不動産売却するなら、専任媒介と一般媒介どちらがいい？

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【目次】
[１]不動産売却の際に結ぶ「媒介契約」について
[２]専任媒介と一般媒介どちらがいいの？
１.専任媒介のメリット・デメリット
２.一般媒介のメリット・デメリット
[３]媒介契約を選ぶ際の注意点
１.積極的な営業活動をしてくれる不動産会社に依頼する
２.状況が思わしくないのであれば、解約も検討する
[４]まとめ

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不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ際、媒介契約を結ばなければならないことをご存知でしょうか。

媒介契約とは、不動産会社と取り決める約束事のことで、「専任媒介」「一般媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。多くの方は専任媒介と一般媒介どちらがいいのか悩まれるかと思います。

そこでこの記事では、媒介契約の特徴やメリット・デメリット、選ぶ際の注意点について解説します。

[１] 不動産売却の際に結ぶ「媒介契約」について

不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。

媒介契約は、以下の3種類があります。

種類	特徴
専任媒介 （契約有効期間：3ヵ月）	・依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社に限ります。同時に複数の不動産会社とは契約できません。 ・自分で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。 ・依頼を受けた物件情報を7日以内にレインズ(指定流通機構)に登録し、14日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告することが義務づけられています。
一般媒介※ （契約有効期間：3ヵ月）	・依頼者は複数の不動産会社と同時に契約することができます。 ・自分で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。 ・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていません。
専属専任媒介 （契約有効期間：無制限）	・基本的には専任媒介と同じですが、自分で買主を見つけて契約することは禁止されています。 ・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていますが、媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められています。

※一般媒介には「明示型」と「非明示型」の2つがあります。

明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知する方法。
非明示型…ほかの不動産会社に依頼しているのかを告知しない方法。

 

[２] 専任媒介と一般媒介どちらがいいの？

この項目では、専任媒介と一般媒介のメリット・デメリットについて解説します。

１.専任媒介のメリット・デメリット
専任媒介は1社としか媒介契約を結べないため、熱心な営業活動をしてくれる可能性が高い点が挙げられます。

7日以内にレインズに物件情報を登録する義務と、依頼者に対して販売状況14日に一度のペースで報告する義務が課せられるため、依頼者にとっても安心して任せられる点もメリットといえるでしょう。

デメリットとしては、囲い込み（売却を依頼された物件を他の不動産会社に契約させないこと）や、両手仲介（売主と買主の双方の仲介を行い、両方から仲介手数料を受領すること）が生じやすいことです。もちろん、専任媒介だから必ず囲い込みが発生するとは限らないので、囲い込みを恐れて専任媒介はやめる必要はありません。

売却依頼後、1ヶ月以上経過しても問い合わせがゼロであったり、値下げの話を持ちかけられたりする場合は、囲い込みをされている可能性が高いですが、不動産会社も物件が売れないと困るので、いつまでも囲い込みは続けることはないでしょう。重要なのは、囲い込みを心配することよりも「積極的な営業活動してくれるか」です。

 

２.一般媒介のメリット・デメリット
一般媒介は複数の不動産会社と媒介契約を結べるので、営業活動の範囲を広げることができます。

また、媒介契約を結んでも自分で買主を見つけられるという点もメリットです。しかし、複数の不動産会社と契約するといってもせいぜい3社程度が限界ではないでしょうか。同時に営業活動を行ってもらうように手配するのは至難の業かと思います。

また、レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていないこともデメリットといえるでしょう。早く成約に繋げるには、やはり多くの方に物件情報を見てもらう必要があります。営業活動に自信がある会社なら、一般媒介でも喜んで引き受けますし、レインズ(指定流通機構)への登録はもちろん、広告や物件サイト登録、既存客への紹介など、積極的なPRを仕掛けてくれます。

一般媒介は複数の不動産会社に売却を依頼できるので、早く物件が売れるのではないかと考えがちですが、専任媒介じゃないから積極的な営業活動を行わないという不動産会社も多く存在しますので、一般媒介を選ぶ場合は不動産会社選びが非常に重要です。

 

[３] 媒介契約を選ぶ際の注意点

次に、媒介契約を選ぶ際の注意点について解説します。

 

１.積極的な営業活動をしてくれる不動産会社に依頼する
基本的には、物件を売りに出してから3ヵ月が勝負といわれています。

この3ヵ月を過ぎると売れ残り物件というイメージがつきやすく、買い手がなかなかつかなくなります。営業活動に自信がある不動産会社ならこの3ヵ月の間に積極的な営業活動をしてくれるはずです。

そして、専任媒介の場合だと1社に絞らないとならないため、どの不動産会社に依頼するかがとても重要なポイントになります。契約を結ぶ前に、その不動産会社がどのような営業活動をしてくれるのか確認しておきましょう。「絶対に売れます！」という言葉だけではなく、具体的にどのような営業活動を行うのか、どのような強みがあるのかしっかり確認しておきましょう。

 

２.状況が思わしくないのであれば、解約も検討する
専任媒介も一般媒介も、媒介契約を結んだ後に解約することは可能です。ただし、更新月以外で解約する場合は違約金が発生することがあるので注意しましょう。

媒介契約は3ヵ月ごとに更新していることが一般的ですので、違約金が発生するのであれば更新月に解約するという選択ができます。ただ、3ヵ月を待っている間に“物件の売り時”はどんどん過ぎていきます。違約金の額にもよりますが、早めに見切りをつけて他社に売却を依頼した方が得策のケースもありますので、慎重に検討してください。