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住活コラム

【不動産の売却活動】売買をスムーズに進めるための手順
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住宅ローン

不動産の売却活動の流れと注意点

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【目次】
[1]不動産の売却活動の流れ
1.自分で相場を調べておく
2.不動産会社に査定を依頼する
3.売却依頼する不動産会社を決める
4.売り出し価格を決める
5.売却活動を開始する
6.買主と売買契約を結び、引渡し
[2]まとめ
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不動産売却では、不動産会社が売主であるお客様に様々なアドバイスをしてくれますが、なにもかも不動産会社まかせで進んでしまうと満足のいく売却ができないかもしれません。

不動産会社は不動産のプロですが、売主側も売却活動の流れや注意点をしっかりと把握しておき、準備をしておくことも大切です。

[1] 不動産の売却活動の流れ

最初に、一般的な不動産売却の流れを説明します。

1.自分で相場を調べておく
不動産会社に査定を依頼する前に不動産の相場を調べておきましょう。

不動産の知識が全くない人でも、複数の物件を見ているうちに相場感が身についていきます。これが何の役に立つのかというと、不動産会社に査定を出してもらったときに価格が妥当であるかの判断材料になるのです。また、売り出し価格を決定するときにも相場が分かっていれば役に立ちます。

自分で相場を調べる方法としては、インターネットの不動産情報サイトで自分が売りたい不動産と似た物件がいくらで売られているのか調べるのが手っ取り早いかと思います。ただし、掲載されている価格で売れるとは限らないので、あくまでも目安として考えておきましょう 。

 

2.不動産会社に査定を依頼する
査定依頼を1社に絞ってしまうと足元を見られて査定額を低く見積もられてしまうこともあるため、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

不動産会社の中には、売却を任せてもらうためにわざと高額査定を出してくることもあります。なぜこんなに高いのか理由を説明してもらい、納得できる説明があれば信用しても良いかと思いますが、そうでなければ売却を委託するのはおすすめしません。相場からみた適正価格を提案してくれる不動産会社を選びましょう。

参考記事:不動産会社によって査定額がバラバラなのはなぜ?【高額査定の意図】

 

3.売却依頼する不動産会社を決める
大手と地域密着型の不動産会社どちらがいいのか迷いますよね。それぞれメリットがありますが、売りたい物件によって不動産会社を選ぶのも方法のひとつ。

たとえば、物件の販売元である大手不動産に売却するのであれば、ほかよりも熱心に販売活動をしてくれる可能性が高いです。物件の特徴もしっかり把握しているので、購入希望者に対してのセールストークも適切かと思います。

一方、地元密着型の不動産会社の場合は、人気の学区や評判の良い塾、公園、病院、スーパーなども把握しており、物件の相場も精通しています。誰もが知る人気エリアではなく、その地域を知っている方に人気のエリアの物件を売却するのなら、大手よりも地域密着型の不動産会社に依頼した方が早く高く売れるかもしれません。

そして不動産の売買において大切なのは、大手とか地域密着型などの会社の規模よりも、その会社が持っている提案力・集客力・営業力です。この3つのうちどれか欠けていると早く高く売ることが難しくなります。テレビCMで有名な大手の不動産会社が必ずしも良いとは限りません。それぞれの特徴や強みをしっかりと理解して信頼できる不動産会社を選んでください。

 

下記に大手と地域密着型の不動産会社の特徴をまとめましたので参考にしてください。

大手不動産会社
・買主側の知名度が高い
・全国展開している会社も多く、どのエリアの物件でも対応してもらいやすい。
・豊富な取引実績と独自のネットワークに基づく情報量を持っている。

地域密着型の不動産会社
・対応エリアは限定されるが、該当地域の情報には精通している。
・エリア内の価格動向を常に把握し、適正な価格に基づいた売買が可能。
・柔軟性が高く、相談に乗ってもらえることが多い。

参考記事:不動産売却をする際の不動産会社の選び方【大手と地元密着型どちらがいい?】

 

4.売り出し価格を決める
売り出し価格を決める上で大切なのは、客観的に価格を判断できる冷静さです。

多くの方が悩むのは「売りたい価格」と「売れる価格」のギャップ。これをどう埋めていくかが非常に重要になります。

安い価格で設定すれば早く売れるかもしれませんが、「もっと高く売れば良かった」と後悔するかもしれません。逆に、高い価格に設定すればなかなか買い手がつかず「売れ残り物件」になってしまう可能性もあります。

売り出し価格を決めるときは、まず「最低ライン」の価格を出してみましょう。具体的には、ローンの残債と売却にかかる費用、持ち出し可能額を足した額です。「これより安い価格で売るのは無理!!」というギリギリの最低価格をはじき出したら、自分が希望する価格と不動産会社が出した査定額で比較してみてください。

 たいていの場合「最低ライン」<「査定価格」<「売りたい価格」 となるのではないでしょうか。いくらで売るのが適正なのか分からない場合は、信頼できる不動産会社に相談してみても良いでしょう。

参考記事:早く高く売る!不動産の売り出し価格の決め方

 

5.売却活動を開始する
「高く・早く」売るには販売開始から3ヵ月が最大の山場となります。

3ヵ月以上も物件情報が公開されていると、インターネットで物件を検索するたびに同じ物件を目にした人は「またこの物件か」と思います。

さらに「何か売れない理由があるのかもしれない」「これから価格が下がるかも」と注視されるようになると、ますます買い手がつきにくくなり「売れ残り物件」と認識されてしまいます。

物件の鮮度を落とさないようにするには、この3ヵ月の間に幅広い媒体で販売活動をすることが重要です。そのため、不動産会社を選ぶ際は、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトの活用、ポスティングチラシやSNS広告、店頭展示など幅広い媒体に販売活動をしてもらえるのか確認しておきましょう。自社のホームページや顧客に案内するだけで終わってしまう会社も存在しますので要注意です。

 

6.買主と売買契約を結び、引渡し
価格や引き渡し時期の交渉がまとまったら買主と売買契約を結びます。

その時点で不動産会社に仲介手数料の50%を支払い、残りの50%は引き渡し時点で支払うのが一般的な流れです。

参考記事:仲介手数料とは?「仲介手数料無料」の仕組みについても解説!

 

[2] まとめ

売却活動を始める前に、物件の相場や不動産会社の特徴などを理解しておきましょう。

いざ売却活動を始めると、じっくりと考える間もなく物事が進んでいくため、冷静な判断ができなくなることがあります。不動産の売却をする方はそう多くはいらっしゃらないので、相談できる相手もおらずひとりで悩まれている方もいらっしゃるかと思います。まずは査定!と意気込んでいる方も多いですが、不動産や売却についての知識や相場感がないまま見切り発車で売却活動を始めるのはおすすめしません。

ミツバハウジングでは、マイホーム購入のご相談だけではなく、売却についてのご相談も承っております。「これから売却を検討しているのだけど…」という方も大歓迎です。ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

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