頭金を効率よく貯める方法とは？
——————–
【目次】
[１]住宅の種類によって頭金の平均額は違う
[２]住宅購入資金は頭金と初期費用に分けて貯める
[３]頭金を効率よく貯める方法
１.財形貯蓄をする
２.親からの援助（贈与税に注意）
３.車の売却や生命保険の見直し
[４]頭金ゼロの方が有利なケース
[５]まとめ
——————–
先日、友人が「同僚がマイホームを購入したんだけど、年収はあまり変わらないはずなのに頭金はどうやって貯めたんだろう」とつぶやいているのを耳にしました。
頭金をいくら用意するかはご家庭によって異なりますが、年収に差がないのに頭金を多く用意できる人と出来ない人、様々ですよね。それはなぜかというと、年収は同じでも支出は違うから。お金を貯める方法も家庭によって異なります。
それでは、マイホームを購入された方はどのような方法で頭金を貯めたのでしょうか。
この記事では頭金を効率よく貯める方法と、頭金がゼロですぐに住宅購入したほうがお得になるケースについて解説します。
[１] 住宅の種類によって頭金の平均額は違う
住宅の種類によって頭金の平均額は異なります。土地を購入してから注文住宅を建てる場合と建売住宅を購入する場合とでは初期費用も段取りも全く異なりますし、頭金だけ用意しておけば安心、というものでもありません。
ただ何となく貯めているだけでは時間の浪費に繋がりかねませんので、ご自身の年収からいくら頭金の貯蓄にまわせるのか、何年かけていくら貯めるのかをしっかり考える必要があります。
下図は、フラット35を利用したときの頭金の平均額をまとめたものです。あくまでも目安になりますが、参考にしてください。
| 物件の種類 | 頭金の平均額 |
| 土地付きの注文住宅 | 450.2万円 |
| 建売住宅 | 302.0万円 |
| 中古住宅 | 208.3万円 |
| 新築マンション | 705.6万円 |
| 中古マンション | 318.1万円 |
参考：住宅金融支援機構（2017年度フラット35利用者制度）
https://www.jhf.go.jp/files/400346708.pdf
[２] 住宅購入資金は頭金と初期費用に分けて貯める
マイホーム資金を貯めるときは、頭金と初期費用（仲介手数料、登記費用、引っ越し代、新居の家具代など）を別に分けておくことが大切です。
初期費用の相場は、新築物件では物件価格の3～7％、中古物件では6～13％といわれています。中古物件の方が高い理由は、仲介手数料がかかるためです。
初期費用について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
【知らなかった！はNG】マイホーム購入“後”にかかる費用
[３] 頭金を効率よく貯める方法
それでは、頭金を貯める方法をいくつかご紹介します。
１.財形貯蓄をする
貯金をするのが苦手…という方は財形貯蓄（財形住宅貯蓄）で貯めるのが確実です。
銀行の定期預金の場合は、利息から20％の税金が引かれてしまいますが、財形住宅貯蓄は元利合計で550万円まで利子が非課税のため、1円でも多く貯金をしたいという方に向いています。なお、貯めるときのポイントは、財形貯蓄が頭金・銀行の定期貯金は初期費用という具合に分けて貯めることをおすすめします。
勤務先に財形貯蓄の制度がないという方は、銀行の定期預金を利用しましょう。目標額と期限を自分の中で決めて「絶対に動かさない口座」を2つ作ることが大切です。
２.親からの援助（贈与税に注意）
通常、親や祖父母からお金を受け取ると贈与税がかりますが、1年間に受け取ったお金の合計額が110万円（基礎控除額）以内であれば贈与税はかかりません（暦年課税）。
親からの資金援助を受けている方は珍しくありませんので、もしお願いできるようであれば、相談してみてはいかがでしょうか。
さらに、マイホームの取得、新築、増改築のための資金を親や祖父母（直系尊属）から援助してもらう場合は「住宅取得等資金贈与の非課税」という制度を利用できます。要件を満たしていれば700万円まで非課税、そして110万円の基礎控除と併用できるので、合計で810万円まで贈与税がかかりません。
