「長期優良住宅」のメリット・デメリット
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【目次】
[1]長期優良住宅の基準
[2]長期優良住宅のメリット
1.様々な税金が優遇される
2.「フラット35S」の金利が10年間引き下げられる
3.補助金が出る制度がある
[3]長期優良住宅のデメリット
1.建てるのに時間とコストがかかる
2.認定を受けた後も点検や修繕などが必要
[4]認定のための申請方法
[5]まとめ
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「長期優良住宅」とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。長期優良住宅に認定されれば、様々な税金が優遇されるメリットがありますが、認定を受けた後も点検や修繕などが必要で、手間やコストがかかるデメリットもあります。
本稿では、長期優良住宅に認定されるにはどのような条件が必要なのか、何が優遇されるのか詳しく解説します。
[1] 長期優良住宅の基準
長期優良住宅は、2009年からスタートした「長期優良住宅認定制度」の条件を満たし、認定を受ける必要があります。
認定を受けるには「性能項目」といって「劣化対策・耐震性・維持管理、更新の容易性・可変性・バリアフリー性・省エネルギー性・住居環境・住戸面積・維持保全計画」などの項目から住宅の性能を評価し、厳しい基準をクリアした物件だけが長期優良住宅として認められます。
新築一戸建ての場合、下記の条件を満たしていなければなりません。
1.バリアフリー性 将来のバリアフリーリフォームに対応できるようになっていること 2.可変性 3.耐震性 4.省エネルギー性 5.居住環境 6.維持保全計画 7.維持管理・更新の容易性 8.劣化対策 9.住戸面積 |
[2] 長期優良住宅のメリット
長期優良住宅として認定されれば、住宅ローン控除、不動産取得税、登録免許税、固定資産税が減税されるほか、住宅ローン(フラット35S)の金利が低くなるメリットがあります。ひとつずつ解説します。
1.様々な税金が優遇される
優遇される税金は以下のとおりです。
・所得税(住宅ローン控除)
「住宅ローン控除」は、10 年以上の住宅ローンを利用して住宅購入・リフォームする人を対象に、年末の住宅ローン残高の1%相当額を控除する制度です。
住宅の種類 | 控除対象限度額 | 10年間で控除される
所得税と住民税の最大控除額 |
一般の住宅 | 4,000万円 | 400万円 |
長期優良住宅 | 5,000万円 | 500万円 |
※平成33年12月31日までに入居した場合
さらに、長期優良住宅にかかったコスト(上限650万円)の10%を年末の所得税額から控除する制度もあります(投資型減税)。
住宅の種類 | 特例措置の内容 |
長期優良住宅 | 長期優良住宅にかかったコスト(上限650万円)の10%を年末の所得税額から控除 |
※平成33年12月31日までに入居した場合。住宅ローン控除との併用不可
・不動産取得税
「不動産取得税」とは、各都道府県に申告と納税を行う地方税のことです。
住宅の種類 | 控除額 |
一般の住宅 | 1,200万円 |
長期優良住宅 | 1,300万円 |
※平成32年12月31日までに入居した場合
・登録免許税
「登録免許税」とは、不動産の所有権や抵当権を登記する場合に、登記所で納付する国税のことです。不動産取引の中では「登記料」と呼ばれることが一般的です。一般住宅の場合、不動産の価格に対して0.15%課税されますが、長期優良住宅の場合0.1%に優遇されます。そのほか、所有権移転登記にも軽減措置があります。
住宅の種類 | 保存登記 | 移転登記 |
一般の住宅 | 0.15% | 一戸建て 0.3%
マンション 0.3% |
長期優良住宅 | 0.1% | 一戸建て 0.2%
マンション 0.1% |
※平成32年12月31日までに入居した場合
・固定資産税
一般住宅(一戸建)の場合は3年間、マンションの場合は5年間、2分の1固定資産税が減額される措置があります。しかし、長期優良住宅の場合、一戸建ては5年間、マンションは7年間、2分の1固定資産税が減額されます。
住宅の種類 | 2分の1減額される期間 |
一般の住宅 | 一戸建て 1~3年間
マンション 1~5年間 |
長期優良住宅 | 一戸建て 1~5年間
マンション 1~7年間 |
※平成32年12月31日までに入居した場合
2.「フラット35S」の金利が10年間引き下げられる
長期優良住宅は「フラット35S」の金利が10年間0.25%引き下げられる金利Aプランが適用されます。
一般住宅 (フラット35) | 長期優良住宅(フラット35S)
金利Aプラン |
|
借入金利 | 全期間 1.37% | 当初10年間 1.12% |
月々の返済額 | 13万4935円 | 当初10年間 12万9560円
11年目以降 13万3467円 |
総返済額 | 約5668万円 | 約5559万円 |
借入額4500万円・35年返済・元利均等返済・ボーナス払いなし
上図をみると、長期優良住宅は一般住宅よりも当初10年間の毎月返済額が5375円少ないことが分かります。また、完済までに支払う利息も一般住宅よりも約109万円少なくなるメリットもあります。
[3] 長期優良住宅のデメリット
ここまで、長期優良住宅のメリットを紹介してきましたが、デメリットもあります。簡単にいうと「コストと手間がかかる」ことです。
1.建てるのに時間とコストがかかる
長期優良住宅は、一般の住宅を建てるよりも数週間~1ヶ月以上時間がかかることがあります。
厳しい基準を満たしていなければならないため、時間がかかるのはある意味仕方ないのかもしれませんね。ただ、長期優良住宅の実績があるハウスメーカーなら時間がかからない場合もありますので、あらかじめ確認しておきましょう。
2.認定を受けた後も点検や修繕などが必要
長期優良住宅の認定基準の中には「維持保全計画」というものがあります。これはつまり“認定を受けた後も長期優良住宅としての住宅性能を保たなければならない”ということです。
住宅性能を保つためには、おおよそ5年~10年ごとに点検・状態によっては修繕する必要があります。一般の住宅でも10年も経てば点検や修繕は必要になるのでそういう面では差はないかもしれません。しかし、長期優良住宅の認定基準を満たす状態をキープしなければならないので、一般住宅よりはコストや手間はかかることを頭に入れておいた方がよいでしょう。
[4] 認定のための申請方法と費用
認定を受けるには、登録住宅性能評価機関で事前審査を受けた後、所管行政庁へ申請します。
そのときは、登録住宅性能評価機関が発行した「適合証」が必要です。さらに所管行政庁で審査され、認定されれば長期優良住宅の「認定通知書」がもらえます。
なお、申請の際には認定手数料が数千円~数万円必要です。地域によって異なるため、必ずお住まいの認定申請窓口や所管行政庁で費用を確認してください(所管行政庁への認定申請は着工前にすることが必要)。