失敗しない資金計画の立て方
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【目次】
[１]年収だけで計算してはダメ！
[２]資金計画をたてるときのポイントは「返済期間・金利・頭金」
１.返済期間
２.金利
３.頭金
[３]ボーナス時の繰り上げ返済
[４]ランニングコストのこともお忘れなく
[５]まとめ
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資金計画といえば、年収からどのぐらいの物件を購入できるのか計算するもの…と思っていませんか？不正解でもないですが、正解でもありません。年収だけで資産計画をたてたら、家計が圧迫するだけではなく、最悪の場合、住宅ローンの返済ができなくなる可能性もあります。そこで今回は、失敗しない資産計画の立て方を解説します。
[１] 年収だけで計算してはダメ！
たとえあなたと同僚が同じ年収でも家庭によって支出額は異なり、買える物件も異なります。
それはなぜかというと、入るお金は一緒でも、出ていくお金は違うから。マイカーの有無、子どもの人数、保険料、教育費や趣味にかける費用など家庭によって出ていく費用は様々です。さらに言えば、貯蓄額も家庭によって違いますよね。それなのに、年収だけでこの物件は買える、買えないと判断するのはおかしいと思いませんか？資産計画は、年収だけではなく別の要素からも考えなければならないのです。
自分がいくらの家が買えるのか知りたい方は下記の記事を参考にしてください。
私の年収で、いくらの家を買える？「上限予算」と「支払い希望予算」を知ろう！
[２] 資金計画をたてるときのポイントは「返済期間・金利・頭金」
なにをもって失敗と捉えるかは人によって異なりますが、住宅ローンを組むにあたっては、家計が苦しくなることと、住宅ローンが組めない、返済できないことではないでしょうか。ただ、失敗を未然に防ぐ方法はあります。資金計画に関しては「返済期間・金利・頭金」がポイントです。次項で詳しく説明します。
１.返済期間
一般的に、住宅ローンの最長返済期間は35年です。返済期間によって月々の返済額は異なります。具体的にどのような違いがあるのか下記にまとめましたので、みていきましょう。
返済期間と毎月の返済額の目安
| 返済期間 | 月々の返済額 | 総返済額 | 利息 |
| 35年 | 9万392円 | 約3,797万円 | 約797万円 |
| 30年 | 10万2,102円 | 約3,676万円 | 約676万円 |
| 25年 | 11万8,576円 | 約3,558万円 | 約558万円 |
| 20年 | 14万3,388円 | 約3,442万円 | 約442万円 |
| 15年 | 18万4,875円 | 約3,328万円 | 約328万円 |
| 10年 | 26万8,053円 | 約3,217万円 | 約217万円 |
※借入3,000万円・金利1.4％・全期間固定金利・元利均等・ボーナス払い無し
参考：「はじめてのマイホーム」藤川太
“月々の返済額”だけみれば、35年返済がいちばん安いことが分かります。しかし、返済期間を10年短くした25年返済にした場合、月々の返済額は2万8,184円増えますが、完済までの総返済額は約240万円少なくなります。利息の差は239万円です。“総返済額”は返済期間が短い方が金額を抑えられていることが分かります。
ただ、完済時の年齢も考慮しなければなりません。たとえば45歳の方が35年のローンを組んだ場合、完済時は80歳。定年後も住宅ローンの支払いをすることになります。シニア層の再雇用を積極的に取り入れている時代とはいえ、将来の返済リスクを考えるとあまり長期のローンはおすすめしません。
ベストな組み方は、定年までに完済できるように設定することですが、無理に短くして月々の返済が苦しくなってしまったら大変です。多くのローンは1年ごとに返済期間の設定が可能ですので、家計に余裕があるのなら返済期間はできるだけ短くし、余裕がなければ借入れ当初は長めのローンで組み、途中で繰り上げ返済をしながら返済期間を短くしていくと良いかと思います。
２.金利
住宅ローンの金利タイプには、に「全期間固定金利」「変動金利」「固定期間選択型」の3種類があります。
金利は、低ければ低いほど利息が少なくなるため、住宅ローンの総返済額を抑えることができますが、低金利の住宅ローンは、変動型や固定期間選択型が多く、返済期間中に金利が変わってしまうリスクがあります。つまり、金利が上がったら、月々の返済額も増えてしまうということです。
金利の低さだけで住宅ローンを選ぶのは避けたいところですが、金利は低いほど総返済費を抑えることができることは間違いありません。
