売買契約における手付金の基礎知識
——————–
【目次】
[１]手付金が持つ3つの意味
[２]手付金と申込金の違い
[３]手付金の相場と支払い時期
１.手付金の相場
２.手付金の支払い時期と方法
[４]手付解除できるのはいつまで？
[５]手付金に関する注意点
[６]まとめ
——————–
【無料】来店相談
【無料】電話相談
売買契約を締結する際には、買主から売主に手付金を支払うことが広く行われています。この手付金は意外と奥が深く、場合によっては手付金が戻ってこない…というリスクもあるのです。
そこでこの記事では、不動産売却における手付金とは何なのか、相場や手付解除できる期限について解説します。
[１] 手付金が持つ3つの意味
不動産の売買契約の際には、買主から売主に手付金が支払われるのが一般的です。手付金はあとで売買代金に充当されますが、そもそも手付金とは何なのでしょうか。
手付金には、下記の3つの意味があります。
| 証約手付 契約の締結を証することを目的として授受される手付のこと。 解約手付 違約手付 |
[２] 手付金と申込金の違い
手付金と混同されがちなのが、「申込金」です。申込金は不動産会社によって呼び方が異なり、「申込証拠金」や「買付証拠金」と呼ばれることもあります。
申込金は、買主が売主に対して購入の意思があることを示すために用いられるもので、申込書を提出するときに支払います。申し込み後、売主・買主ともに問題がなければ売買契約に進みます。その売買契約の際に支払うお金が手付金です。
売買契約前であれば、買主が購入を辞退することには拘束力はなく、申込金も返金されます。しかし、売買契約後は申込金も手付金の一部となり、買主の都合で売買契約を解除したときには手付金は返金されません。
[３] 手付金の相場と支払い時期
次に、手付金の相場と支払い時期について解説します。
１.手付金の相場
手付金の金額は、売主と買主が話し合って合意の上で決定することが通常ですが、売買金額の5～10％であることが最も多いです。（売主が不動産会社の場合は20％まで）
つまり、4,000万円の物件なら手付金の金額は200～400万円ということになります。ただし、自己資金に余裕がない場合は、買主が希望金額を伝えて交渉することも可能です。売主が合意できれば、5～10％以下の手付金でも可能なケースもあります。
不動産会社が仲介している売買では、不動産会社が売主と買主の意向を聞きつつ調整を図りますので、手付金の金額に対して不安がある方は営業担当者に相談してみるとよいでしょう。
２.手付金の支払い時期と方法
手付金は原則として売買契約日に現金で支払います。
なぜ現金で支払うのかというと、申し込みから契約までの間に売主である不動産会社が倒産しまうなどの事態が考えられるからです。また、売買契約は土日に行うことが多いため、契約日当日に振り込むことは困難です。そのため、契約日に現金で持参する、という方法が多いのです。
ただ、高額な手付金を引き出すのも面倒ですし、持参するのもリスクがあるので、事前に振り込みで支払うケースもあります。
[４] 手付解除できるのはいつまで？
民法の規定では「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」手付解除ができるとされています。
「履行に着手」とは、「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と解釈されています（最高裁判決昭和40年11月24日）。
具体的にどのような場合が履行の着手にあたるのかは、以下のようなケースが該当するといわれています。
・売主が所有権移転登記の手続きをしたとき
・買主が中間金や残代金を支払ったとき
とはいっても、所有権の移転登記や残代金の支払いは引き渡しと同時に行うことが通常なので、その時点まで手付解除が可能とすると取引が不安定になってしまいます。
そのため、実際には当事者の合意によって手付解除ができる期限を定め、売買契約書に明記するのが一般的です。
ただし買主は、売主が契約の履行（売買対象不動産の移転登記手続きなど）に着手するまで、または所定の期日までのいずれか遅い時期までは手付による解除が認められます。
[５] 手付金に関する注意点
手付金は高額になることが多く、売買契約が絡む重要なことですから、しっかり理解してから支払うようにしましょう。ここでは、手付金に関する3つの注意点を説明します。
注意点1：手付金の額は、安すぎても高すぎてもだめ
手付金の額については特にいくらでなければいけないという制限はありません。売主と買主の合意の上で決定しますが、金額が安すぎても高すぎても良くありません。安すぎると売主も買主も気軽に解約できてしまい、逆に高すぎると解約が難しくなり、どちらも解約手付としての意味をなさなくなってしまいます。
また、買主側の都合が変わって売買契約を解除したいという事態にもなるかもしれません。解除しても手付金は返金されませんから、万一のキャンセルに備えて手付金はあまり高額に設定しない方がよいでしょう。ではいくらならいいのかと問われると 難しいですが、やはり相場である売買金額の5～10％にしておくのが無難かと思います。
注意点2：契約日よりも前に支払わない
売買契約当日に現金を持参するリスクがあるため、事前に振込みで支払い方法もあると先述しましたが、万が一、売主である不動産会社が倒産したり、個人が売主場合に行方不明になったりしたら、買主は手付金を失う可能性があります。よって、原則は売買契約当日に現金で支払うべきなのです。
もし事前に振り込むとしても、契約日の直前にすることをおすすめします。
注意点3：任意売却の場合の手付金は少なめに
任意売却物件とは、売主が住宅ローンの返済に行き詰り、不動産を売却することで債務を減らす目的で行われます。売却金額が住宅ローンの借入額の残高を下回るなど厳しい状況であること多いため手付金の支払いには注意が必要です。売主が手付金を受け取ってから、売却拒否したり、行方不明になって話が進まなかったりとトラブルが発生することが少なからずあります。
このような事態を避けるために、任意売却の場合は手付金の金額をできるだけ少なめに設定しておくことを考えておきましょう。
[６] まとめ
手付金の金額を、20％を超える額をとすることは法律で禁じられています。
記事内で解説したとおり、手付金の相場は売買金額の5～10％であることが最も多く、20％を超える額をとすることは法律で禁じられています。
また、未完成物件の場合、買主が売買代金の5％以上または1000万円以上の手付金を支払うと、売主は契約が終了するまで保全措置※を講じる義務が発生します。完成物件の場合は、10％または1000万円以上を手付金として払うと、同様に売主側に保全措置を講ずる義務が発生します。
ただ、不動産会社もコストと手間は省きたいので、保全措置が必要な手付金の金額になることは早々ありません。任意で保全措置を講じることは可能ですが、応じる不動産会社は少ないでしょう。
手付金は高額な上に現金で持参することが多いので、不安な方も多いことでしょう。今回ご紹介した基礎知識や注意点をしっかりと理解して慎重に対応するようにしてくださいね。
※売買契約後、売主（不動産会社等）の倒産などで物件の引き渡しができなくなった場合に、支払った手付金等が返還されるための措置。
[この記事を読んだ人は、こんなセミナーに参加しています]
