「長期優良住宅」のメリット・デメリット

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【目次】
[１]長期優良住宅の基準
[２]長期優良住宅のメリット
１.様々な税金が優遇される
２.「フラット35Ｓ」の金利が10年間引き下げられる
３.補助金が出る制度がある
[３]長期優良住宅のデメリット
１.建てるのに時間とコストがかかる
２.認定を受けた後も点検や修繕などが必要
[４]認定のための申請方法
[５]まとめ

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「長期優良住宅」とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。長期優良住宅に認定されれば、様々な税金が優遇されるメリットがありますが、認定を受けた後も点検や修繕などが必要で、手間やコストがかかるデメリットもあります。

本稿では、長期優良住宅に認定されるにはどのような条件が必要なのか、何が優遇されるのか詳しく解説します。

[１] 長期優良住宅の基準

長期優良住宅は、2009年からスタートした「長期優良住宅認定制度」の条件を満たし、認定を受ける必要があります。

認定を受けるには「性能項目」といって「劣化対策・耐震性・維持管理、更新の容易性・可変性・バリアフリー性・省エネルギー性・住居環境・住戸面積・維持保全計画」などの項目から住宅の性能を評価し、厳しい基準をクリアした物件だけが長期優良住宅として認められます。

新築一戸建ての場合、下記の条件を満たしていなければなりません。

1.バリアフリー性 将来のバリアフリーリフォームに対応できるようになっていること 2.可変性 ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること 3.耐震性 極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること（耐震等級2以上または免震建築物など） 4.省エネルギー性 次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること（省エネルギー対策等級4以上） 5.居住環境 良好な景観の形成や、地域おける居住環境の維持・向上に配慮されていること 6.維持保全計画 定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること 7.維持管理・更新の容易性 構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること 8.劣化対策 数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること（床下空間330mm以上確保、劣化対策等級3相当） 9.住戸面積 一戸建ては75m2以上、少なくとも一つのフロアの床面積が40m2以上あること

 

[２] 長期優良住宅のメリット

長期優良住宅として認定されれば、住宅ローン控除、不動産取得税、登録免許税、固定資産税が減税されるほか、住宅ローン（フラット35Ｓ）の金利が低くなるメリットがあります。ひとつずつ解説します。

１.様々な税金が優遇される
優遇される税金は以下のとおりです。

・所得税（住宅ローン控除）
「住宅ローン控除」は、10 年以上の住宅ローンを利用して住宅購入・リフォームする人を対象に、年末の住宅ローン残高の1％相当額を控除する制度です。

住宅の種類	控除対象限度額	10年間で控除される 所得税と住民税の最大控除額
一般の住宅	4,000万円	400万円
長期優良住宅	5,000万円	500万円

※平成33年12月31日までに入居した場合

 

さらに、長期優良住宅にかかったコスト（上限650万円）の10％を年末の所得税額から控除する制度もあります（投資型減税）。

住宅の種類	特例措置の内容
長期優良住宅	長期優良住宅にかかったコスト（上限650万円）の10％を年末の所得税額から控除

※平成33年12月31日までに入居した場合。住宅ローン控除との併用不可

 

・不動産取得税
「不動産取得税」とは、各都道府県に申告と納税を行う地方税のことです。

住宅の種類	控除額
一般の住宅	1,200万円
長期優良住宅	1,300万円

※平成32年12月31日までに入居した場合

 

・登録免許税
「登録免許税」とは、不動産の所有権や抵当権を登記する場合に、登記所で納付する国税のことです。不動産取引の中では「登記料」と呼ばれることが一般的です。一般住宅の場合、不動産の価格に対して0.15％課税されますが、長期優良住宅の場合0.1％に優遇されます。そのほか、所有権移転登記にも軽減措置があります。

住宅の種類	保存登記	移転登記
一般の住宅	0.15％	一戸建て　0.3％ マンション　0.3％
長期優良住宅	0.1％	一戸建て　0.2％ マンション　0.1％

※平成32年12月31日までに入居した場合

 

・固定資産税
一般住宅（一戸建）の場合は3年間、マンションの場合は5年間、2分の1固定資産税が減額される措置があります。しかし、長期優良住宅の場合、一戸建ては5年間、マンションは7年間、2分の1固定資産税が減額されます。

住宅の種類	2分の1減額される期間
一般の住宅	一戸建て　1～3年間 マンション　1～5年間
長期優良住宅	一戸建て　1～5年間 マンション　1～7年間

※平成32年12月31日までに入居した場合

 

２.「フラット35Ｓ」の金利が10年間引き下げられる
長期優良住宅は「フラット35Ｓ」の金利が10年間0.25％引き下げられる金利Aプランが適用されます。

	一般住宅　（フラット35）	長期優良住宅（フラット35Ｓ） 金利Aプラン
借入金利	全期間　1.37％	当初10年間　1.12％
月々の返済額	13万4935円	当初10年間　12万9560円 11年目以降　13万3467円
総返済額	約5668万円	約5559万円

借入額4500万円・35年返済・元利均等返済・ボーナス払いなし

上図をみると、長期優良住宅は一般住宅よりも当初10年間の毎月返済額が5375円少ないことが分かります。また、完済までに支払う利息も一般住宅よりも約109万円少なくなるメリットもあります。

 

[３] 長期優良住宅のデメリット

ここまで、長期優良住宅のメリットを紹介してきましたが、デメリットもあります。簡単にいうと「コストと手間がかかる」ことです。

１.建てるのに時間とコストがかかる
長期優良住宅は、一般の住宅を建てるよりも数週間～1ヶ月以上時間がかかることがあります。

厳しい基準を満たしていなければならないため、時間がかかるのはある意味仕方ないのかもしれませんね。ただ、長期優良住宅の実績があるハウスメーカーなら時間がかからない場合もありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

２.認定を受けた後も点検や修繕などが必要
長期優良住宅の認定基準の中には「維持保全計画」というものがあります。これはつまり“認定を受けた後も長期優良住宅としての住宅性能を保たなければならない”ということです。

住宅性能を保つためには、おおよそ5年～10年ごとに点検・状態によっては修繕する必要があります。一般の住宅でも10年も経てば点検や修繕は必要になるのでそういう面では差はないかもしれません。しかし、長期優良住宅の認定基準を満たす状態をキープしなければならないので、一般住宅よりはコストや手間はかかることを頭に入れておいた方がよいでしょう。

[４] 認定のための申請方法と費用

認定を受けるには、登録住宅性能評価機関で事前審査を受けた後、所管行政庁へ申請します。

そのときは、登録住宅性能評価機関が発行した「適合証」が必要です。さらに所管行政庁で審査され、認定されれば長期優良住宅の「認定通知書」がもらえます。

なお、申請の際には認定手数料が数千円～数万円必要です。地域によって異なるため、必ずお住まいの認定申請窓口や所管行政庁で費用を確認してください（所管行政庁への認定申請は着工前にすることが必要）。