2,500万円、35年の住宅ローンを利用した場合を例にその差をまとめてみました。
| 金利 | 月々の返済額 | 総返済額（利息分） |
| 金利0.8％ | 約68,000円 | 約2,865万円 |
| 金利1.2％ | 約73,000円 | 約3,060万円 |
| 金利2.0％ | 約83,000円 | 約3,480万円 |
| 金利3.0％ | 約96,000円 | 約4,040万円 |
※毎月元利均等返済・全期間固定金利（ボーナス返済なし）の場合
金利が0.8％の場合と1.2％の場合では総返済額の差は約200万円。比べてみると大きい差ですね。上記の金利は、全期間固定金利で、借入期間中の金利が最後まで変わらないタイプです。金利はほかの2つの金利と比較すると高めですが、金利変動のリスクがないため安心感があります。しかし、今後低金利に推移した場合は、変動金利よりも返済額が高くなる可能性があります。
全期間固定金利、変動金利、固定期間選択型、それぞれに一長一短があるので低金利という理由だけで判断せず、自分に合ったものを選びましょう。
３.頭金
頭金とは住宅購入時に支払うお金のことです。頭金が多ければ多いほど借入金額を少なくなります。
頭金と月々の返済額の関係
| 頭金 | 借入金額 | 月々の返済額 | 利息総金額 | 総返済金額※ |
| 0円 | 4500万円 | 16万872円 | 2256万円 | 6756万円 |
| 500万円 | 4000万円 | 14万2,998円 | 20059万円 | 6005万円 |
| 1千万円 | 3500万円 | 12万5,123円 | 1755万円 | 5255万円 |
35年ローン・金利2.5％（35年固定）・元利均等返済
※総返済金額＝頭金を含めた金額
上記の表を見ると、頭金を多く入れるほど月々の返済額を抑えることが分かりますね。一般的に「物件価格の1～2割程度の頭金を用意すると良い」といわれています。この「良い」というのは何を指しているのかというと、借入金が少なくできるという点と、昔はある程度の頭金がないと住宅ローンを組めなかった背景にあります。ここ数年は頭金なしで住宅ローンを組むことは珍しいことではありませんし、頭金を貯めている間に金利が上がる可能性もあります。
「早めに家を購入したいけれど、まだ頭金が貯まっていない」という方もいらっしゃるかと思いますが、絶対に頭金を貯めてから家を購入した方がいいのか？というと一概にはそうとは言い切れません。頭金を貯めている間にどんどん歳を取るので、住宅ローンを組んだほうが得策の場合もあります。
[３] ボーナス時の繰り上げ返済
住宅ローンの返済には、毎月決まった金額を支払う方法のほかに、夏と冬のボーナス期に価額をして支払う方法があります。
ボーナスを住宅ローンの返済に回しても家計が苦しくならないのであれば、検討しても良いかと思います。ひとつ注意したい点は、ボーナスは業績によって減額、支給されない可能性もあるということ。ボーナスを当てにして資産計画たててしまうと、支給されなかったときに困ることになります。また、支給されたとしても、全額住宅ローンの返済にあててしまうのはおすすめしません。将来の貯蓄や、教育費、家族で楽しく過ごすための娯楽費のことも考慮して計画を立ててくださいね。
[４] ランニングコストのこともお忘れなく
資金計画をたてるには、ランニングコストも考慮しておかなければなりません。
マイホーム購入後、何にいくらかかるのか、一戸建てを例にすると
・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税
・火災保険・地震保険 などがかかります。
上記のような “必ずかかるコスト”のほかに、家の修繕費のことも予算に入れておきましょう。家は経年劣化により修繕が必要になります。強制的に徴収されるわけではないため、修繕に関しては後回しにしてしまいがちですが、いつどのような形で家の修理が必要になるかは分かりません。いざというときに慌てることがないように普段から修繕費の積み立てをしておくことが大切です。
購入後のランニングコストについて知りたい方はこちらの記事をどうぞ！知らなかった！はNG マイホーム購入後にかかる費用
[４] まとめ
「資金計画の立て方は分かったけど、自分でやるのは自信がない」という方は、金融機関か不動産会社に相談してみることをおすすめします。
ゃんと資産計画をたててもらったら、買えると思っていた物件が実は予算オーバーだった！という可能性もあります。そうなるとまた1から物件を探さなければなりません。最初から自分の予算が分かっていればスムーズに物件探しができますよ。不安な方は一度相談してみてくださいね。
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