マイホームを購入するときの諸費用と支払うタイミング
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【目次】
[１]マイホームを購入するときの諸費用
１.物件購入にかかる費用
２.引き渡し後にかかる費用
[２]仲介手数料ってどうしてあんなに高いの？
[３]まとめ
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マイホームを購入するための資金は、住宅ローンの支払いだけに限りません。物件の申し込みから引き渡し後まで様々な諸費用がかかります。住宅種別やケースによって諸費用が必要な場合と不要な場合もありますので、これからマイホームを購入しようとお考えの方は、住宅種別による諸費用について知識を身に付けておきましょう！
※ここでいう諸費用とは住宅ローンの借入に使う頭金とは別のもので、税金や手数料などの現金で支払うお金のことです。
[１] マイホームを購入するときの諸費用
マイホームを購入するとき、どのような費用が必要なのでしょうか。支払うタイミングもあわせて解説します。
１.物件購入にかかる費用
住宅種別によって諸費用が不要の場合もあります。
たとえば、一戸建ての場合は、新築・中古ともに仲介手数料が必要ですが、新築マンションの場合は仲介手数料不要のケースが多いです。ほかに新築マンションの場合は修繕積立基金など、特定の住宅種別にしかかからない費用もあります。
物件種別に表でまとめましたので、まずは下記をご覧ください。
| 支払うタイミング | 諸費用 | 新築マンション | 中古マンション | 新築一戸建て | 中古一戸建て |
| 購入申し込み～売買契約まで | 購入申込金（申込証拠金） | ○ | × | ○ | × |
| 手付金 | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| 印紙税 | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| 仲介手数料 | × | ○ | ○ | ○ | |
| 引き渡し前 | 残金決済 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 登記費用 | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| 印紙税 | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| ローンの借入費用 | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| 固定資産税や都市計画税（日割） | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| 修繕積立基金 | ○ | × | × | × |
（○…支払う ×…支払い不要）
次に、分かりにくい費用をピックアップして解説します。
【購入申し込み～売買契約までに支払う費用】
・購入申込金（申込証拠金）
購入申込金（申込証拠金）とは、新築マンションや一戸建ての購入申し込みをする際、不動産会社に支払うお金のことです。2～10万円が相場ですが、購入申込金が不要の物件もあります。申し込みを辞退した場合、購入申込金は返金されます。
・手付金
売買契約時に売主に支払います。相場は物件価格の5～10％で、物件価格の一部を先に支払うため、支払った分は最終的に物件価格から差し引かれます。契約から引き渡しまでの間に買主の都合で契約を辞退する場合は、返金されません。売主の都合で契約解除された場合は、売主から買主に手付金の2倍の金額を支払うことになっています。
・印紙代
売買契約の際に現金で支払います。印紙代は契約の金額によって変わりますが、物件価格が1000万円～5000万円以下の場合は、印紙代は2万円となります。
・仲介手数料
仲介手数料とは、仲介を行った不動産会社に支払う費用のことです。物件価格の3％+6万+消費税が上限とされています。
売買契約時に50％を支払い、決済時に残金を支払います。新築マンションの場合は仲介手数料不要のケースが多いですが、一戸建ての場合は、新築・中古ともに仲介手数料が必要です。
【引き渡し前に支払う費用】
・残金決済
売買契約時に支払った手付金は代金の一部とみなされるため、物件価額から手付金を差し引いた残金を支払います。住宅ローンを利用する場合は、当日に融資が実行されるので、残金は住宅ローンで支払います。
・登記費用
登記費用とは、所有権を公的に認めてもらうための手続きのことです。自分で登記を行うことも出来ますが、とても手間がかかるため司法書士に依頼することが一般的です。すべての費用の総合計の相場は30万円～50万円、その内、約2/3程度は司法書士への報酬となります。
