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住活コラム

親から受けた住宅資金援助はいくらまで非課税になるのか
住宅ローン
税金・制度

親から受けた住宅資金援助はいくらまで非課税になる?

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【目次】
[1]親から受けた住宅資金の贈与は一定額まで非課税になる
[2]住宅資金贈与の非課税限度額
[3]非課税の対象になる条件
[4]「親からお金を借りる」場合は要注意
[5]「住宅取得等資金贈与の非課税」を利用するときのポイント
1.贈与を受けた翌年2月1日~3月15日までに贈与税の申告が必要
2.「小規模宅地等の特例」が受けられなくなる
[6]「相続時精算課税」を選ぶことも可能。しかし注意点も。
1.「住宅取得等資金贈与の非課税」と併用できる
2.暦年課税(普通の贈与)が使えない・贈与のたびに確定申告が必要・途中変更も不可
3.非課税になるわけではない
[7]まとめ

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マイホームを購入する際、親や祖父母から資金援助を受けることはよくありますが、たとえ親族であっても、まとまったお金をもらった場合は贈与税が発生します。ただし、マイホームの取得、新築、増改築のための資金であれば、特例によって一定額まで非課税となります。本稿で詳しく解説します。

[1] 親から受けた住宅資金の贈与は一定額まで非課税になる

通常、親や祖父母からお金を受け取ると贈与税がかります。

ただし、1年間に受け取ったお金の合計額が110万円(基礎控除額)以内であれば贈与税はかかりません(暦年課税)。贈与税の申告も不要です。

さらに、マイホームの取得、新築、増改築のための資金を親や祖父母(直系尊属)から援助してもらう場合は「住宅取得等資金贈与の非課税」という制度を利用できます。要件を満たしていれば700万円まで非課税、そして110万円の基礎控除と併用できるので、合計で810万円まで贈与税がかかりません。

[2] 住宅資金贈与の非課税限度額

「住宅取得等資金贈与の非課税」によって贈与税が非課税になる金額(非課税限度額)を下記にまとめましたので参考にしてください。

なお、消費税10%増税の直後や、省エネ・耐震・バリアフリーについていずれか一定の基準を満たす住宅は、非課税限度額が高めに設定されています。

消費税率の区分 契約締結年 省エネなどの住宅 一般の住宅
家屋に対する消費税率が

8%の場合※

       

~2015年末 1,500万円 1,000万円
2016年1月~2020年3月 1,200万円 700万円
2020年4月~2021年3月 1,000万円 500万円
2021年4月~12月 800万円 300万円
家屋に対する消費税率が10% 2019年4月~2020年3月 3,000万円 2,500万円
2020年4月~2021年3月 1,500万円 1,000万円
2021年4月~12月 1,200万円 700万円

※個人間売買で中古住宅取得して消費税がかからないケースや、土地だけを購入したケースも含みます。

2019年10月1日からの消費税増税に伴い、非課税枠が拡大されました。2019年4月1日以降に売買契約や工事請負契約を結び、住宅に10%の消費税がかかるケースについては、非課税枠が2500万円に拡大されています。

この拡大の取り組みは、2020年3月31日の契約まで1年間に限り、その後の非課税枠は2020年4月1日~2021年3月31日の契約は1000万円、2021年4月1日~同年12月31日の契約は700万円と、段階的に縮小されます

 

[3] 非課税の対象になる条件

「住宅取得等資金贈与の非課税」の特例を適用するには、贈与を受けた人が次の条件をすべて満たしていることが必要です。

最も注意しなければならないポイントは、この2つ

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された金銭の全額を充てて住宅の・取得・新築・増改築をすること

・取得・新築・増改築した家屋に、贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居する。間に合わない場合は、遅滞なくその家屋に入居することが確実であること

取得・新築・増改築した家屋に、贈与を受けた年の翌年12月31日までに入居していないときは、この特例の対象外になります。たとえば、建物の完成・引渡時期が2020年3月15日より先の物件の場合、2019年中に契約し、契約時に支払う手付金を親から受け取ってしまうと非課税枠を利用できないことがありますので注意してください。

そのほかの要件

・直系尊属(父母または祖父母)から金銭を贈与された

・贈与を受けた年の1月1日現在で20歳以上であること

・贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること

・2009年~2014年の贈与税申告で住宅取得等資金贈与の非課税の適用を受けたことがない(一定の場合を除く)

・住宅の取得・新築・増改築の契約の相手方は自身の配偶者、親族など特別の関係がある人でない

・贈与を受けたときに日本国内に住所がある(一定の場合を除く)

 

住宅に関しての要件もあります。

・住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上240平米以下

・中古住宅の場合は以下3つのいずれかを満たすもの

(1)マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内

(2)一定の耐震基準をみたすことが建築士等によって証明された住宅

(3)購入後に耐震改修工事を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに建築士等によって一定の耐震基準に適合すると証明された住宅

 以下のうちいずれかの要件を満たす住宅を取得する場合は、非課税枠が500万円加算され、1200万円となります。つまり、基礎控除と合わせて1310万円まで非課税ということになります。

