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不動産の売買契約書について分かりやすく解説します!
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不動産の売買契約書について分かりやすく解説します!

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【目次】
[1]不動産売買契約の基礎知識
1.重要事項説明書
2.「重要事項説明書」と「売買契約書」の違い
[2]売買契約書は誰が作成するの?
[3]売買契約書でチェックするべきポイント
[4]売買契約の締結をする際に必要な物
[5]まとめ

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不動産を購入する際「不動産売買契約書」を締結します。「重要事項説明書」と同様、聞きなれない専門用語がいくつも並んでいるため、内容を理解できない、何に注意したらいいのか分からない、と不安に感じている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。あまりネガティブなことは考えたくはないですが、買主のあなたにとって不利な契約を結ぶことがない様、事前に内容をしっかり理解することが大切です。そこで今回は、不動産売買契約書について詳しく説明したいと思います。

[1] 不動産売買契約の基礎知識

まずは、不動産売買契約の基本的な内容について簡単に説明します。

買主と売主の間で、不動産の売買の意思が固まったら、売買契約となります。契約の際は、仲介会社(不動産会社)が「売買契約書」を作成し、内容に問題がなければ契約へと進めていきます。同時に、買主の住宅ローンの審査等も行い、宅地建物取引士が「重要事項説明書」の内容を説明します。すべて問題がなければ、「売買契約書」を用いていよいよ契約完了、となります。

1.重要事項説明書
「重要事項説明書」とは、略して「重説(じゅうせつ)」ともいいます。

不動産売買契約を結ぶ前に、不動産会社は買主に対して、物件などに関する説明をすることが義務付けられています。なお、重説の説明者は、宅地建物取引士であることが宅地建物取引業法により定められています。

詳しくは重要事項説明書で失敗しないためのポイントをご一読ください。

 

2.「重要事項説明書」と「売買契約書」の違い
「どうして同じような書類にサインしなければならないのか?」と疑問に思う方も多いかと思います。

重要事項説明書と売買契約書の違いを簡単に説明すると、重要事項説明書は、不動産のプロ(宅地建物取引士)が「あなたが買おうとしている不動産は、このような内容です。本当に買いますか?」と確認するための書面です。そして、あなたが「買います」と意思表示をすれば、契約となります。この時、用いる書面が売買契約書です。

なんて面倒な…と思うでしょう。しかし、これは買主のあなたを守るための大切な工程なのです。不動産の知識がある方なら問題ないかと思いますが、そうではない方がほとんどでしょう。不動産の知識のない買主が、言われるがまま契約をして、後からトラブルが起こることを避けるために行われる大切な工程であることを理解しておいてくださいね。

なお、重説の説明を受けた後、重要事項説明書に署名・捺印をしますが、これは「重説の説明を受けた」という証拠となるだけで、契約とは別の話です。

 

[2] 売買契約書は誰が作成するの?

売買契約書は、仲介会社(不動産会社)が作成します。

文言等は多少異なる部分もありますが、基本的に以下の内容で構成されています。

1.売買物件の表示

2.売買代金、手付金等の額、支払日

3.所有権の移転と引渡し

4.公租公課の精算

5.反社会的勢力排除

6.ローン特約

7.負担の消除

8.付帯設備等の引渡し

9.手付解除

10.引渡し前の物件の滅失・毀損

11.契約違反による解除

12.瑕疵担保責任

13.特約事項

 

[3] 売買契約書でチェックするべきポイント

それでは、売買契約書でチェックするべきポイントをご紹介します。

一度契約を締結してしまうと、後からの契約解除は困難になります。ひとつひとつしっかりと理解をして、不明点はうやむやにしないようにしましょう!

売買契約書チェックポイント

項目 チェック内容
売買物件の表示 ・売買代金の表示は正しいか
手付金等の額、支払日 ・手付金金額は妥当か

・支払い期日はいつか

所有権の移転と引渡し時期 ・所有権の移転、引渡しの時期に無理はないか

・引渡し前による物件の滅失・毀損時の取り扱いは明確か

公租公課の精算 ・公租公課の精算方法と金額 ※1
ローン特約 ・買主のローン利用に無理はないか
付帯設備等の引渡し ・引き継ぎを行う付帯設備等は明確か
手付解除 ・解約手付の場合、解約可能なのはいつまでか
契約違反による解除 ・違約金の予定額は妥当か ※2
瑕疵担保責任 ・瑕疵担保責任の期間は適切か 

 

※1 公租公課(固定資産税・都市計画税・マンションの管理費・修繕積立金など)を買主と売主で清算することが一般的です。決済日を基準として、日割り計算で清算します。

※2 買主、または売主が債務不履行となった場合、相手方が契約を解除するときの取り決めです。違約金は「売買価格の20%まで」と設定されていることがほとんどです。

 

[4] 売買契約の締結をする際に必要な物

売買契約の締結をする際、基本的には以下のような物を準備しておくことをおすすめしますが、必ず事前に確認しておいてください。

売買契約時の用意しておく物(買主の場合)

印鑑(住宅ローンの利用の場合は実印)
手付金(現金か小切手。どちらなのかは事前に確認を。)
印紙代(売買金額によって異なります)
不動産会社への仲介手数料の半金
本人確認書類(運転免許証や健康保険証など)

 

[3] まとめ

売買契約を締結する日は、物件購入の申し込みから一週間後に行うことが一般的ですが、特に法的な規制はありません。

不動産会社の中には、売買契約を急かされるケースもあるようですが、売買契約書や重要事項説明書についての下調べや準備にも時間は要しますから、急ぐ事情がなければ、申し込みから契約までは一週間程度はあけておくと良いでしょう。できれば、売買契約書や重要事項説明書の写しを不動産会社から入手し、しっかりと内容を理解した上で契約に臨みましょう。

 

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