新築、中古マンション、中古一戸建て、土地、不動産の購入、売却はミツバハウジング

0120-279-328

営業時間 9:00~20:00 第1第3火曜・毎週水曜定休

お問合せ 当社案内図

ホーム > 住活コラム > 中古マンション購入の流れについて徹底解説

住活コラム

中古マンション購入の流れについて徹底解説
お住い探し

中古マンション購入の流れについて徹底解説

——————–

【目次】
[1]中古マンションの入居までの流れ
1. 資金計画
2. 物件探し・物件見学
3. 購入申し込み・住宅ローンの事前審査
4. 不動産売買契約
5. 住宅ローン本審査・契約
6. 登記の準備
7. 引き渡し(鍵の受け取り)
8. 入居
[2]中古マンションの耐震性、気になりますか?
[3]資産価値の高い中古マンションとは
[4]まとめ
——————–

近年、新築マンションの価格上昇と供給数の減少によって、中古マンションの需要が高まっています。この記事では、中古マンションの入居までの流れについて解説します。

 

[1] 中古マンションの入居までの流れ

まずは、中古マンションの入居までの流れと期間についてご説明します。

所要期間 内容
1ヶ月 資金計画・物件探し・見学
1週間~2週間 購入申し込み・住宅ローンの事前審査
1週間~1ヶ月 住宅ローン本審査・契約・登記の準備
取引完了 決済・引き渡し・登記
入居 新居へ引っ越し

 

おおまかな流れは上記の表のとおりです。次項から具体的にどのような内容なのかを詳しく説明していきます。

1. 資金計画
まずは、資金計画からスタートです。マンションを購入する際には、物件価格や契約時の諸費用のほかに、購入後のランキングコストにも注意が必要です。

マンションを所有すると、毎月管理費修繕積立金がかかります。駐車場や駐輪場を利用する場合は駐車場代と駐輪代も必要です。毎月の返済額はいくらまで支出可能なのか、そのほかの資金はいくら用意できるのかなどの資金計画を立てましょう。

諸費用とランニングコストに関しては、こちらの記事を参考にしてください。

何にいくらかかるの?マイホーム購入時に必要な費用

【知らなかった!はNG】マイホーム購入“後”にかかる費用

2. 物件探し・物件見学
資金計画を立て、自分がいくらの家が買えるのか分かったら、次は物件探しに入ります。

中古物件の場合、売主が居住中のケースが多くあります。その場合は、不動産会社が売主であるオーナーと見学日の日程調整をしてもらうことになります。オーナーが同席するかしないかは選べることが多いですが「同席されると気を遣ってしまい、部屋の隅々までチェックがしにくい」という方もいらっしゃいますし、逆に「同席してもらった方が居住者の生の声が聞けてよい」という方もいらっしゃいます。どちらにするのかは不動産会社に相談してから決めても良いでしょう。

なお、中古マンションを選ぶ上で必ずチェックしておきたいポイントが3つあります。

《中古マンション選びで注意するべき3つのポイント》
・耐震性
・管理状態
・資産価値

中古マンションの耐震性については後述しますが、新耐震基準(昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた物件)であるかどうかがポイントです。

注意しなければならないのは、新耐震基準を名乗っていても、実際は旧耐震基準のマンションが存在するということ。たとえば、マンションの建築が始まったのが昭和56年6月1日以前で、実際に完成した日付が昭和56年6月1日以降の場合、建物は旧耐震基準のまま、表記は新耐震基準マンションになるということです。耐震性を重視する方は、新耐震基準を必ず確認することをおすすめします。

管理状態は、外壁やタイルの劣化、共用部分(エントランスやゴミ置き場、駐輪場など)の管理状態をチェックしておきましょう。また、過去の修繕記録や修繕積立金の残高が充分に足りているかの確認も大切です。これらのポイントはマンションの資産価値にも繋がります。もちろん立地や利便性も大切ですが、管理状態もしっかりとチェックしておくことも重要です。

3. 購入申し込みと住宅ローンの事前審査
物件が決まったら、購入の申し込みをします。

購入の申し込みの際に2~10万円程の申込証拠金を支払う場合があり、申し込みをキャンセルした場合は返金されます。ただ、キャンセルはたくさんの人に迷惑がかかります。本当にその物件で良いのか、しっかり考えて申し込みに進みましょう。

そして、購入の申し込みと同時に、住宅ローンの事前審査を行います。住宅ローンには、事前審査と本審査の二段階の審査があり、事前審査は、申込者に住宅ローンの返済能力があるかを判断します。具体的にいうと、勤務年数や年収に対しての返済負担率や、借金の有無、社会的信用力に問題がないかなどを細かくチェックします。

《事前審査に必要な書類》
・身分証明書
・健康保険証
・収入を証明できるもの(源泉徴収票)

 

