損をしない繰り上げ返済のやり方

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【目次】
[１]繰り上げ返済にはどんな効果があるの？
[２]繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」がある
１.期間短縮型
２.返済額軽減型
[３]繰り上げ返済を行うベストタイミングは？
[４]まとめ

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上手く行えばとても効果的に利息を軽減できる繰り上げ返済。やったほうがいいと分かってはいるものの、先延ばしになっていませんか？住宅ローンは借りっぱなしではもったいない！長く支払えば支払うほど利息がかかって損をします。繰り上げ返済がどういうものなのか、どのような効果があるのかしっかり理解しましょう。

[１] 繰り上げ返済にはどんな効果があるの？

繰り上げ返済とは、住宅ローンを前倒しして返済することです。

メリットとしては、当初の予定よりも返済期間を短縮できたり、総返済額が少なくなったり、月々の返済額を減らすことが挙げられます。繰り上げ返済の手数料を無料としている金融機関が多いですが、一部手数料がかかる金融機関もあるので、事前に確認しておく必要があります。

[２] 繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」がある

繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。多くの金融機関では、どちらかを自由に選択できるようになっています。次項では、それぞれのメリットデメリットと返済シミュレーションを解説します。

１.期間短縮型
月々の返済額は変えずに、残りの返済期間を短縮する返済方法です。

返済期間が短くなるので、短縮された期間の利息が軽減される効果もあります。そのため、多くの人がこの「期間短縮型」を利用しています。

具体的にどのような効果があるのかシミュレーションしてみましょう。

【期間短縮型の繰り上げ返済シミュレーション】
（借入金額：3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし・100万円を一部繰り上げ返済する場合）

	1年後		3年後		5年後
	減らせる利息	短縮できる返済期間	減らせる利息	短縮できる返済期間	減らせる利息	短縮できる返済期間
1％	約39万円	16ヵ月	約36万円	16ヵ月	約34万円	15ヵ月
2％	約94万円	19ヵ月	約86万円	18ヵ月	約79万円	18ヵ月
3％	約167万円	23ヵ月	約153万円	21ヵ月	約139万円	20ヵ月

 

【期間短縮型のメリットデメリット】
上図をみると、金利が低いほど、繰り上げ返済時期が早いほど利息を減らす効果が大きいことが分かります。住宅ローンの返済をなるべく早く終わらしたい方、利息を減らしたい方にはおすすめの方法といえますが、繰り上げ返済を繰り返し行うことで手元の資金がなくなってしまうことがデメリットといえます。

【期間短縮型に向いている方】
・少しでも支払う利息を減らしたい方
・定年までに住宅ローンを完済したい方

２.返済額軽減型
残りの返済期間は変えずに、月々の返済額が少なくする返済方法です。

期間短縮型と比べると利息をカットする効果は薄いですが、変動金利型や、固定金利期間選択型のローンを利用している方にはメリットがあります。具体的にどのような効果があるのかシミュレーションしてみましょう。

【返済額軽減型の繰り上げ返済シミュレーション】
（借入金額：3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし・100万円を一部繰り上げ返済する場合）

	1年後		3年後		5年後
	減らせる利息	月々の返済減少額	減らせる利息	月々の返済減少額	減らせる利息	月々の返済減少額
1％	約18万円	2898円	約17万円	3051円	約16万円	3224円
2％	約38万円	3385円	約35万円	3534円	約33万円	3703円
3％	約59万円	3919円	約56万円	4061円	約52万円	4224円

 

【返済額軽減型のメリットデメリット】
期間短縮型と同条件で繰り上げ返済をした場合の効果は、上の図のとおりになります。返済額軽減型は、残りの返済期間は変えずに、月々の返済額を少なくするタイプの繰り上げ返済です。繰り上げ返済する金額にもよりますが、月々の返済額を数千円から数万円も安くすることができる上、本来支払うべきだった利息を一定額軽減できる効果もあります。また、金利が上昇した場合の返済額増加を抑えたい方にも向いています。金利が高くなる前と同じ水準で返済することが可能になり、返済額が増えることを抑えることができます。

期間短縮型と比べて利息を大幅にカットする効果が低いことがデメリットと言えますが、毎月5,000円返済額を減らすことができたとしたら、１年で6万円節約できます。この浮いたお金を繰上げ返済に使うという方法も使えますね。

【返済額軽減型に向いている方】
・将来の支出（教育費など）に不安がある方
・金利が上昇した場合の返済額増加を抑えたい方

 

[３] 繰り上げ返済を行うベストタイミングは？

住宅ローンは長期になればなるほど利息がかかりますので、とにかく早め早めに繰り上げ返済をした方が有利です。

より高い効果を出したいなら、期間短縮型をできるだけ早い時期に行うのがおすすめですが、将来の教育費や月々の返済額を抑えたいという場合は返済額軽減型が向いています。繰り上げ返済をするタイミングによって軽減できる効果を下記の図にまとめましたので、参考にしてください。

	短縮できる期間	総返済額	カットできる利息
繰り上げ返済をしない	0年	約3,860万円	0円
10年後に200万の繰り上げ返済	2年8ヵ月	約3,770万円	約85万円
20年後に200万の繰り上げ返済	2年3ヵ月	約3,810万円	約46万円

※借入金額3000万円・35年ローン・金利1.5％・ボーナス加算なし・期間短縮型の繰り上げ返済の場合

上図をみると分かるように、繰り上げ返済を早い時期に行うと効果が大きいことが分かります。しかし、注意しなければならないのは、繰り上げ返済を優先させすぎて手元資金がなくなること。無理をしすぎて住宅ローンの返済が延滞したら元も子もありません。万が一、病気や転職などで収入が減ったとしても生活に困らないようにある程度の資金は手元に残しておきましょう。

そして、もうひとつ注意してもらいたいことがあります。それは、繰り上げ返済と住宅ローン控除、どちらを優先させるか考えなくてはならない時期があるということ。住宅ローン控除とは、ローン残高の1％分の金額を所得税・住民税から差し引ける制度です。年末時の住宅ローンの残高の1％が住宅ローンの控除限度額とされているので、利息よりも控除で戻ってくる金額のほうが多いケースもあります。したがって、年末よりも年明けに繰り上げ返済をする方がお得なケースもあるので、どちらを優先させるかよく考えてから実行してくださいね。

 

[４] まとめ

「繰り上げ返済をして早くローンを終わらせよう！」と思っていても、結局先延ばしになってしまうことはよくあります。

できれば早い段階から繰り上げ返済の計画を立てておくのが理想です。繰り上げ返済についてまとめると

・期間短縮型…月々の返済金額は変えずに、返済期間を短くする。　
（早くローンを終わらせたい方向き）

・返済額軽減型…返済期間は変えずに、月々の返済額を少なくする。
（将来の支出に不安がある方向き）

どちらを選択しても、やらないよりやった方が良いです。ただ、繰り上げ返済することばかり優先しまうと手元の資金が減ってしまいます。目先の損得だけじゃなく将来のことも考えて“損をしない返済”を行っていきましょう！

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