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住活コラム

住宅ローンの借り換えに向いている人・向いていない人【メリットデメリットも解説!】
お住い探し
住宅ローン

住宅ローンの借り換えに向いている人・向いていない人

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【目次】
[1]住宅ローン借り換えの仕組み
[2]住宅ローンを借り換えるメリットデメリット
1.利息の額と総返済額の減額
2.金利上昇のリスク軽減
3.保障の手厚い団体信用生命保険への切り替えができる
[3]住宅ローンを借り換えるデメリット
1.借り換えの諸費用がかかる
2.借家計や健康上の問題がある方は審査に通らない可能性が高い
[4]住宅ローンの借り換えで向いている人・向いていない人
[5]まとめ

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住宅ローンの借り換えは、費用がかかる点がデメリットではありますが、利息や総返済額を減らす効果があります。これから住宅ローンの借り換えを検討されている方は、借り換えに適したタイミングやメリットデメリットをしっかりと理解して、失敗のない借り換えを行いましょう。

[1] 住宅ローン借り換えの仕組み

今借りている住宅ローンから別の住宅ローンに乗り換えることを「住宅ローンの借り換え」と呼びます。

今借りている住宅ローン(A社)から別の住宅ローン(B社)への借り換える際に、A社で借りたローン残高をB社からから借り、A社の返済にあてるという仕組みになっています。借り換え後は、B社のみを返済していくことになります。

[2] 住宅ローンを借り換えるメリット

ここでは、住宅ローンの借り換えをするメリットについて解説します。

1.利息の額と総返済額の減額
今借りている住宅ローンの金利よりも低い金利の住宅ローンへ借り換えした場合、支払う利息の額が減るため、総返済額も減額します。

さらに、返済期間を極端に短くしなければ、月々の返済額を抑える効果もあります。

【例】借入当初…3,600万円・30年返済・金利1.5%
5年後…25年返済・金利0.7%に借り換え

現在の住宅ローン 借り換え後
借入額 3,600万円 3,100万円
金利 1.5% 0.7%
期間 30年 25年
総利息額 872万円 280万円
総返済額 4,472万円 3,380万円

 

現在の住宅ローン(5年経過時点での利息残高)…620万円

620万円 – 280万円 = 340万円の差額 が出ます。

ただ、借り換えの際には手数料などの諸費用がかかります。金額は金融機関によって異なりますが、ここでは90万円だとしましょう。利息の減額340万円から借り換え諸費用90万円を引くと250万円になります。諸費用がかかっても利息が減額できることが分かります。

 

2.金利上昇のリスク軽減
変動金利型は、半年ごとに金利が見直されます。返済額に反映されるのは5年ごとです。

金利が上昇しなければ、低金利を享受できるメリットがありますが、将来金利が上昇するリスクもあります(返済額が上がる場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています)。

今後の金利については不透明ですが、金利が現在よりも下がる可能性は低く、むしろ上がる可能性のほうが高いといわれています。固定金利の住宅ローンに借り換えれば、金利上昇のリスクを軽減することができます。

 

3.保障の手厚い団体信用生命保険への切り替えができる
住宅ローンの借り換えをする際は、新たに団体信用生命保険に加入することになります。

現在加入している団体信用生命保険の保障内容が、死亡や高度障害時の保障のみなら、住宅ローンの借り換え時に保障の手厚い団体信用生命保険に切り替えることで今後の備えができます。

たとえば、7大疾病保障付き住宅ローンといったものがあります。7大疾病とは、ガン(悪性新生物・上皮内新生物)・糖尿病・心疾患・高血圧性疾患・脳血管疾患・肝疾患・腎疾患のことです。これら7大疾病と診断されるか入院した場合、住宅ローン残債がゼロになります。

 

[3] 住宅ローンを借り換えるデメリット

住宅ローンの借り換えにはデメリットもあります。

1.借り換えの諸費用がかかる
借り換えの一番のデメリットは、費用がかかることです。

諸費用は、現在の住宅ローンの抵当権の抹消および借り換え後のローンの抵当権の設定費用(登録免許税)、司法書士報酬、印紙税、事務取扱手数料、保証料などがかかります。金額は金融機関が借入額によって異なりますが、下記に諸費用の目安をまとめましたので参考にしてください。

・抵当権の抹消登記…不動産1個につき1,000円

・抵当権の設定…借入額の0.4%

・司法書士報酬…抵当権の登記を司法書士に依頼する際にかかる費用です。依頼する司法書士によって異なりますが、おおむね3~10万円程かかります。

・印紙税…1,000万円を超え5,000万円以下場合:2万円、5,000万円を超え1億円以下の場合:6万円

・保証料…借入金額や返済年数によって決まることが多く、数万円~数十万円かかるケースが一般的です。中には、保証料不要の金融機関もあります。

・事務取扱手数料…金融機関によって異なりますが、定額で数万円の場合と、借入金額×○○%(税込)のように借入額に応じて決まる場合があります。

 

2.家計や健康上の問題がある方は審査に通らない可能性が高い
新規の住宅ローン申し込み時と同様、借り換えのときも審査があります。

また、借り換え前の団体信用生命保険を継続することはできないため、新たに加入の手続きを行うことになります。もし、住宅ローンの返済の途中で健康上の問題が発生していた場合は、団体信用生命保険に加入できない可能性があります。加入条件が緩やかな「ワイド団信」という団体信用生命保険もありますが、通常の団体信用生命保険より金利が高めに設定されています。このように、家計や健康上の問題がある方は借り換えが難しい可能性があります。

 

[4] 住宅ローンの借り換えで向いている人・向いていない人

ここまで、住宅ローンの借り換えのメリットとデメリットについて解説しましたが、どのような人が借り換えに向いているのでしょうか?

 

借り換えに向いている人
・借り換え前と借り換え後のローンの金利差が1%以上ある人
・ローンの残債が1,000万円以上ある人
・返済期間が10年以上残っている人
・手厚い保障のある団体信用生命保険に乗り換えたい人
・変動金利の金利上昇リスクを軽減したい人

借り換えで向いていない人
・ローンの残債が1,000万円未満の人
・返済期間が10年未満の人
・家計や健康上の問題がある人

 

[5] まとめ

借り換えの最大のメリットは「金利を下げられること」

現在、金利が高い住宅ローンを借りているのなら、低金利のローンに借り換えることで利息の支払いが減り、結果的に総返済額を抑えることができます。その代わり、借り換えには費用と手間がかかります。家計や健康上の問題がある方は審査に通らない可能性もあります。家計や健康上に問題がなく、諸費用を差し引いてもお得だと判断できれば、借り換えを検討してみてもよいでしょう。

 

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