「フラット35」とは？【向いている人、向いていない人】
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【目次】
[１]まずは住宅ローンの仕組みを理解しましょう
[２]フラット35とは？
１.フラット35の特徴
２.フラット35・フラット35Sの利用条件
３.フラット35の最新金利（2020年4月）
[３]フラット35に向いている人、向いていない人
[４]フラット35のメリットデメリット
[５]まとめ
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最近は転職される方や個人事業主の方が増えていることもあり、フラット35を利用したい方も多いかと思います。今回はフラット35の特徴や利用条件、メリットデメリットなどを分かりやすく解説します。
[１] まずは住宅ローンの仕組みを理解しましょう
フラット35の特徴などを解説する前に、まずは住宅ローンの種類や仕組みについて理解していただければと思います。
住宅ローンは「公的ローン」と「民間ローン」の2つに分けられます。
・公的ローン…「財形住宅融資」「自治体融資」「フラット35」
国や自治体などが提供する住宅ローンです。フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンのため、公的融資と民間融資の中間と言えますが、本稿では公的ローンに分類します。
・民間ローン…「民間融資」「提携融資」「社内融資」
民間の銀行や保険会社などが提供する住宅ローンです。一般的に住宅ローンといえば頭に浮かぶのが金融機関の住宅ローンかと思いますが、これは民間ローンに当たります。
公的ローンと民間ローンの特徴は以下のとおりです。
| 公的ローン | 民間ローン | |
| 審査 | 比較的ゆるい | 比較的厳しい |
| 勤続年数 | 規定なし | 2〜3年以上 |
| 年収 | 規定なし | 200〜400万円以上 |
| ローンの取引履歴 | 民間ほど重視しない
（直近3ヶ月の間に延滞があると不可） |
非常に重視する
（過去2年間に2回以上の延滞があると不可） |
| 選択金利 | ・全期間固定（フラット35）
・期間選択型固定金利（財形住宅融資） |
・変動金利 ・全期間固定金利 ・期間選択型固定金利 ミックス型 |
| 借入限度額 | ・フラット35：8,000万円
・財形住宅融資：4,000万円 |
最大1億円 |
| 年齢制限 | ・66歳（財形住宅融資）
・70歳（フラット35） |
65歳 |
| 団信の加入 | 任意 | 加入 |
| 物件の技術基準の審査 | あり | なし |
それでは、それぞれの違いをふまえた上で、フラット35の特徴や利用条件、メリットデメリットなど詳しく解説します！
[２] フラット35とは？
フラット35の特徴や利用条件にはどのようなものがあるのでしょうか。内容によってはフラット35に向いている人、向いていない人も分かれそうですね。そして、気になるメリットデメリットについてもみていきましょう。
１.フラット35の特徴
フラット35の最大の特徴は、最長35年間金利が固定型であることです。
審査の基準は民間ローンよりも厳しくないほか、年収による制限がなく、団体信用生命保険（団信）への加入も任意という特徴を持っています。また、住宅に対する条件が厳しい面があるという点も大きな特徴です。購入する住宅が、省エネ性能・耐震性・バリアフリー性・耐久性などの性能基準を満たせば、金利の引き下げが受けられる「フラット35S」を利用することもできます。
２.フラット35・フラット35Sの利用条件
フラット35を利用したい場合は、民間金融機関で組みます。
都市銀行や地方銀行、信用金庫などのほか、ネット銀行や、フラット35を専門に扱う「モーゲージバンク」と呼ばれる金融機関で取り扱っています。窓口や金利は様々ですが、借入れできる条件や住宅の条件などは一律で決められています。
フラット35、フラット35Sの利用条件
| 申込者の年齢 | 申込時が70歳未満であること。（親子リレー返済の場合は、70歳以上の人でも借入れが可能） |
| 申込者の国籍 | 日本国籍であること。（永住許可を受けている人や特別永住者も可能） |
| 借入額および借入期間 | 100万円以上8,000万円以下で、借入期間は15年以上（満60歳以上の場合は10年）。上限は以下の「1」もしくは「2」の短い年数とします。
1.80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ） ※借入期間を20年以下に設定した場合、返済途中に21年以上に変更することはできません。 |
| 返済負担率 | ・年収400万円未満の場合：基準が30%以下
・年収400万円以上の場合：基準が35％以下 ※フラット35の住宅ローン以外に自動車ローンやカードローンなども含みます。 |
| 対象住宅 | ・住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅
・住宅の床面積…一戸建ての場合は70平米以上、マンションなどの共同建ての場合だと30平米以上であること |
| 対象住宅（フラット35S） | 上記の条件に加え、耐震性や省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合に適用されます。
・省エネルギー性に優れた住宅 ・耐久性、可変性に優れた住宅 ・バリアフリー性に優れた住宅 ・耐震性に優れた住宅 |
３.フラット35の最新金利（2020年4月）
フラット35の最新金利情報は、住宅金融支援機構のWebサイトから確認できます。
2020年4月時点での金利は以下のとおりです。
新機構団信付きのフラット35等の借入金利水準（2020年4月）
（取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利）
| 借入期間 | 融資率 | 金利の範囲 | 最も多い金利 |
| 21年以上35年以下 | 9割以下 | 年1.300％～年2.030％ | 年1.300％ |
| 9割超 | 年1.560％～年2.290％ | 年1.560％ |
[３] フラット35に向いている人、向いていない人
フラット35は、すべての人に最適な住宅ローンとは限りません。就労状態や金利に対する価値観などを考慮してお選びください。
【フラット35に向いている人】
・転職したばかりの人、または自営業で収入が安定せず、住宅ローンの審査に不安がある人
・変動する金利に不安がある人
・健康に自信がなく、団体信用生命保険の加入が難しい人
【フラット35に向いていない人】
・変動金利の低めの金利が良い人
・ほかの民間ローンで金利を優遇されている人
・月々の返済額を最優先したい人
[４] フラット35のメリットデメリット
フラット35は、全期間固定金利型のため、今後金利が上昇したとしても月々の返済額は変わりません。資産計画が立てやすいのでメリットが多そうですね。しかし、どんなものにもメリットデメリットはあります。ここでは、フラット35のメリットとデメリットについて解説します。
１.フラット35のメリット
フラット35の最大のメリットは、やはり全期間固定金利型のため、契約した後に金利が上昇したとしても月々の返済額は変わらないということ。
金利の変動が不安だという方、月々の返済額を固定したい方には大きなメリットといえます。そのほか、下記のようなメリットがあります。
【フラット35のメリット】
・個人事業主、自営業の方も借りやすい
・繰り上げ返済の手数料が無料
・保証料が不要
・団体信用生命保険の加入が任意
・フラット35Sを利用すればさらに金利の引き下げも可能
２.フラット35のデメリット
フラット35は、勤続年数や年収などの「申し込み者本人」の審査についてはゆるやかですが「住宅に対する条件」が厳しい面があります。
その一方で、金融機関の住宅ローンは「申し込み者本人」の審査は厳しい面がありますが、「住宅に対する条件」は求められることはありません。また、全期間固定という点も人によってはデメリットにもなるかもしれません。変動金利にしたい方、金利の選択肢を多く持ちたい方には不向きといえるでしょう。
【フラット35のデメリット】
・住宅の技術基準があるため、物件の検査が必要
・変動金利より金利が高い
・返済時に金利が下がったとしても返済額は変わらない
・団体信用生命保険に加入したい場合は別途費用が必要
・借入可能な限度額が金融機関の住宅ローンよりも低い
・金利の選択肢が少ない（全期間固定金利型のみ）
