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住活コラム

売買契約書で注意すべき点とは?【重要事項説明書との違いも解説】
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売買契約書で注意すべき点と重要事項説明書との違い

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【目次】
[1]売買契約書とは【重要事項説明書の違いは?】
1.売買契約書の内容
[2]売買契約書のチェックポイント
1.契約の当事者・物件の確定について
2.代金の支払い時期・引き渡しなどについて
3.危険負担、契約違反による解除などについて
[3]売買契約後にキャンセルできる?
[4]民法改正で売買契約書はどう変わる?
[5]まとめ
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重要事項説明書と同じタイミングで耳にする売買契約書。

一見同じような書類に見えますが、実は内容や役割、法的拘束力が全く異なります。今回は、売買契約書の内容や重要事項説明書との違い、売買契約を結ぶ際の注意点などを解説したいと思います。

[1] 売買契約書とは【重要事項説明書の違いは?】

売買契約と重要事項説明は、どちらも宅地建物取引業法によって書面で交付することが義務化されています。

売買契約書と重要事項説明書の違いを簡単に説明しますと

売買契約書…主に取引に関することの取り決めが記載されている

重要事項説明書…主に対象物件に関する重要な情報が記載されている

重要事項説明書は、仲介会社(宅地建物取引士)が「あなたが買おうとしている不動産は、このような内容です。本当に買いますか?」と確認するための書面です。たとえば、対象物件に接する道路の種類や制限、ライフライン(電気・ガス・上下水道)などです。

宅地建物取引士から口頭で説明を受け、「買います」と意思表示をすれば契約となります。この時、用いる書面が売買契約書です。

売買契約書は、売買代金、代金の支払時期、引渡し時期、契約違反が生じたときの解除についてなどを細かく取り決め、記載しています。

なお、重説の説明を受けた後、重要事項説明書に署名・捺印をしますが、これは「重説の説明を受けた」という証拠となるだけで、契約とは別の話になります。重要事項説明書の説明を受ける際に大事な情報を初めて知らされた場合は、契約を中止しても手付金を支払う必要はありません。

1.売買契約書の内容
売買契約書は、絶対にこの記載内容でなければならないという決まりは特にありません。

文言等は多少異なる部分もありますが、基本的に以下の内容で構成されています。

1.売買物件の表示

2.売買代金、手付金等の額、支払日

3.所有権の移転と引渡し

4.公租公課の精算

5.反社会的勢力排除

6.ローン特約

7.負担の消除

8.付帯設備等の引渡し

9.手付解除

10.引渡し前の物件の滅失・毀損

11.契約違反による解除

12.瑕疵担保責任

13.特約事項

次の項目で、順にみていきましょう。

 

[2] 売買契約書のチェックポイント

売買契約書を締結する際に、注意しておくべきポイントを解説します。

1.契約の当事者・物件の確定について
ここでは、主に4つのポイントがあります。

・契約の当事者を明確にする
売主と買主の住所・氏名を表示します。法人の場合は名称(商号)、代表者氏名、事務所の所在地を表示します。

・売買される物件を表示する
取引の対象物件とその範囲を表示します。原則として登記記録に記録された内容をそのまま記載します。

・対象面積と売買代金の決定方法を定める
土地については、売買代金を登記記録上の面積で決定する方法と、実測面積で確定させる方法があります。さらに実測面積の場合は売買契約までに確定させる方法と、契約後に実測して確定し精算する方法に分かれます。

建物は、登記記録上の面積で代金を確定する方法が一般的です。マンションの専有面積は、内法面積(壁の内側の線で囲まれた面積)で表示され、新築時のパンフレットなどに表示される壁芯面積(壁の厚みの中心線で囲まれた面積)より数字がやや小さくなるため、どちらの面積で表示したかを買主に明示する必要があります。

・物件の現地で隣地との境界
売主は、物件の現地で隣地との境界を買主に明示する必要があります。境界が不明な場合は、土地家屋調査士や測量士などを交え、隣地所有者との間で境界を確定しなければなりません。越境物がある場合は、それを買主が承継するのか、引き渡しまでに売主が解消するのかを特約で明示します。

 

2.代金の支払い時期・引き渡しなどについて
ここでは、主に6つのポイントがあります。

・代金の支払い時期とその方法
売買代金は、契約締結時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が一般的です。場合によっては約定によって中間金を受け取ることもありますが、引き渡し時に精算する場合は、その方法をあらかじめ取り決めておきましょう。

・手付金と手付解除
売買契約締結の際に買主から支払われる手付金は、最終的に売買代金に充当されます。当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は倍返しすれば契約を解除することができます。

・所有権の移転・引き渡し・登記の時期
売主による所有権の移転・引き渡し・移転登記は、原則として買主による売買代金の支払いと同時とされ、契約書でもそれを前提とするのが通常です。