・ローン借入費用
融資事務手数料…3～5万円
ローン保証料…借入金額の2～3％程
※このほか、火災保険料、団体信用生命保険料も必要です。金額は、金融機関によって異なります。
・固定資産税や都市計画税（日割）
所有権移転日以降から固定資産税が発生します。所有権の移転日から年末までの固定資産税（日割分）を売り主に支払います。
・修繕積立基金（新築マンションの場合）
新築マンションを購入する場合、大規模修繕に備える費用「修繕積立基金」が必要です。この費用は、毎月支払う「修繕積立金」とは別もので、購入するときにだけ支払います。金額は物件にもよりますが20～30万円ほど必要です。
２.引き渡し後にかかる費用
引き渡しが完了し、いよいよ新生活が始まります。ここでは、引き渡し後にかかる費用（ランニングコスト）について解説します。
あとは住宅ローンを返済していくだけ、とはいきません。マイホームを購入後も様々な費用がかかります。
| 支払うタイミング | 諸費用 | 新築マンション | 中古マンション | 新築一戸建て | 中古一戸建て |
| 引き渡し後 | 不動産取得税 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 固定資産税 | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| 火災保険 | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| 管理費・修繕積立金 | ○ | ○ | × | × | |
| メンテナンス費 | ○ | ○ | ○ | ○ |
それでは、ひとつずつみていきましょう。
・不動産取得税
不動産を取得した者が課税する地方税です。不動産取得税申告を終えて半年以内に納付書が届きます。算出方法は「不動産取得税の納税額＝取得した不動産の価格（課税標準額）×税率」となります。
・固定資産税
固定資産税とは、土地や建物を所有している者に対して課せられる税金のことです。納税額は「課税標準額（固定資産評価額）×標準税率」で算出され、3年に1度、評価額が見直されます。
・火災保険
住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入は必須となります。保険料は建物の構造や所在地などで変わりますが、平均額は年間10,000円～20,000円程です。
・管理費・修繕積立金（マンションの場合）
マンションの場合、毎月管理費・修繕積立金がかかります。また、中古マンションは購入後すぐのタイミングで大規模修繕が行われる可能性があります。修繕時に積立金が貯まっていない場合は一時金を請求される可能性もあるので、購入前に修繕の計画を必ず確認しておきましょう。
・メンテナンス費用やリフォーム費用
一般的に、木造住宅の耐用年数は22年といわれています。中古の一戸建ての場合、新築よりも早めにメンテナンスが必要になる可能性が高いので、計画的な貯蓄をしておきましょう。ちなみに、マンションだからメンテナンスは管理会社任せというわけにもいきません。共用部分の修繕は確かに管理会社が行いますが、家の内部の設備は自分で行う必要があります。
[２] 仲介手数料ってどうしてあんなに高いの？
たとえば4,000万円の物件を購入する場合、138万6千円の仲介手数料がかかります（物件価格×3％＋6万円＋消費税10％）
そもそも、仲介手数料とは何なのでしょうか？そしてなぜ支払わなければならないのでしょうか？
仲介手数料とは、簡単にいうと仲介業務に対して支払う成功報酬です。
不動産の売買活動には、下記のようなものがあり、人的コスト・金銭的コストがかかります。
・物件の紹介、物件案内
・売主と買主間の交渉（中古物件の場合）
・売買契約書などの書類作成
中には仲介手数料無料や値引きに対応してくれる場合もありますが、仲介手数料は安ければ良いというものでもありません。先述したとおり、仲介手数料は不動産会社にとっては成功報酬、つまり収入源です。無料にする場合は、必ずからくりがあります。
売主が不動産会社の場合は、仲介する必要がないので仲介手数料かかりません。それ以外の場合は注意が必要です。仲介手数料を無料にする代わりに物件価格を上乗せしたり、別の名目で高い手数料を請求したりすることもあります。
仲介手数料は高額なため、払いたくないというお気持ちもよく分かりますが、本来受けられるはずだった営業活動やサービスを受けられず、「仲介手数料無料」をダシに強引な営業を受ける可能性があります。満足のいく取引をするためには、仲介手数料を支払っておいたほうが得策な場合もあるということをご理解いただけたらと思います。
