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マイホーム売却で損をしないための特例 【買い替え時の譲渡損失の繰越控除】
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マイホーム売却で損をしないための特例 【買い替え時の譲渡損失の繰越控除】

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【目次】
[1]マイホーム売却で損をしないための特例
1.繰越控除の特例は「買換え」と「売却のみ」の2種類ある
2.特例が受けられる3つの基本要件
3.特例を受けるための要件
[2]特例を受けるための手続き
[3]まとめ

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マイホームや土地を売却した際、必ずしも購入したときよりも得をする(高く売れる)わけではありません。特に新築住宅を売却する場合は、購入時よりも安い価格になると考えておいた方がよいでしょう。一日でも住めば中古ですから、これは仕方ないですね。

ただ、「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」という制度を利用すれば売却の際に生じた損失を取り戻すことができるかもしれません。適用条件に合致していれば、最長4年間所得税と翌年の住民税が軽減されます。具体的にどのような制度なのか、適用条件、申請方法などを詳しく解説します。

[1] マイホーム売却で損をしないための特例

住宅や土地を売却したとき、買ったときよりも高い価格で売れて得をした場合は、所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。逆に、安い価格でしか売却できず損をした場合は「譲渡損失」といって、所得税や住民税は課税されません。それに加えて、その他の所得(給与所得や事業所得)と相殺して所得税や住民税を減らすことができます。これを「損益通算」と呼びます。

さらに、相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越し最長4年間にわたって「繰越控除」が適用されます。これが「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」です。

1.繰越控除の特例は「買換え」と「売却のみ」の2種類ある
譲渡損失の繰越控除の特例には「買換え」と「売却のみ」の2種類あります。

買換えのみ:マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

売却のみ:特定マイホームの譲渡損失の繰越控除

利用するための要件などは、次項で詳しく解説します。

2.特例が受けられる3つの基本要件
譲渡損失による特例を利用するには、3つの要件を満たしていなければなりません。

(1) 特定のマイホームであること

“特定のマイホーム”の定義は以下のとおりです。

1.自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

2.譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。

3.災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで(住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで)に売ること。

4.譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

5.マイホームの譲渡価額が上記(4)の住宅ローンの残高を下回っていること。

国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

 

(2) 譲渡損失が出ていること

譲渡損失の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得に係る損失額 = 譲渡収入 - 取得費(減価償却後) - 譲渡費用 < 0

売却したときの金額が購入した時の金額を上回っていなければ、譲渡損失が出ていると考えてOKです。

(3) 確定申告をすること

(1)と(2)の条件を満たしていることに加え、確定申告をすることが絶対条件となります。

 

3.特例を受けるための要件
先述した3つの要件に加え、譲渡損失の繰越控除の特例を利用するには以下の要件を満たす必要があります。

条件

マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 特定マイホームの譲渡損失の繰越控除
譲渡資産の所有期間など

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超のもの

※2019年12月31日(2021年12月31日に延長予定)までの売却が対象

譲渡資産の住宅借入金の有無 特に制限なし 譲渡契約締結日の前日において借入金残高があること
買換え要件 床面積が50㎡以上等の一定の要件を満たす買換え資産を買換える 買換えは要件とされていない
買換え資産の住宅借入金の有無 繰越控除を受けようとする年の12月31日において買換え資産にかかる住宅借入金など(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること 買換えは要件とされていない
所得要件

合計所得金額が3,000万円以下であること

繰越控除される金額 損失の全額が、他の所得との通算及び3年間の繰越控除の対象 損失の金額のうち「ローン残高―譲渡価額」の金額を限度として他の所得との通算及び3年間の繰越控除の対象

 

[2] 特例を受けるための手続き

特例を受けるためには確定申告をする必要があります。確定申告は、譲渡年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

確定申告書を行う際に、下記の書類を添付して税務署に提出しましょう。

マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

特定マイホームの譲渡損失の繰越控除

・除票住民票

・譲渡資産の登記事項証明書

・買換え資産の登記事項証明書

・移転先の住民票

・譲渡所得計算明細書

・住宅借入金残高証明書

・除票住民票

・譲渡資産の登記事項証明書

・譲渡所得計算明細書

・住宅借入金残高証明書

 

 

 

[3] まとめ

買い替え時の譲渡損失の繰越控除は、住宅ローン控除との併用が可能です。

この特例と住宅ローン控除は併用が可能です。ただし、住宅ローン控除は課税対象となる所得があることが前提のため、譲渡損失の相殺によって所得が0になった年は住宅ローン控除が適用されないので注意してくださいね。

 

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