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住活コラム

不動産を売却するベストタイミングはいつ?売れやすい時期は本当にあるの?
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不動産を売却するベストタイミングを決める考え方

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【目次】
[1]売れやすい時期は春(1~3月)って本当?
[2]築年数で売却するタイミングを考える
1.マンションの資産価値の推移
2.一戸建ての資産価値の推移
3.築浅でなくても高く売れる物件もある
[3]税制面で売却するタイミングを考える
1.譲渡所得税を考えるなら、5年間は売却しない方が良い
2.住宅ローン控除を使える築浅のうちに売却する
[4]まとめ

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最初に結論から申し上げますと、家を売るベストなタイミングは人によって違います。不動産の動きが活発になる時期は存在しますが、その時期に売れば正解なのかというと微妙なところです。それでは、不動産の「売り時」というのは何を目安にしてどのように判断すればよいのでしょうか。

[1] 売れやすい時期は春(1~3月)って本当?

春は転勤や進学などで引っ越す方が多いため、不動産の動きが比較的活発になる季節です。

そのため「1年の中で最も不動産が売れやすい時期は、春(1~3月)」といわれています。そして春の次に売れやすい時期は、春と同様に転勤が多い秋(9~11月)という説もあります。

不動産の繁忙期は春のイメージがありますから、言われてみればそうかも…?と何となく納得できるような話ですよね。しかし、一生に一度の大きな買い物であるマイホームを転勤の直前に購入される方はどれほどいらっしゃるのでしょうか。転勤族ならなおさら即決はできないですよね。多くの場合、転勤が告げられたらまずは転勤先で賃貸物件を探し、落ち着いた頃に(永住が確定したら)マイホーム購入を検討されるのではないでしょうか。

そうなるとお子さんの進学などでマイホームを購入される方が多い時期…ということになりますね。春休みに合わせて新居に引っ越しをしたい場合は、逆算してマイホーム購入される方は多いです。そういった層を狙うのなら秋頃から1月あたりが狙い目かと思います。

賃貸での繁忙期は確かに1~3月が繁忙期といわれていますが、売買に関してはインターネットでいつでも誰でも売り出し物件を探すことができるため、昔ほど不動産取引と季節の相関性は少ないかと思います。

 

[2] 築年数で売却するタイミングを考える

次に、住宅の築年数は、売却する際どの程度影響があるのでしょうか。マンションと一戸建てを例に解説します。

1.マンションの資産価値の推移
鉄筋コンクリート造りのマンションの耐用年数は47年といわれています。マンションは一戸建てよりも耐用年数が長いため、資産価値が減少するスピードも緩やかになります。

 

マンションの築年数と資産価値の推移
(参考:中古住宅流通、リフォーム市場の現状|国土交通省)

築年数ごとの資産価値を下記にまとめました。マンションは新築のプレミア感が強いため、築6~15年の間が売り時といわれています。ただし、築浅でも生活の仕方によって個体差がありますので、あくまでも目安としてお考えください。

・築10年以内のマンション(資産価値は新築の8割程度)
まだ劣化が少なく綺麗な状態で、需要が多く高値で売れやすいです。

・築11~20年のマンション(資産価値は新築の6~7割程度)
劣化が気になる箇所が出てくる時期です。少し安く購入したい層の需要があります。

・築21~30年のマンション(資産価値は新築の4割程度)
修繕やリフォームを行ったか否かによって価格が左右されます。中古のマンション売却の実績がある不動産会社に売却を依頼するとよいでしょう。

・築30年超のマンション(資産価値は新築の4割以下)
築浅の物件と比較すると資産価値が下がりますが、人気のエリアや利便性の良い物件はまだまだ需要があります。

 

2.一戸建ての資産価値の推移
木造戸建て住宅の耐用年数は22年といわれています。マンションよりも耐用年数が短く、築年数が耐用年数を超えると建物の売却価格が大きく下がります。

 

木造戸建ての築年数と資産価値の推移
(参考:中古住宅流通、リフォーム市場の現状|国土交通省)

マンションと同様に、一戸建ての築年数ごとの資産価値を下記にまとめました。こちらもあくまでも目安になりますが、一戸建の場合は、築15年までが売り時といわれています。

・築10年以内の一戸建て(資産価値は新築の5割程度)
耐震性能が高い一戸建てや、人気があるハウスメーカーが施工した一戸建ての場合は、資産価値の下落幅がゆるやかになることもあります。

・築11~20年以内の一戸建て(資産価値は新築の2割程度)
築15年を目安に下落幅が緩やかになります。

・築20年以内の一戸建て(資産価値は新築の2割程度)
建物部分の資産価値はほぼなくなります。「古家付きの土地」として土地のみの価格で売買されるのが一般的です。

 

3.築浅でなくても高く売れる物件もある
立地のよい物件や、人気のエリアの物件、大手のハウスメーカーが施工した物件などは、築浅でなくても高値で売れる可能性は十分にあります。

最近は築年数が経過している物件をリノベーションされる方も多くいらっしゃいます。そもそもマイホームは長く住むことを前提に購入するものです。離婚や住み替えなどの理由がない限りそう簡単には売却されませんから、築20年前後の物件の売却は珍しいことではないと考えて良いでしょう。

 

[4] 税制面で売却するタイミングを考える

ここでは、税制面で不動産を売却するタイミングを考えてみます。

1.譲渡所得税を考えるなら、5年間は売却しない方が良い
個人が不動産を売却して譲渡所得が発生すると所得税を納めることになります。譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって変わり、その境目は5年とされています。

 

所有期間 所得税 住民税
5年未満 30% 9%
5年超 15% 5%
10年超 (居住用財産のみ) 課税譲渡所得の内6,000万円以下の部分 10% 4%
課税譲渡所得の内6,000万円超の部分 15% 5%

※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付します。

上記の図をみると、家を取得してから5年未満で売却すると税率が30%、5年以上で売却をすると税率が15%と大きく変わります。家を売るときは購入してから5年以降に売却することをおすすめします。

 

2.住宅ローン控除を使える築年数のうちに売却する
購入する中古物件の築年数によって買主は住宅ローン控除が使えなくなるため、売却する際に不利になる可能性があります。

 

【買主が住宅ローン控除を使える住宅の築年数】
・マンションなどの耐火建築物:築25年以内
・木造住宅などの非耐火建築物:築20年以内

上記の築年数を経過してしまっている場合は、買主のローン審査が厳しくなります。対応策としては、別途耐震診断と必要な耐震改修工事を行い「耐震基準適合証明書」をもらえば、買主が住宅ローン控除を受けられます。

売主側の負担は増えますが、売却する際は買主側の立場になって考えてみると自ずと売却するタイミングや買い手がつきやすくなる対応策などがみえてくるはずです。

 

[4] まとめ

一般の方が不動産売却のベストタイミングを見計らうのは正直難しい。

たとえば、自分が売りたい不動産の相場を調べるというのも、はじめて不動産売却をおこなう人にとっては難しいでしょう。売却のベストタイミングを見計らうのも、一般の方には簡単なことではないのです。

すでに売却することは決めていて、いつ売るか迷っている段階なら、1日でも早く不動産会社に相談することをおすすめします。不動産知識のない方がインターネットなどで時間をかけて調べるよりも、不動産のプロに売値の相場・売却するタイミングなどをレクチャーしてもらった方が断然話は早いです。悩んでいるうちに資産価値は下がるばかりですから、まずは中古物件の実績のある不動産会社に相談してみましょう。

 

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