住宅取得等資金贈与の非課税によって贈与税が非課税になる金額（非課税限度額）は下記のとおりです。
| 消費税率の区分 | 契約締結年 | 省エネなどの住宅 | 一般の住宅 |
| 家屋に対する消費税率が
8％の場合※
|
～2015年末 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 2016年1月～2020年3月 | 1,200万円 | 700万円 | |
| 2020年4月～2021年3月 | 1,000万円 | 500万円 | |
| 2021年4月～12月 | 800万円 | 300万円 | |
| 家屋に対する消費税率が10％ | 2019年4月～2020年3月 | 3,000万円 | 2,500万円 |
| 2020年4月～2021年3月 | 1,500万円 | 1,000万円 | |
| 2021年4月～12月 | 1,200万円 | 700万円 |
※個人間売買で中古住宅取得して消費税がかからないケースや、土地だけを購入したケースも含みます。
2019年10月1日からの消費税増税に伴い、非課税枠が拡大されました。2019年4月1日以降に売買契約や工事請負契約を結び、住宅に10％の消費税がかかるケースについては、非課税枠が2500万円に拡大されています。
この拡大の取り組みは、2020年3月31日の契約まで1年間に限り、その後の非課税枠は2020年4月1日～2021年3月31日の契約は1000万円、2021年4月1日～同年12月31日の契約は700万円と、段階的に縮小されます。
３.車の売却や生命保険の見直し
コツコツ貯金をするのも苦手だし、親からの資金援助も期待できない。手っ取り早く頭金を用意したい、という方もいらっしゃるかと思います。
その場合は、もし車がなくても困らない立地であれば、車の売却を検討してみましょう。最近ではカーシェアリングも増えていますから、車の維持費や保険料、車検代などをカットできます。
次にぜひおすすめしたい方法が、生命保険の見直しです。人生で一番高い買い物は住宅購入、それに次ぐ高い買い物は生命保険といわれています。
たとえば月々3万円、年間39万円程度の保険料を30歳から60歳までの30年間払い続けた場合、その総額はおよそ1,200万円にもなります。さらに更新で保険料が上がることもあります。
生命保険が高いと思いつつも見直しをしない方も多いので、ぜひこの機会に自分に合ったプランを検討してみましょう。
[４] 頭金ゼロの方が有利なケース
「頭金がなかなか貯まらない…マイホームはまだあきらめよう」と思っているそこのあなた！あきらめるのはやや早計ですよ。
頭金があるに越したことはないですが、貯めている間に金利が上がるリスクもありますし、年齢を重ねることによって住宅ローンの返済期間がどんどん短くなってしまいます。かつては「頭金は2割必要」といわれていましたが、現代では都市伝説に近い話です。2割どころか、頭金ゼロでも住宅ローンを組むことは決して珍しいことではありません。
また、頭金ゼロの方が有利な場合もあります。現在賃貸にお住まいの方は、毎月家賃の支払いがありますよね。頭金を貯めて住宅ローンの資金にあてても、家賃負担の方が多ければ、結果的に出費が多くなってしまう可能性があります。
頭金を1割貯蓄する場合と頭金ゼロの場合で比較してみましょう。
| ★ポイント★
・頭金100万円を3年で貯蓄する |
| 頭金1割 | 頭金ゼロ | |
| 頭金 | 300万円 | 0円 |
| 金利 | 1.12％ | 1.56％ |
| 総返済額 | 3,265万円 | 3,895万円 |
| 3年分の固定資産税 | なし | 30万と仮定 |
| 総合計 | 3,565万円 | 3,925万円 |
| 差額 | 頭金1割用意した方が360万円少ない | |
トータルの差額は360万円ですので、賃貸の3年分の家賃が360万円を超える場合は頭金ゼロですぐに住宅購入した方が有利になります。（１ヶ月の家賃で割ると10万円程度が目安）上記の例よりも安い物件であればさらに有利になります。現在の家賃が高い場合と、物件価格が安い（住宅ローンの借入金額が低い）場合は、頭金ゼロですぐに住宅購入した方がトータルでみるとお得です。
