マイホーム売却で損をしないための特例 【買い替え時の譲渡損失の繰越控除】

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【目次】
[１]マイホーム売却で損をしないための特例
１.繰越控除の特例は「買換え」と「売却のみ」の2種類ある
２.特例が受けられる3つの基本要件
３.特例を受けるための要件
[２]特例を受けるための手続き
[３]まとめ

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マイホームや土地を売却した際、必ずしも購入したときよりも得をする（高く売れる）わけではありません。特に新築住宅を売却する場合は、購入時よりも安い価格になると考えておいた方がよいでしょう。一日でも住めば中古ですから、これは仕方ないですね。

ただ、「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」という制度を利用すれば売却の際に生じた損失を取り戻すことができるかもしれません。適用条件に合致していれば、最長4年間所得税と翌年の住民税が軽減されます。具体的にどのような制度なのか、適用条件、申請方法などを詳しく解説します。

[１] マイホーム売却で損をしないための特例

住宅や土地を売却したとき、買ったときよりも高い価格で売れて得をした場合は、所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。逆に、安い価格でしか売却できず損をした場合は「譲渡損失」といって、所得税や住民税は課税されません。それに加えて、その他の所得(給与所得や事業所得)と相殺して所得税や住民税を減らすことができます。これを「損益通算」と呼びます。

さらに、相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越し最長4年間にわたって「繰越控除」が適用されます。これが「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」です。

１.繰越控除の特例は「買換え」と「売却のみ」の2種類ある
譲渡損失の繰越控除の特例には「買換え」と「売却のみ」の2種類あります。

利用するための要件などは、次項で詳しく解説します。

２.特例が受けられる3つの基本要件
譲渡損失による特例を利用するには、3つの要件を満たしていなければなりません。

(１) 特定のマイホームであること

“特定のマイホーム”の定義は以下のとおりです。

国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

(２) 譲渡損失が出ていること

譲渡損失の計算式は以下のとおりです。

売却したときの金額が購入した時の金額を上回っていなければ、譲渡損失が出ていると考えてOKです。

(３) 確定申告をすること

(１)と(２)の条件を満たしていることに加え、確定申告をすることが絶対条件となります。

３.特例を受けるための要件
先述した3つの要件に加え、譲渡損失の繰越控除の特例を利用するには以下の要件を満たす必要があります。

[２] 特例を受けるための手続き

特例を受けるためには確定申告をする必要があります。確定申告は、譲渡年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

確定申告書を行う際に、下記の書類を添付して税務署に提出しましょう。