仲介手数料とは？【仲介手数料無料の仕組み】

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【目次】
[１]仲介手数料って何？
[２]不動産の仲介手数料
１.仲介手数料の計算方法
[３]仲介手数料を支払うタイミングと支払い方法
[４]「仲介手数料無料」の仕組み
[５]まとめ
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仲介手数料がいくらかかるのか調べたら、とても高額でビックリした！という方は多いのではないでしょうか。

不動産会社によっては仲介手数料を無料や半額にするなど、割引制度を設けているところもあります。物件は同じなのに、不動産会社によって仲介手数料のバラつきがあるのは不思議ですよね。

今回の記事では、仲介手数料について詳しく解説したいと思います。計算方法や支払うタイミング、そして気になる「仲介手数料無料」の仕組みについてもお話します！

[１] 仲介手数料って何？

仲介手数料とは、簡単にいうと仲介業務に対して支払う成功報酬です。

不動産を売却する際、自分で買主を探すこともできますが、一般的には不動産仲介会社に依頼して仲介業務をしてもらい、買主を探します。無事成約となったときに支払う費用が仲介手数料です。

不動産会社は、物件の販売開始から成約に至るまで様々な販売活動をしています。物件の広告作成や不動産情報サイトへの掲載、ポスティング、購入希望者に物件案内、売買契約書の作成などです。これらには人的コスト・金銭的コストがかかります。仲介手数料は、成功報酬なので成約するまで請求することはできません。つまり、仲介手数料は不動産会社にとって大事な収入源なのです。
ちなみに、売主が不動産会社の場合は、仲介する必要がないので仲介手数料はかかりません。

 

[２] 不動産の仲介手数料

仲介手数料は、法律で上限額が定められています。ここでは、仲介手数料の求め方について計算式を解説します。

１.仲介手数料の計算方法
建物の価格は消費税の対象となりますが、土地の価格は対象外です。

そのため、物件価格が「建物＋土地の価格」となっている場合は「建物価格」と「土地価格」に分けて仲介手数料を計算する必要があります。

また、中古物件を購入する場合は手数料に対してのみ消費税がかかりますが、新築物件の場合は建物の価格自体にも消費税がかかります。

仲介手数料の計算方法は以下のとおりです。

 

仲介手数料の料率

売買価格（税込）	料率（税抜）
200万円以下の部分	5%
200万円超400万円以下の部分	4%
400万円超	3%

 

不動産の売買取引では、200万円を超えることが多いかと思いますので、その場合は下記の速算表をご利用ください。

 

売買価格（税込）	計算式
200万円超、400万円以下	仲介手数料＝売買価格×4％＋2万円＋消費税
売買価格が400万円超	仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円＋消費税

 

「計算が面倒くさい！」という方のために早見表をご用意しました。ぜひブックマークしておいて参考にしてくださいね。

 

仲介手数料の早見表（消費税10%）

売買価格（税込）	仲介手数料
100万円	55,000円
200万円	110,000円
300万円	154,000円
400万円	198,000円
500万円	231,000円
600万円	264,000円
700万円	297,000円
800万円	330,000円
900万円	363,000円
1,000万円	396,000円
2,000万円	726,000円
3,000万円	1,056,000円
4,000万円	1,386,000円
5,000万円	1,716,000円
6,000万円	2,046,000円
7,000万円	2,376,000円
8,000万円	2,706,000円
9,000万円	3,036,000円
1億円	3,366,000円

 

ただ、これはあくまで法律で定められた上限です。逆にいうと、この上限以下であれば仲介手数料をいくらにするかは不動産会社が自由に決められるということ。そのため、不動産会社の中には「仲介手数料ゼロ」といってお得さをアピールすることもあります。（仲介手数料ゼロの詳しい仕組みについては、後述します）

 

２.仲介手数料を支払うタイミングと支払い方法
仲介手数料は、成功報酬ですので、売買が成立してから支払うことになります。

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50％を支払うケースが一般的です。

流れとしては、最初に仲介手数料を支払うのは売買契約のときです。売買契約では「重要事項説明書」と「売買契約書」の読み合わせと署名・捺印、売主への手付金の支払いを行います。このときに、不動産仲介会社に対して仲介手数料の50%を支払います。
そして売買契約後、住宅ローンの手続きを行います。無事に引渡し（決済）を迎えると、そのタイミングで仲介手数料残りの50％を支払います。

支払い方法は、現金払いが一般的ですが、振込やクレジットカード払い、分割払いにも対応している不動産会社もあります。

 

[３] 「仲介手数料無料」の仕組み

不動産会社は物件を売買するときに、売主と買主の両方から仲介手数料をもらいます。たとえば4,000万円の物件を購入する場合、138万6千円の仲介手数料を売主と買主それぞれからもらうことができるのです。

仲介手数料は不動産会社にとって大事な収入源なはずなのに、仲介手数料ゼロや半額にしている会社はどのように利益を得ているのでしょうか。

実は、これにはからくりがあります。

売主または買主どちらかの仲介手数料を無料にすることを「片手取引」といい、両方と仲介取引を行うものを「両手取引」といいます。

片方を無料にする意図としては、あえて一方を仲介手数料無料にして、物件の売買を早期にまとめてしまう狙いがあります。このような方法を取れば、ネット上の口コミなどで買主側からは「手数料が無料だった」と喜ばれ、売主側からも「早く売ってくれた」という高評価を得ることができるのです。

仲介手数料はとても高額ですが、安ければ（無料であれば）良いというものでもありません。中には仲介手数料を無料にする代わりに物件価格を上乗せしたり、別の名目で高い手数料を請求したり、「仲介手数料無料」をダシに強引な営業をする悪徳な不動産会社も存在しますので注意が必要です。