住宅ローンの利息を大幅にカットする3つの方法
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【目次】
[１]利息を大幅にカットする3つの方法
１.その1：低金利の住宅ローンを選ぶ
２.その2：ボーナス払いを利用して返済期間を短くする
３.その3：繰り上げ返済をする
[２]元利均等返済と元金均等返済、利息が少ないのはどっち？
[３]まとめ
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利息を大幅にカットする方法なんて、そんなうまい話あるのか…と思いますよね。最初に申し上げると、今回ご紹介する方法は全ての方に適した方法ではありません。人によって年収も支出も異なるため、適した方法はそれぞれなのです。しかし、条件が合っていれば利息を大幅にカットすることが可能ですので、金利を少しでも抑えたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
[１] 利息を大幅にカットする3つの方法
住宅ローンを利用すると、借入額のほかに利息も返済しなければなりません。たとえば、3000万円を全期間固定1.4％、35年ローンで借りた場合の総返済額は約3797万円、金利は797万円にもなります。改めて考えるとかなり高いですよね。車を買える金額です。住宅ローンは家計を左右する大きな支出ですので、少しでも金利を減らしたいとお考えの方も多いことでしょう。次項からは、利息を大幅にカットする3つの方法をご紹介します。
１.その1：低金利の住宅ローンを選ぶ
住宅ローンの金利タイプには、に「全期間固定金利」「変動金利」「固定期間選択型」の3種類があります。
金利は、低ければ低いほど利息が少なくなるため、住宅ローンの総返済額を抑えることができます。
| 金利 | 月々の返済額 | 総返済額（利息分） |
| 金利1.2％ | 約8万7500円 | 約675万円 |
| 金利1.0％ | 約7万4700円 | 約557万円 |
※全期間固定金利（ボーナス返済なし）の場合
上記の図は「3000万円・35年の住宅ローン」を例にシミュレーションしたものです。金利が0.2％低くなるだけで総利息の差は約118万円。金利は少しでも低い方が利息を抑えられることが分かります。
ただ、低金利の住宅ローンは「変動金利」や「固定期間選択型」が多く、これらの金利は返済期間中に金利が変わってしまう可能性があります。
一方「全期間固定金利」は借入期間中の金利が最後まで変わりません。ほかの2つの金利に比べると金利が高いですが、金利変動のリスクがないため安心感があります。（今後低金利に推移した場合は、変動金利よりも返済額が高くなる可能性があります）
低金利の住宅ローンは、利息を抑える方法としては手っ取り早いですが、将来の金利上昇リスクを理解した上で選ぶことをおすすめします
２.その2：ボーナス払いを利用して返済期間を短くする
住宅ローンは、返済期間が短くなると月々の返済額はアップしますが、利息額は少なくなります。
10年単位で短縮するのは難しいですが、経済的に余裕ができたら返済期間を短くすると良いでしょう。
◎返済期間によって総返済額はこんなに変わる！
| 返済期間 | 月々の返済額 | 総返済額 |
| 35年 | 8万7500円 | 675万円 |
| 32年 | 9万4100円 | 613万円 |
| 30年 | 9万9300円 | 575万円 |
※借入金3000万円、金利1.2％の場合
また、住宅ローンの返済には、毎月決まった金額を支払う方法のほかに、夏と冬のボーナス期に価額をして支払う方法「ボーナス払い」があります。ボーナス払いを利用して返済期間を短くするのも得策でしょう。
◎ボーナス払いを利用して返済期間を短くする！
| 返済期間 | 月々の返済額 | ボーナス払い | 総利息額 |
| 35年 | 8万7500円 | 0円 | 675万円 |
| 33年 | 8万3400円 | 5万円 | 633万円 |
| 29年 | 8万5100円 | 10万2100円 | 554万円 |
※借入金3000万円、金利1.2％の場合
ひとつ注意したい点は、ボーナスは業績によって減額、支給されない可能性もあるということ。念のため、支給されなくても返済できる金額に設定しておくことが大切です。
３.その3：繰り上げ返済をする
繰り上げ返済とは、住宅ローンを前倒しして返済することです。繰り上げ返済には主に2つのタイプがあります。
1.期間短縮型
月々の返済額は変えずに、残りの返済期間を短縮する返済方法です。返済期間が短くなるので、短縮された期間の利息が軽減されることになります。住宅ローンの返済をなるべく早く終わらしたい方、利息を減らしたい方にはおすすめの方法といえますが、繰り上げ返済の金額によっては、返済期間が短縮されない場合もあるため注意が必要です。
2.返済額軽減型
残りの返済期間は変えずに月々の返済額が少なくなる返済方法です。期間短縮型と比べると利息をカットする効果は薄いですが、変動金利型や固定金利期間選択型のローンを利用している方にはメリットがあります。返済額軽減型で繰り上げ返済をすれば、金利が高くなる前と同じ水準で返済することが可能になり、返済額が増えることを抑えることができます。
次に、繰り上げ返済を行うタイミングですが、住宅ローンは長期になればなるほど利息がかかりますので、とにかく早め早めに繰り上げ返済をした方が良いです。ただ、ひとつ注意しなければならないのは、繰り上げ返済と住宅ローン控除、どちらを優先させるか考えなくてはならない時期があるということです。住宅ローン控除とは、ローン残高の1％分の金額を所得税・住民税から差し引ける制度です。年末時の住宅ローンの残高の1％が、住宅ローンの控除限度額とされているので、利息よりも控除で戻ってくる金額のほうが多いこともあります。したがって、年末よりも年明けに繰り上げ返済をする方がお得なケースもあるので、どちらを優先させるかしっかり考えてみてください。
[２] 元利均等返済と元金均等返済、利息が少ないのはどっち？
「元利均等返済」と「元金均等返済」は、利息が少ないのはどちら？？
「元利均等返済」と「元金均等返済」とは、簡単にいえば
元利均等返済…月々の元金と利息の返済合計額を毎月一定にする返済方法
元金均等返済…月々の元金の返済額を一定にする返済方法 です。
どのような違いがあるかというと、元利均等返済は合計額が一定のため支出の計算がしやすい点がメリットですが、元金均等返済よりも元金の返済ペースが遅いため総支払額は多くなります。
一方、元金均等返済は元金の返済スピードが速いというメリットがありますが、借入当初の月々の返済額は多くなります。元金の返済を早く済ませたいという方には向いている方法といえるでしょう。
また、返済総額で考えると元金均等返済の方が支払いは少なく済みます。
たとえば、3500万円を35年ローン・金利2％で借りた場合の総利息額を例にすると
元利均等返済…1370万円
元金均等返済…1228万円
元金均等返済なら、利息を140万円ほど減らせるという具合です。元金均等返済で当初の支払いを多く支払えるのなら、最後までその金額を払い続けてローンの返済期間を短くした方がいいでしょう。ただ、これはあくまでも計算上は元金均等の方が総利息額は安く済むという話です。月々の返済額を考えれば、支払額が一定の元利均等返済の方が資産計画を立てやすいかもしれませんね。
[３] まとめ
今回ご紹介した住宅ローンの利息を大幅にカットする3つの方法は、どれも一長一短かもしれません。
どんなに低金利の住宅ローンを選んだとしても必ず利息はかかりますし、住宅ローンのタイプによっては今後金利が上昇するリスクもあります。また、利息を減らそうと無理をして月々の家計が苦しくなることは避けたいものです。長期的な視点で資産計画を立ててくださいね。
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