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住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れを分かりやすく解説します!
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住宅ローン

住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ

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【目次】
[1]住宅ローンの手続きと物件購入の流れ
1.物件探しの前に事前審査!自分がいくらの物件を買えるかを知る
[2]住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ
1.自分に合った住宅ローンを選ぶ
2.住宅ローンの事前審査に申し込む
3.住宅ローンの申し込み・本審査
4.住宅ローン契約の締結
5.住宅ローンの実行
[3]住宅ローンの手続きに必要な費用
[4]まとめ

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住宅ローンは、物件購入の手続きと並行して審査や契約などを進めていくことが一般的です。そのため、全体の流れを分かっていないと、住宅ローン選びや手続きに充分な時間が取れないこともあります。物件を探す前に、住宅ローンについても情報を集め、計画的に進めていきましょう。

この記事では、住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れや必要な物や費用について分かりやすく解説します!

[1] 住宅ローンの手続きと物件購入の流れ

住宅ローンは家を購入するためのローンなので、物件購入の手続きと並行して住宅ローンの手続きを進めていくことが一般的です。

しかし、必ずしも住宅ローンの審査が通るとは限りません。せっかく時間をかけて気に入った物件を見つけたとしても、住宅ローンの審査に通らなければ先に進むことはできないのです。ものすごく時間のムダですよね。そうならないように、物件探しよりも先に事前審査を受けておくことが大切なのです。

下記は、物件購入と住宅ローンの流れをまとめたものです。

新築も中古も流れはほぼ同じですが、建売住宅を購入する場合と土地を購入して注文住宅建てる場合でも、住宅ローンの内容も手順の踏み方は異なります。

また、中古物件をリフォームする場合は、物件引き渡し後にリフォーム会社との契約を結びます。「とりあえず中古物件を購入してからリフォームを計画しよう」という方法は使えませんので、物件購入・一体型ローン・リフォームの計画の3つの手続きを並行して行うことになります。

 

1.物件探しの前に事前審査!自分がいくらの物件を買えるかを知る
住宅購入をする際には必ず「予算」が存在します。

自分がどの価格の物件まで手が届くのか?また、支払い希望から逆算すると、どの価格の物件が買えるのか?まずは確認する必要があります。そのため、不動産のポータルサイトなどでいきなり物件を探すのはオススメできません。これからマイホーム購入を検討されている方は、まずは住宅ローンの事前審査に申し込み、物件予算を立ててから物件探しを行いましょう。

 

[2] 住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ

それでは、住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れを解説します。

1.自分に合った住宅ローンを選ぶ
住宅ローンの金利は主に「全期間固定金利」「変動金利」「固定期間選択型」3種類に分類されます。

金利が低ければよいというわけでもなく、人によって最適なものは異なります。借入先もメガバンクやネット銀行、提携ローンなど様々です。複数の住宅ローンを比較して慎重に選ぶようにしましょう。

・変動金利…金利はほかの2つの金利と比較すると高めですが、金利変動のリスクがないため安心感があります。しかし、今後低金利に推移した場合は、変動金利よりも返済額が高くなる可能性はあります。

・変動金利…金利が上昇しなければ、低金利を享受できるメリットがありますが、将来金利が上昇するリスクがあるということは頭に入れておきましょう。(返済額が上がる場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています)。

・固定期間選択型…契約時に3年、5年、10年というふうに、選択した期間の金利が固定されているタイプです。一定期間経過後は、変動金利型になるのが一般的ですが、選択した期間が終了した時点で、固定金利か変動金利か、再度金利を選択できるようになっています。ただ、変動金利型のような返済額上昇の上限が定められていないため、固定金利が終了した時点で金利が上昇していた場合、返済額が増える可能性があります。

自分に合った住宅ローンの選び方について詳しく知りたい方はこちらの記事をご一読ください。
自分に合った住宅ローンの選び方

 

2.住宅ローンの事前審査を申し込む
事前審査とは、金融機関が借主の返済能力をチェックすること審査のことで、年収や勤続年数、借入時の年齢、過去の返済履歴などから「この人にお金を貸して大丈夫なのか」「返済能力に問題はないか」を審査します。

 

事前審査の際に必要なもの

・住宅ローン借入申込書
・本人確認書類(運転免許証・健康保険被保険者証・パスポートなど)
・源泉徴収票(前年分)
・現在、借り入れがある場合は、償還予定表や残高証明書
・物件に関する資料(チラシ・見積り書や間取り図・土地の公図など)