・設備・備品等についての設備表
照明、エアコン、門、庭木などの設備や備品について、現状のまま引き渡すのか、故障していないかなどについて「設備表」を作成します。なお、瞬間湯沸器や給湯器など、経年劣化により重大な危害をおよぼす恐れが多い「特定保守製品」については、その旨を設備表に記載して買主に情報が円滑に伝わるようにしなければなりません。

・抵当権などの抹消
対象物件に抵当権や地役権、地上権などが設定されている場合は、売主が引き渡しまでに抹消し、買主が完全な所有権を行使できる状態にする旨を明記します。

・固定資産税や都市計画税などの精算方法を定める
固定資産税や都市計画税などついて、売主と買主による精算方法について明記します。負担の区分は、引き渡し日の前日までは売主、引き渡し日以降は買主とするのが一般的です。起算日については1月1日とする方法と4月1日とする方法がありますが、当事者の合意により決定します。

 

3.危険負担、契約違反による解除などについて
ここでは、主に5つのポイントがあります。

・危険負担について
地震や台風などで損害を受けた場合、売主と買主どちらが損害を負担するかを定めます。民法では買主負担を原則としていますが、不動産売買の慣行では売主負担が通常です。ただ、物件の修復が著しく困難な場合は、売主または買主が契約を解除できるとしています。

・契約違反による解除について
売主、買主のいずれかに契約上の重大な違反があったときは、相手方が契約を解除できる旨を明記します。解約手付の場合、解約可能なのはいつまでなのかも明記します。売主の契約違反で買主が解除したときは、売主は買主に手付金や中間金を返還したうえで、違約金を支払います。買主の契約違反で売主が解除したときは、売主は買主に手付金や中間金から違約金を差し引いた残額を買主に返還しますが、違約金の額のほうが大きい場合はその差額を買主に請求できます。違約金の額は契約時にあらかじめ売買代金の10~20%と定めるのが通常です。

・反社会的勢力排除条項を設ける
売主と買主は反社会的勢力を排除するため、当事者が反社会的勢力に該当しないことをあらかじめ確約しておきます。

・ローン特約
買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に備えて、ローン特約を付けるのが一般的です。これは住宅ローンが不成立の場合に契約を白紙に戻し、売主が受け取った手付金などは買主に無利息で返還するというものです。もし契約が解除された場合は、不動産会社は仲介手数料を請求できず、すでに仲介手数料を受け取っている場合は返還する旨も記載する必要があります。

・買い替え特約
売主が自宅を買い替える場合に、旧居の売却が成立することで新居の売買契約の成立の条件になる場合があります。この場合には旧居の売主(新居の買主)と、新居の売主(不動産会社)とで取り決めた特約の内容を明示します。一定期間内に売却できなかった場合は、契約を解除するという内容が一般的です。

売買契約後のキャンセルについては、次項で詳しく解説します。

 

[3] 売買契約後にキャンセルできる?

先述したとおり、売買契約締結する際に手付金(価格の5%~10%程度)を支払うことが通常です。

売買契約後に「手付解除」として売買契約を解除することは可能ですが、解除可能な期間は「当事者の一方が契約履行に着手するまで」と定められています。

また、キャンセルの理由が売主の都合であれば手付金を倍にして買主へ返還されますが、買主の都合であれば手付金は返還されません。

手付金が戻ってこないばかりか、多くの方に迷惑がかかりますので、売買契約を締結する前の段階で本当にこの物件に決めていいのかしっかり考えた上で申し込みをしましょう。

 

[4] 民法改正で売買契約書はどう変わる?

売買後に売主(不動産会社)が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」と呼んでいましたが、2020年(令和2年)4月1日から「契約不適合責任」に変わりました。

今回の法改正により、買主にとっては中古住宅を安心して買いやすくなりましたが、売主にとっては負担が重くなる内容になっています。そのため、2020年4月以降に不動産を売却される予定の方は、契約不適合責任についてしっかりと理解しておくことが必要です。とても重要な内容になりますので、これから不動産の売買に関わる予定の方は、こちらの記事を一読していただくことをおすすめします。

【2020年4月法改正】売主の負担はどう変わる?「瑕疵担保保険」から「契約不適合責任」へ!

 

[5] まとめ

不動産会社に任せっきりではダメ。自分で内容を理解して契約に進みましょう。

売買契約書も重要事項説明書も何の知識もなければただの難しいことが買いてある紙にしか見えないでしょう。しかし、それぞれの書面にどのような意味があるのか理解すれば非常に重要なものだとご理解いただけるかと思います。

多くの方にとって住宅の購入は人生に一度のことですから、分からないことがあって当然です。分からないから不動産会社にリードしてもらうのも間違いではないですが、ご自身でしっかりと売買契約書や重要事項説明書の内容や意味を理解しておくことも大切です。ご不明点がございましたら納得のいくまで担当者に質問してくださいね。

 

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