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住活コラム

【経過措置】消費税と住宅購入の関係性
住宅ローン
税金・制度

【経過措置】消費税と住宅購入の関係性

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【目次】
[1]住宅購入で消費税がかからないもの
1.土地
2.個人が売主の中古物件
3.不動産取得税などの税金や保険
[2]住宅購入で消費税がかかるもの
1.建物の価格
2.仲介手数料
[3]増税の負担を軽減する対策
1.住宅ローン控除の控除期間が「10年から13年」に
2.すまい給付金が最大「30万円から50万円」に
3.「新築は最大35万円」次世代住宅ポイント制度の導入
4.贈与税非課税枠が最大3,000万円に
[4]まとめ

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2019年10月に消費税が8%から10%に引き上げられましたね。住宅は大きい買い物なのでたとえ2%の増額でも負担は大きく感じます。しかし、増税の負担を軽減する対策があるということをご存知でしょうか。軽減措置を利用すれば増税前よりもお得になることもあるようです。今回は、住宅購入の際に消費税の対象になるもの、非対象になるものの解説と、増税の負担を軽くする軽減措置についてお話したいと思います。

[1] 住宅購入で消費税がかからないもの

住宅購入の際に消費税がかからないものについて解説します。

1.土地
消費税は物やサービスの購入に対して課税されるため、土地は非課税となります。

住宅価格のうち「土地の価格」は非課税となり、新築マンションや一戸建ての「建物の価格」にのみ課税されます。

例)5,000万円の物件(建物の価格が3,000万円)

消費税額は「3,000円×10%=300万円」

よって、税込価格は5,300万円となります。

2.個人が売主の中古物件
消費税は、事業者が提供するものに対して課税されるので、個人が売主である中古物件を購入する場合は非課税です。

ただし、不動産会社がリフォームをして販売する場合や、不動産会社が売主から物件を買い取って販売する場合は課税の対象になります。

ちなみに、個人が中古物件の売主になり、不動産会社が仲介をすることが多いですが、この場合は、土地代および建物代も非課税となります。(仲介手数料は課税対象)

3.不動産取得税などの税金や保険
土地や建物の登録免許税や不動産取得税、火災・地震保険、団体信用生命保険はもともと非課税に分類されています。

増税前・増税後も変わらず消費税はかかりません。

[2] 住宅購入で消費税がかかるもの

次に、住宅購入の際に消費税がかかるものについて解説します。ポイントとしては「建物の価格」と「仲介手数料」です。

1.建物の価格
先述したとおり、土地の部分には消費税はかかりませんが、建物は課税の対象となります。

増税前後でどのくらいの価格差があるのかみていきましょう。

建物部分が3,000万円の住宅を購入した場合、2019年の増税前後で下記のような価格差があります。

・増税前…3,000万円×消費税8%=3,240万円
・増税後…3,000万円×消費税10%=3,300万円

差額は60万円です。建物価格が高額になればなるほど、価格差は大きくなります。

2.仲介手数料
仲介手数料とは、仲介を行った不動産会社に支払う費用のことです。物件価格の3%+6万+消費税が上限とされています。

売買契約時に50%を支払い、決済時に残金を支払います。(一戸建ての場合は、新築・中古ともに仲介手数料が必要ですが、新築マンションの場合は仲介手数料不要のケースが多いです)

仲介手数料は土地を含めた総額の販売価格に消費税がかかります。先に解説した建物部分と同様に、増税前後でどのような差が出たのかみていきましょう。

5,000万円の住宅(建物代+土地代)を購入した場合、2019年の増税前後で下記のような価格差があります。

・増税前…5,000万円×3%+6万円 + 消費税8%=168.48万円
・増税後…5,000万円×3%+6万円 + 消費税10%=171.6万円

増税前後の差額は3万1,200円となります。「仲介手数料無料」の物件も中にはありますが、欲しい物件が無料の対象とは限りません。払わないで済むのなら払いたくないという気持ちは分かりますが、仲介手数料数万円で欲しい物件を諦めてしまうのはもったいないと思いますよ。たまたま欲しい物件が仲介手数料無料ならラッキー!と思いましょう。

[3] 増税の負担を軽減する対策

増税後の住宅取得を支援するため、国は様々な支援策を導入しています。主な支援策・軽減措置は4つあります。ひとつずつ解説します。

1.住宅ローン控除の控除期間が「10年から13年」に
「住宅ローン控除」は、住宅ローンを利用して住宅購入・リフォームをすると、所得税が10年間一定額控除される制度です。

消費税10%での住宅取得については、その控除期間を10年から13年に3年延長されました。この延長された3年間で、最大「建物代にかかる増税分相当額(2%)」が控除されます。※適用には2020年12月末までの入居などの条件があります。

2.すまい給付金が最大「30万円から50万円」に
「すまい給付金」とは、住宅購入者の年収に応じて現金を給付される制度です。つまり、年収が少ない人のほうが給付を多く受け取れます。

そんなすまい給付金の年収上限が510万円以下から775万円以下に拡大され、給付金の最大額が30万円から50万円になりました。※適用には2020年12月末までに引き渡しをして入居などの条件があります。

3.「新築は最大35万円!?」次世代住宅ポイント制度の導入
「次世代住宅ポイント制度」とは、省エネ性・耐震性・バリアフリー性能がある住宅などに対して、商品と交換可能なポイントが付与されるという制度です。

リフォームと若者・子育て世帯が優遇されていることが特徴であり、新築は最大35万円相当、リフォームは最大30万円相当のポイントがもらえます。※適用には2020年3月末までに契約するなどの条件があります。

4.贈与税非課税枠が最大3,000万円に
頭金を親から援助してもらう方は少なくないと思います。通常、たとえ親であっても金品を受け取れば贈与税の対象となります。

しかし、住宅購入の贈与に関しては特例として一定額までは非課税枠で贈与を受けることが可能です。増税に伴い、非課税枠の上限が1,200万円から3,000万円に拡充されました。

[4] まとめ

増税前に住宅を購入しようか迷われた方は多いかと思います。そして「増税前に買い逃したから、オリンピックの後に買おうかな」とお考えの方もいらっしゃるかもしれません。

果たしてそれは得策でしょうか?本当にお得な買い方でしょうか?「増税=住宅に関わる金額がすべて高くなった」というわけではありません。今回紹介した増税に伴う支援策を上手く利用すれば、人によっては増税後に住宅購入したほうがお得になったという可能性があります。軽減措置や住宅を購入するタイミングを見極めて最適な選択をしてくださいね。

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