不動産売却で失敗しないための注意点

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【目次】
[１]不動産売却で失敗しないための注意点
１.自分でも価格相場を調べておく
２.高額査定に騙されない
３.会社の規模よりも重視するべきこと
[２]媒介契約を結ぶ際は、専任媒介と一般媒介の特徴を理解して選ぶ
[３]まとめ
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一生に一度あるかないかの不動産売却ですから、誰だって失敗や後悔はしたくないですよね。

不動産売却の際には、査定依頼、媒介契約、販売活動など様々なステップを踏みます。不動産会社に任せておけば安心！とお考えの方は要注意。ご自身でも注意をしておかないと、思わぬ失敗を招くことになるかもしれません。

そこでこの記事では、不動産売却で失敗しないための注意点を解説します。

[１] 不動産売却で失敗しないための注意点

不動産売却で注意して欲しいポイントはいくつもありますが、ここでは特に気を付けておきたい3点について解説します。

１.自分でも価格相場を調べておく
不動産会社が出す査定価格は不動産会社がいくらで売れるかを目安にした数字なので、不動産会社が持つ相場感、知識量、市場の変化によって査定価格に差が出てきます。

査定価格が各社バラバラなので「どれを信じればいいのか分からない」という方が多いのは、自分が持っている不動産の相場を分かっていないからです。インターネットで似た条件の物件をいくつか検索していくうちに、何となく相場感がつかめてくるかと思います。あまりにも相場からかけ離れた査定価格を出してきた不動産会社には、疑いの目を持ちましょう。もしかしたら契約してもらうために高額査定を出している可能性があります。

不動産会社によって査定額がバラバラな理由についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
不動産会社によって査定額がバラバラなのはなぜ？【高額査定の意図】 

 

２.高額査定に騙されない
上でも少し触れましたが、売却を任せてもらうためにわざと高額査定を出してくる不動産会社も存在します。

各不動産会社は、他社の査定価格を予想しながら査定をします。不動産会社からすれば、他社はすべてライバルです。いかに自社に注目してもらうかを重点に置きます。そして査定価格を上げ、さもこの価格で売れるようなセールストークをします。

ハッキリ申し上げますと、高額査定を出してくるのは、あなたの不動産を高く評価してくれたからではありません。売却を委託してもらうためです。

相場からかけ離れた高い価格なら、なかなか買い手はつきません。そうなると不動産会社から「売れないので、価格を下げましょう」と提案されます。すると物件を探している方は「この物件は売れないから値下げしたんだな」と思います。さらには「もっと待てばまた値下がりするかも」と値下げ待ちのような状態になり、「売れ残り物件」になってしまうケースが非常に多いのです。

最初から適正価格で売り出していれば売れ残り感を与えずに済んだのに、もったいないと思いませんか。もし相場からかけ離れた高い査定価格を出されたら、なぜこんなに高いのか理由を説明してもらい、納得できる説明があれば信用しても良いかと思います。そうでなければ売却を委託するのはおすすめしません。

 

３.会社の規模よりも重視するべきこと
不動産会社選びは、大手か小規模などの会社の規模よりも重視するべきポイントがあります。それは「提案力」「集客力」「営業力」です。

まず、提案力ですが、不動産の適正価格を提示できるかです。すべての不動産会社に当てはまるわけではありませんが、査定価格は、不動産会社の都合・戦略によっても差が出ることがあります。

先述しましたが、自社に売却を任せてもらうために相場よりも高い査定価格を提示してくるケース。これが一番多いかもしれません。一方、売却後に買い替える予定ある場合、買い替える物件を扱う不動産会社が査定するときに「確実に売れる価格」で査定価格を提示するケースもあります。

このような不動産会社に売却を依頼したら、売れ残り物件になるか、希望価格よりも安く売却することになるかもしれません。提案力のある不動産会社なら、過去の売却データの相場をベースに、専門スタッフの知識、市場の変化を加味した上で適正価格を提示してくれます。

次に大切なのは集客力です。これは、簡単にいうと販売活動のことです。中には物件情報を広く公開せず、自社の顧客の中だけで成約を果たそうとする不動産会社も存在しますが、そうなると成約が遅れがちになってしまいます。

集客力のある不動産会社なら、自社の顧客だけではなく、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトの活用、ポスティングチラシやSNS広告、店頭展示など幅広い媒体に販売活動をしてくれます。売り出し開始から3ヵ月が最大の山場といわれているこの期間に、幅広い媒体で販売活動をしてくれる不動産会社を選びましょう。

最後に営業力です。どんなに魅力的な不動産でも営業マンの力が弱ければ、売れる物も売れません。中古物件の購入を希望されている方は「何か欠陥があるのではないか」と少なからず疑心暗鬼を持っています。売却する理由もネガティブなものもあるでしょう。そういったネガティブな要素をいかにポジティブに変換して購入希望者に説明できるか、買主の不安を取り除くことができるかが重要です。

 

[２] 媒介契約を結ぶ際は、専任媒介と一般媒介の特徴を理解して選ぶ

媒介契約とは、不動産会社と取り決める約束事のことで、「専任媒介」「一般媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

下記にそれぞれの特徴をまとめましたので参考にしてください。

種類	特徴
専任媒介 （契約有効期間：3ヵ月）	・依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社に限ります。同時に複数の不動産会社とは契約できません。 ・自分で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。 ・依頼を受けた物件情報を7日以内にレインズ(指定流通機構)に登録し、14日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告することが義務づけられています。
一般媒介※ （契約有効期間：3ヵ月）	・依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。 ・自分で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。 ・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていません。
専属専任媒介 （契約有効期間：無制限）	・基本的には専任媒介と同じですが、自分で買主を見つけて契約することは禁止されています。 ・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていますが、媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められています。

※一般媒介には「明示型」と「非明示型」の2つがあります。
明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知する方法。
非明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知しない方法。

 

専任媒介のメリットは、1社としか媒介契約を結べないため、熱心な営業活動をしてくれる可能性が高い点が挙げられます。デメリットとしては、囲い込み（売却を依頼された物件を他の不動産会社に契約させないこと）や、両手仲介（売主と買主の双方の仲介を行い、両方から仲介手数料を受領すること）が生じやすいことです。

一般媒介のメリットは、複数の不動産会社と媒介契約を結べるので、営業活動の範囲を広げられること、媒介契約を結んでも自分で買主を見つけられるという点がメリットです。しかし、同時に営業活動を行ってもらうように手配するのはかなり大変かと思います。また、レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていないこともデメリットといえるでしょう。

専任媒介と一般媒介については、こちらの記事で詳しく解説しています。
 不動産売却するなら、専任媒介と一般媒介どちらがいい？