事前審査にかかる期間は、3~4営業日ほどです。審査基準は金融機関によって異なり、審査に落ちた際の理由は教えてもらえません。

収入が多ければ必ず通るというものではなく、過去5年以内に支払いの延滞がある方、ほかに借入がある方、クレジットカードをたくさん保有している方は要注意です。過去に延滞がない場合でも、車のローンや奨学金などを返済中であれば、返済負担率が高くなるため事前審査に落ちる可能性があります。

事前審査に落ちる方は珍しくありません。こちらの記事で事前審査に落ちる理由と対策方法について詳しく解説していますのでぜひ参考にしてください。
事前審査に落ちる理由と対策

 

3.住宅ローンの申し込み・本審査
本審査とは、保証会社による調査です(保証会社は、金融機関から保証料を預かり、万が一、住宅ローン返済が滞った場合に金融機関に住宅ローンの残額を支払います)

事前審査のときよりも役所に行って手に入れなければならない書類が多いため、事前にしっかり確認をして、書類不備で仕切り直しということがないように注意しましょう。

まれに事前審査に通っても本審査では落ちてしまうケースもあります。審査における基準は金融機関によって異なりますが、重視される内容、必要なものは下記のとおりです。

本審査で重視される内容

・ローンの完済時の年齢(80歳未満であること)
・勤続年数
・返済負担率※
・勤務先の事業内容
・借入希望金額と頭金の金額
・健康状態※返済負担率とは、年収(税込み)に対する返済額の割合のことです。「年間返済額÷税込み年収×100」によって算出されます。

本審査の際に必要なもの

・本人家族全員が記載された住民票
・本人確認書類(運転免許証・健康保険被保険者証・パスポートなど)
・源泉徴収票(前年分)
・印鑑証明書
・印鑑証明書に使用した実印
・物件に関する資料(チラシ・見積り書や間取り図・土地の公図など)
・預金口座通帳など(残高確認のため)

4.住宅ローン契約の締結
本審査が通ったら、金融機関と住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)を結びます。

この契約の際に、住宅ローンの金利や返済期間などが決定します。契約は金融機関で平日に行われるのが通常のため、土日休みの方は会社に伝えて休みの調整をしなければなりません。契約の際に改めて提出する書類はありませんが、実印や金融機関への届出印、借入額に応じた印紙税が必要です。

 

5.住宅ローンの実行(融資実行)
住宅ローンの実行は物件の引き渡しと同時に行われるのが通常です。

これを「融資実行日」と呼び、実行日がいつになるのかは住宅ローン特約(金銭消費貸借契約)で定められています。マイホームの契約は、新築も中古もほぼ同じような流れで進行しますが、共通して注意してもらいたいことがあります。それは「引き渡し日と融資実行日を同日にする」ことです。一般的な流れとして別日になることはないだろうと思っている方は要注意。実際に「引き渡し日に融資実行されなかった」というケースは多々あります。

不動産会社などが提携している提携ローンを利用する場合は、不動産会社と金融機関で残金決済時と融資実行日が同日になるように調整してくれますが、自分で借入先を選ぶ方は必ず残金決済時の日にちを伝え、融資実行日と同日になるように調整を行いましょう。

 

[3] 住宅ローンの手続きに必要な費用

住宅ローンを組む際に必要な諸費用は色々あります。

住宅ローン借入費用(金額は金融機関によって異なります)

・印紙代…融資額に応じて税額が決まります。融資額1000万円超5000万円以下の場合の税額は2万円です。
・融資事務手数料…3~5万円
・ローン保証料…借入金額の2~3%程
・登記費用…登録免許税は融資額の0.1%または0.4%
・司法書士手数料…5~10万円
・団体信用生命保険料…通常の保険であれば、保険料は金利に含まれているので別途支払いは不要です。※

※「フラット35」の場合…今までは団体信用生命保険の加入は任意で、加入する場合は別途保証料(年に1回の支払い)が必要でした。しかし、平成29年10月1日から制度改正され、フラット35に団体信用生命保険がセットで付くことになりました。それに伴い、団体信用生命保険料は金利に上乗せする形になり、年1回の支払いから月払いになりました。

 

[4] まとめ

不動産会社で物件探しをしながら、住宅ローンの段取りも計画してもらいましょう!

記事内でもお伝えしたとおり、まずは物件探しの前に事前審査です。いくらの物件が買えるのか分かった上で物件探しを行いましょう。そして、自分で段取りを組むのが苦手だという方は、不動産会社に相談することをおすすめします。物件探しのサポートはもちろん、住宅ローンについての知識もあります。資金計画の立て方や住宅ローンの審査に通るにはどうしたらいいのか、必要書類はいつどこに取りに行けばいいのかなど、的確なアドバイスをしてくれますから、気軽に相談してみてくださいね。

 

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