・【省エネ】断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上相当であること

・【耐震】耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上または免震建築物であること

・【バリアフリー】高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること

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[4] 「親からお金を借りる」場合は要注意

親からお金を無利息で借りる場合や、返済日を決めず、お金があるときに返済する方法は、贈与とみなされ贈与税がかかる可能性があります。

親からお金を借りる際は以下のポイントに注意をしましょう。

1.金利、返済期間、返済方法などを決め、借用書を交わすこと(借用書には、借入額・金利・返済開始日・返済方法・月々または年間の返済額などを明記する)

2.借用書の条件通りに返済すること

3.返済は銀行振り込みにして、通帳に記録を残すこと

 

[5] 「住宅取得等資金贈与の非課税」を利用するときのポイント

親からの資金援助が非課税になる「住宅取得等資金贈与の非課税」の特例を利用する場合、注意して欲しいことをご紹介します。

1.贈与を受けた翌年2月1日~3月15日までに贈与税の申告が必要
「住宅取得等資金贈与の非課税」の特例を利用したい場合は、贈与を受けた翌年2月1日~3月15日までに贈与税の申告が必要です。

申告の際は、贈与税の申告書や戸籍謄本などの必要書類を揃えて、税務署に提出します。

贈与税の申告書は以下の順で作成します。

1.贈与時の財産の時価を計算した後、贈与税額を算出する

2.贈与税の申告書に記入する

3.戸籍謄本などの必要書類を添付する

 

贈与税の計算は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた価額を合計します。次に、その合計額から基礎控除額110万円を差し引き、残りの金額に税率を乗じて税額を計算します。

下記に便利な速算表をご用意しました。(速算表の利用に当たっては、基礎控除額の110万円を差し引いた後の金額を当てはめて計算してください)

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

 

具体的な計算方法は、国税庁のホームページからご確認ください。
No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)   

その他、必要書類などは下記ページを参考にしてください。
国税庁のホームページ【贈与税の申告等】

 

2.「小規模宅地等の特例」が受けられなくなる
「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった親が所有していた居住用または事業用の宅地を相続する場合に、その一定の面積まで(=小規模宅地等)については、相続税を最大80%減額してもらえる制度です。

小規模宅地等の特例を利用すると、相続税が非課税になることも珍しくはありません。

ただし、住宅資金贈与の特例の利用にかかわらず、マイホームを購入すると小規模宅地等の特例は受けられないため注意が必要です。この特例を利用しない場合、贈与した人が亡くなった時に相続税の課税対象となる自宅の土地の評価額が上がり、相続税の金額が高くなる可能性があるということを覚えておいてください。

 

[6] 「相続時精算課税」を選ぶことも可能。しかし注意点も。

贈与の翌年の3月15日までに行う贈与税の申告をする際に、暦年課税(普通の贈与)ではなく「相続時精算課税」を選ぶことも可能です。利用しようか迷われている方も多いでしょうから、ここでは制度の内容と注意点をご紹介します。

1.「住宅取得等資金贈与の非課税」と併用できる
相続時精算課税は、60歳以上の親や祖父母から20歳以上の子や孫へ贈与をする場合に、贈与額の総額から2,500万円までが非課税になる制度で、2,500万円を超えた分は一律20%の贈与税が課税されます。

相続時精算課税を選ぶと暦年課税の基礎控除(年間110万円)は使えなくなりますが、累計の贈与額が2,500万円まで贈与税がかからない特別控除額が利用できます。さらに、先にご説明した「住宅取得等資金贈与の非課税」と併用も可能です。このふたつの制度を組み合わせて使った場合、2020年(令和2年)3月までの契約締結で、最高5,500万円までの贈与税がかかりません。

 

2.暦年課税(普通の贈与)が使えない・贈与のたびに確定申告が必要・途中変更も不可
ここから注意点になります。相続時精算課税を適用すると、贈与者が亡くなるまで本制度の適用が継続されることになるので、途中から暦年課税に変更することはできません。

また、一度この制度を利用すると、適用された人から贈与がある度に確定申告が必要になります。たとえ贈与されたのが110万円以下でも、確定申告が必要です。

 

3.非課税になるわけではない
相続時課税制度を適用すると、贈与が2,500万円以下なら課税されませんが、非課税になったわけではありません。相続時課税制度という名前のとおり、相続したときに課税されます。

ただし、相続資産が基礎控除内(3,000万円+法定相続人の数×600万円)なら相続税はかかりません。基礎控除以上だった場合は、相続時課税制度で2,500万円を超えた贈与に対してかかる20%の税金を差し引いて、支払うべき相続税が計算されます。払いすぎていた場合は還付されます。

 

[7] まとめ

頭金などの住宅資金親から援助してもらうことは珍しいことではありません。ただし、その場合は贈与税について理解しておく必要があります。

ちなみに「住宅取得等資金贈与の非課税」を利用する場合は確定申告が必要になります。申告漏れが発覚した場合はペナルティが発生する可能性がありますので、住宅資金を援助してもらった際は確定申告をお忘れなく!

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