりました。

 

1.追完請求
追完請求とは、改めて完全な給付を請求することをいいます。種類や品質または数量が契約内容と異なっていた場合、買主は売主に完全なものを求めることができます。 

不動産取引においては、売買する商品はひとつです。厳密にいうと「修補請求(欠陥箇所の修理を請求できる)」ということになります。たとえば、雨漏りしていないという契約内容で購入した住宅が雨漏りした場合、買主は売主に対して「雨漏りするので直してください」と請求できるということです。

2.代金減額請求
追完請求の修補請求をしても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

なお、減額請求も、売主に責めに帰すべき事由は不要です。代金減額請求の前提である追完請求が売主に責めに帰すべき事由は不要のため、その代替となる代金減額請求も売主に落ち度がなかったとしても認められることになります。

3.催告解除
追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

4.無催告解除
無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。

5.損害賠償請求
瑕疵担保責任でも買主は損害賠償請求ができましたが、瑕疵担保責任による損害賠償請求は売主の無過失責任とされていました。契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないことになっています。また、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益※1に限られますが、契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は履行利益※2も含みます。

※1信頼利益…契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害のこと（登記費用などの契約締結のための準備費用など）。

※2履行利益…契約を締結した場合に債権者が得られたであろう利益を失った損害のこと（転売利益や営業利益など）

 

[３] 売主が取るべき対応策

法改正によって、売主の責任は間違いなく重くなりました。まだ法改正から間もないため、判例がなくこれが絶対正解！とは断言できませんが、現時点で考えられる対応策を実施していきましょう。

 

１.契約の内容を明確にすること
今後は、今まで以上に売買契約書に記載する内容には気を付けなければなりません。

売買契約書には、取引内容に合わせて特約・容認事項が記載できる欄があることが一般的です。何度も言いますが、新民法の契約不適合責任では、隠れた瑕疵は問われません。「売買契約書に書かれていたかどうか」が問題となるため、今後は特約・容認事項の欄に「どのような物件であるか」を細かく記載することになります。

そして、契約不適合責任では、買主が5つの権利を主張できるようになりました。買主にとっては売主への責任追及手段が増えたことになります。さらに「契約不適合を発見後、1年以内に売主に通知をしなければならない」という時間制限もあります。この「契約不適合を発見」という表現はとてもあいまいで、パワーバランスが買主側に偏ったものになります。

対策としては、時間制限を具体的にすることが重要です。たとえば、「契約不適合責任の期間は、納品後1年以内」というふうに、具体的な時間制限を設定しておくとよいでしょう。

 

２.設備に関しては一切の責任を負わないこと
中古物件に関しては、何かしらの不具合があることは少なくありません。

設備にも契約不適合責任を適用すると、売主側の負担や責任はかなり大きくなります。そこで、売主は売買契約書に「付帯設備の故障や不具合については、修補・損害賠償その他一切の責任を負わないものとする」という記載をすることが重要です。

 

[４] 買主が取るべき対応策

売主だけではなく、買主もしっかりと改正後の内容を理解しておく必要があります。

 

１.契約不適合責任の期間を短縮されていないかチェックすること
前項でも述べましたが、契約不適合責任には「契約不適合を発見後、1年以内に売主に通知をしなければならない」という時間制限があります。

つまり、不具合を発見してから１年以内に売主に通知をしなければ、買主は責任追及する権利を失うということです。売主によっては契約不適合責任を負う期間を6ヵ月などに短縮していることもあります。

たとえば、責任を負う起算点が「契約不適合を発見後、1年以内」と「納品後、6ヵ月以内」だとしたら、買主が売主に売主側に契約不適合責任を請求できるタイムリミットは少なくなり、売主に有利な契約となるでしょう。契約を結ぶときは、売買契約書の隅々まで読み、時間的制限が短くなっていないかチェックしておきましょう。

 

２.契約不適合責任の免責部分を明確にすること
契約不適合責任では全部免責という言葉は使わず、今後は免責したい部分をすべて売買契約書に記載していく方法をとることになります。

瑕疵担保責任では、全部免責（瑕疵担保責任を一切負わない方法）がありましたが、契約不適合責任では全部免責は行いません。しかし、責任を全て負わないということは、売主は売買契約書に記載されている内容に適合しなくても責任を負わなくてもいい、ということになってしまいます。契約不適合責任は、契約書に「書かれていたかどうか」が問題となるはずなのに、これでは矛盾が生じてしまいます。

そこで、契約不適合責任では全部免責という言葉は使わず、今後は免責したい部分をすべて売買契約書に記載していく方法をとることになります。

中古住宅の場合は特に注意が必要で、雨漏りやシロアリなどの欠陥部分をひとつずつピックアップし、契約書に免責する旨を記載されます。かなり細かく記載することになるため、買主側も隅々まで確認するのは大変かと思いますが、後々トラブルに繋がる可能性もあるので契約書はしっかりとチェックしておきましょう。