4. 不動産売買契約
宅地建物取引主任者による「重要事項の説明」を受け、問題がなければいよいよ契約となります。

新築と中古の違いのひとつは、仲介手数料の有無です。一戸建ての場合は、新築・中古ともに仲介手数料が必要ですが、マンションの場合は新築は仲介手数料不要、中古は仲介手数料が必要になります。仲介手数料は「物件価格の3%+6万+消費税」が上限とされていて、売買契約時に50%を支払い、決済時に残金を支払います。

仲介手数料のほかに、手付金(売買代金の5~10%)も支払います。ここでの手付金とは別途必要なお金ではなく、物件価格の一部を先に支払うもので、支払った分は最終的に差し引かれます。契約後に買主の都合で契約破棄する場合は、手付金は返却されない上に、場合によっては違約金が発生することもあるのでご注意ください。

 

5. 住宅ローン本審査、契約
不動産売買契約が完了したら、住宅ローン本審査を申し込みます。

事前審査をおこなったときから金融機関も物件も変更がなければ、本審査に落ちることはほとんどありません。また、住宅ローンでは、火災保険の加入が必須条件になっている場合が多いため、契約までに損保会社選びもしておきましょう。

《住宅ローン契約時に確定させる内容》
・借入金額
・金利プラン
・保証料の支払い方※
・諸費用金額
・住宅ローンの引き落とし日

住宅ローンを借りる際、保証会社に対して手数料を保証料と呼びます。相場は借入金額の2~3%程です。支払い方法は現金一括で支払う「外枠方式」と借入金利上乗せする「内枠方式」があります。

 

6. 登記の準備
中古マンションの場合、行わなければならない登記は3種類あります。

登記の種類 税率
所有権移転登記(土地) 1.5%
所有権移転登記(建物) 0.3%
抵当権設定登記(住宅ローンを利用する場合は必要) 0.1%

自分で登記を行うことも出来ますが、とても手間がかかるため司法書士に依頼することがほとんどです。引き渡しの前に、登記を依頼する司法書士に登記の際に必要な書類を送付しましょう。

7. 引き渡し(鍵の受け取り)

売主、買主、司法書士が住宅ローンを借入する金融機関に集まり、引き渡し(鍵の受け取り)の手続きを行います。

残代金と諸費用(登記費用・銀行への費用・火災保険料)を支払いが完了した後、司法書士が所有権移転登記の申請を行います。

 

8. 入居
残代金決済後(引き渡し以降)、物件の所有者は買主(あなた)となるため、住居への出入り、入居は自由です。

引っ越しまでに期間があく場合は、定期的に部屋の換気を行いましょう。

 

[2] 中古マンションの耐震性、気になりますか?

中古マンションの購入を検討する際に、築年数や耐震性が気になる方は多いのではないでしょうか。

耐震基準でいうと、旧耐震基準は「震度5程度の地震で即座に建物が崩壊しない」新耐震基準は「震度5程度の地震でほとんど損傷しない」「震度6強~7程度の地震で建物が崩壊しない」という違いがあります。

しかし「新耐震基準のマンションだから絶対大丈夫!」とは言い切れないのです。建物自体は地震に強くても、地盤が弱ければ意味がありませんし、マンションの寿命は管理状態によって大きく異なります。築20年の新耐震基準のマンションがボロボロに劣化してしまうこともあれば、築40年を超えても現役のマンションも多く存在します。耐震基準はマンションの寿命や強さを測る上でひとつの基準となりますが、マンションを支える地盤や管理状態も重要なのです。

 

[3] 資産価値の高い中古マンションとは

マンションの資産価値で最も重要なのは、立地です。建物の価値は経年劣化によって下がっていきますが、土地の価値は劣化によって下がることはありません。

駅からの距離、都心部へのアクセスの良さが資産価値を決める大きなカギとなります。また、新たな沿線や新駅の開発予定があるエリアは、今後資産価値が高くなる可能性もあります。

そのほか、資産価値が下がりにくい立地としては

・イメージが良い街:治安の良さ・高級住宅街のイメージがある場所
・景観が美しい街:自治体が景観を整備している場所
・複数沿線が交わる駅:複数沿線が使える=通勤利便が高い
・急行停車駅:利用者が多いことを示すため、人口と相関性がある
・ターミナル駅:始発で座って通える   などが挙げられます。

 

[4] まとめ

中古マンションの購入は、新築マンションとは違った観点で選びましょう。

新築マンションと違い、中古マンションは同じ物件というのは存在しません。居住年数は何年なのか、居住者がどのように家の中の手入れ・管理をしていたかによって、同じマンションでも部屋によってひとつひとつ違いがあります。また、築浅で部屋の管理状態が良く、手頃な価格で販売されている物件には申し込みが殺到する可能性が高くなります。「じっくり検討」というよりは迅速な決断が必要になる場面も出てきますので、常にアンテナを張っておきましょう!

 

[この記事を読んだ人は、こんなセミナーに参加しています]

≫ 詳細・ご予約はコチラ