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住活コラム

入居後に施工ミスや設備の故障があった場合の対処方法
お住い探し

入居後に施工ミスや設備の故障があった場合の対処方法

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【目次】
[1]入居後に施工ミスや設備の故障があったらどうなる?
1.設備の不良・施工ミスを発見したときの流れ
2.売買契約に明記される「瑕疵担保責任」を確認
[2]傷や汚れは対象外と考えておこう
[3]アフターサービスの対象かどうかを確認
[4]小さな契約違反は話し合いを
[5]まとめ

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本来ならば、内覧会の時点で確認しておくべきことですが、入居してから設備の不良や施工ミス、契約違反に気付くケースがあります。そこで今回は、入居後に施工ミスや設備の故障、契約違反を発見したときの対処法をご紹介します。

[1] 入居後に施工ミスや設備の故障があったらどうなる?

新築住宅の入居後に施工ミスや設備の故障を発見したときの対応の流れと確認して欲しいポイントを説明していきます。

1.設備の不良・不具合を発見したときの流れ
基本的には以下の流れになります。

1.売主または建築会社へ連絡する
まずは、売主または建築会社へ不具合の内容を伝え、現地へ確認しに来てもらいます。このとき、念のため不良個所の写真撮影をしておくと良いでしょう。これは確認材料のひとつとして記録しておく目的でもありますが、揉めることも多いので、トラブル防止のために写真で残しておくことをおすすめします。

2.売主または建築会社が確認に来る
よっぽど悪徳な建築会社でなければ、買主から不良があったと連絡があれば現地に確認に来てくれるはずです。日程を調整して早めに来てもらうようにしましょう。

3.対応方法(補修の可否や補修工事の内容)について説明を受ける売主や建築会社が実際に不良個所を確認したら、補修の可否や補修工事の内容について説明を受けます。主な内容としては、補修の対象となる不具合なのか、有償なのか無償なのか、工事の期間はどのぐらい要するのか、などです。内容によっては、後日改めて説明されることもあります。

4.補修工事を行う
不良個所によっては工事が長期化することもあります。工事中は留守にするわけにはいかないので、在宅できる日程でスケジュールを調整しましょう。

5.補修工事後の確認をする
補修工事が完了したら、自分の目で確認をします。問題がなければこれで完了です。

2.売買契約に明記される「瑕疵担保責任」を確認
「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」とは、引渡し後に不動産会社が知らなかった「瑕疵(かし)」が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものです。

瑕疵とは、本来なら備えているはずの住宅の性能を発揮できない欠陥や不具合のことを指します。

具体的な瑕疵の範囲は、以下のとおりです。

◎建物(物理的瑕疵)
・雨漏り
・シロアリ被害
・給排水管の故障
・構造上主要な部位の腐食
(一戸建てはすべてに該当するが、マンションの場合は木部の腐食を除いた3つとなる)

◎土地(法律的瑕疵)
・軟弱地盤
・不同沈下
・土壌汚染
・地中埋設物

このほか、買主に精神的影響を与える事象(殺人事件や放火など)があった場合は「心理的瑕疵」や、物件周辺に暴力団の事務所やカルト集団の施設などの環境に瑕疵がある場合は「環境的瑕疵」に該当します。

瑕疵によって住宅購入の目的が達成できない場合は、定められた期間内に申し出れば損害賠償を請求できるほか、契約の解除をすることができます。瑕疵担保責任を負う期間は定められていませんが、民法上では“買主が瑕疵を発見してから” 1年以内に対応しなければならないと規定されています。しかし、そうなると引き渡しから10年後、20年後であっても買主が瑕疵を申し出れば賠償を請求できるということになり、売主の負担が大きくなってしまいます。そこで個人が売主の場合は、瑕疵担保責任を負う期間を2~3カ月程度とするケースがほとんどです。売主が不動産会社の場合は、瑕疵担保責任を負う期間を2年以上としなければならないと宅地建物取引業法により定められています。

[2] 傷や汚れは対象外と考えておこう

傷や汚れに関しては、入居後についたものなのか、工事の際についたものなのか判断が難しいため、瑕疵の対象外とお考えください。

こうしたトラブルを避けるためには、引き渡し前の内覧会で指摘するのがベストです。あとあとトラブルに繋がりますので、内覧会の際にしっかりとチェックしておきましょう。内覧会でチェックするべきポイントはこの記事を参考にしてください。

[3] アフターサービスの対象かどうかを確認

内装の損傷や、水まわりの不具合が発見された場合、無料で修繕してくれる「アフターサービス」というものもあります。

すべての物件についているものではなく、保証内容も様々です。購入したい物件にアフターサービスが付いている場合は、引き渡し前に対象となる項目、対応可能な期間を確認してみてください。

[4] 小さな契約違反は話し合いを

住宅は高価な買い物。小さなことでも気になりますが…

「(中古物件の場合)残置物が残ったままだった」「希望していた機能がついてなかった」など、話し合いで解決できそうな契約違反は、できるだけ売主の負担で対応もらえるよう交渉しましょう。

[5] まとめ

実際に生活をしてみると、それまで出てこなかった欠陥や不具合が見つかる可能性も大いにあります。

入居後に不具合が見つかった場合は、まず売主(または建築会社)へ内容を伝えて、現地へ確認しに来てもらいましょう。万が一瑕疵が見つかれば、瑕疵担保責任による損害賠償の請求や契約解除も可能であることも知っておいてくださいね。

 

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