家を買う前に知っておきたい「契約不適合責任」の基礎知識

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【目次】
[１]契約不適合責任とは
[２]瑕疵担保保険と契約不適合責任の違い
[３]買主が売上に請求できる5つの権利
[４]民法改正後の不動産売買の3つのポイント
１.民法改正に適応した不動産会社を選ぶ
２.契約不適合責任の免責部分を明確にする
３.契約不適合責任とアフターサービスの違いを理解する
[５]まとめ

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2020年(令和2年)4月1日から「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ変わります。なんと120年振りの法改正だそうです。呼び名だけではなく、内容もガラッと変わります。

売主にとっては責任が重くなる改正ですが、買主にとっては中古住宅をより安心して買いやすくなります。ただ、制度を上手に利用するには、契約不適合責任の内容をしっかり理解する必要があります。そこで今回は、買主を対象とした「契約不適合責任」についての基礎知識や、住宅を購入する際の注意点を分かりやすく解説します。

売主を対象とした記事はこちらをご覧ください。

【2020年4月法改正】売主の負担はどう変わる？「瑕疵担保保険」から「契約不適合責任」へ！

※2020年4月1日以降の民法を「新民法」、2020年3月31日までの民法を「旧民法」と表現して解説します。

 

[１] 契約不適合責任とは

2020年(令和2年)4月1日から「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ変わります。

瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わる理由として、以下の3つのポイントがあります。

1.わかりやすい民法にする 2.隠れた瑕疵である必要がなくなる 3.買主の請求できる権利の増加

新民法では「瑕疵担保責任」という概念は廃止されます。そもそも瑕疵という漢字を読めない人も多いですし、日常で使わない言葉ですよね。それならもっと分かりやすい言葉に変えよう、というのが1つめのポイントです。

2つめのポイントは「隠れた瑕疵である必要がなくなる」がなくなるということ。不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを「隠れた瑕疵」と呼びます。

旧民法では「隠れた」瑕疵であることを立証するのが難しいという問題がありました。そこで新民法では、隠れていてもいなくても、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できるように改正されました。

さらに詳しくいうと、契約不適合責任は、売買の目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」は、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できるという制度です。

たとえば、雨漏りについて買主が了承していて、売買契約内容に「この住宅は雨漏りしています」という記載があれば、契約不適合責任は負いません。しかし、買主が雨漏りのことを知っていたとしても、雨漏りがあるという記載のない契約書であれば、契約内容とは異なるものを売ったことになり、契約不適合ということになります。新民法の契約不適合責任では、隠れた瑕疵は問われません。契約書に「書かれていたかどうか」が問題となります。

3つ目のポイントは、買主の請求できる権利が増加するということです。詳細は後述しますが、契約不適合責任において売主が契約内容と異なるものを売却した場合、買主は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つができるようになります。つまり、売主は契約不適合の物件を売却した場合このような責任を負わなければならないということです。

 

[２] 瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは以下のとおりです。

項目	瑕疵担保責任	契約不適合責任
法的性質	法定責任	契約責任
対象	隠れた瑕疵 （本来備わっているべき性能・機能がない）	契約との不適合 （品質・数量が契約と一致しない）
請求期限	納品後1年以内	事実を知ってから1年以内に告知 （ただし納品後5年以内で請求権は消滅）
買主が請求できる権利	1. 契約解除 2. 損害賠償請求	1. 追完請求 2. 代金減額請求 3. 催告解除 4. 無催告解除 5. 損害賠償
損害賠償責任	無過失責任	過失責任
損害の範囲	信頼利益	※履行利益（信頼利益も含みます）

 

大きな違いとしては、瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

次項では、契約不適合責任で買主が請求できる5つの権利について詳しく解説します。

 

[３] 買主が売上に請求できる5つの権利

買主が売上に請求できる5つの権利について、分かりやすく解説します。

 

1.追完請求
追完請求とは、改めて完全な給付を請求することをいいます。種類や品質または数量が契約内容と異なっていた場合、買主は売主に完全なものを求めることができます。 

不動産取引においては、売買する商品はひとつです。厳密にいうと「修補請求(欠陥箇所の修理を請求できる)」ということになります。たとえば、雨漏りしていないという契約内容で購入した住宅が雨漏りした場合、買主は売主に対して「雨漏りするので直してください」と請求できるということです。

2.代金減額請求
追完請求の修補請求をしても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

なお、減額請求も、売主に責めに帰すべき事由は不要です。代金減額請求の前提である追完請求が売主に責めに帰すべき事由は不要のため、その代替となる代金減額請求も売主に落ち度がなかったとしても認められることになります。

3.催告解除
追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

4.無催告解除
無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。

5.損害賠償請求
瑕疵担保責任でも買主は損害賠償請求ができましたが、瑕疵担保責任による損害賠償請求は売主の無過失責任とされていました。契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないことになっています。また、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益※1に限られますが、契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は履行利益※2も含みます。

※1信頼利益…契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害のこと（登記費用などの契約締結のための準備費用など）。

※2履行利益…契約を締結した場合に債権者が得られたであろう利益を失った損害のこと（転売利益や営業利益など）

 

[４] 民法改正後の不動産売買の3つのポイント

民法改正後、不動産を購入するとき買主はどのようなことに注意すればよいのでしょうか。

１.民法改正に適応した不動産会社を選ぶ
今回の法改正は不動産業界に大きな影響をもたらしますが、中には契約不適合責任について勉強不足、準備不足の不動産会社もあります。

そのような不動産会社を選んでしまうと、思わぬトラブルに繋がる可能性があります。契約不適合責任をしっかり勉強していて、準備が行き届いているような不動産会社を選ぶことが重要です。

２.契約不適合責任の免責部分を明確にする
瑕疵担保責任では、全部免責（瑕疵担保責任を一切負わない方法）がありましたが、契約不適合責任では全部免責は行いません。

責任を全て負わないということは、売主は売買契約書に記載されている内容に適合しなくても責任を負わなくてもいい、ということになってしまいます。

売買契約書の中には「○月○日までに物件を引き渡す」「引き渡しまでに確定測量を行う」などの取り決めを記載してあることが一般的です。全部免責してしまうと、これらの取り決めを履行しなかったとしても責任が問えなくなるということになります。契約不適合責任は、契約書に「書かれていたかどうか」が問題となるはずなのに、これでは矛盾を感じますよね。

そのため、契約不適合責任では全部免責という言葉は使わず、免責したい部分をすべて売買契約書に記載していく方法をとることになります。全部免責という言葉が使えなくなったのは、売主には正直不便な面もあります。中古住宅の場合は特に注意が必要です。雨漏りやシロアリなどの部分をひとつずつピックアップし、契約書に免責する旨を記載しなければなりません。買主はそれらをしっかりと理解して契約を行いましょう。

３.契約不適合責任とアフターサービスの違いを理解する
契約不適合責任は法律で定められた責任であり、アフターサービスはあくまでもサービスの一環として不動産会社などが行っているものです。

消費者保護という点ではどちらも目的は同じですが、責任を負う対象や期間などが異なります。

契約不適合責任の対象になるのは、「取引時における物件の契約との不適合」です。新築住宅では、屋根などの構造上主要な部分などに瑕疵があった場合、引渡しから10年間の瑕疵担保責任を定めています（品確法）。

一方、アフターサービスの対象は「契約で定める一定の欠陥」です。内容は不動産会社によって異なりますが、屋根などの構造上主要な部分のほかに設備などもアフターサービスの対象になっていることもあります。