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住活コラム

重要事項説明書で失敗しないためのポイント
お住い探し

重要事項説明書で失敗しないためのポイント

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【目次】
[1]重要事項説明書で失敗しないためには
1.事前にコピーをもらって内容を確認しておく
[2]重要事項説明書のチェックポイント
1.説明をするのは、宅地建物取引士(宅建士)か
2.購入物件に広告と異なる箇所
3.法令上の制限事項
4.道路・インフラの整備
5.敷地や建物の状態
6.共用部分について(マンションの場合)
7.「手付金」「固定資産税等清算金」「管理費等清算金」
8.契約のキャンセルについて
[3]まとめ

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不動産売買契約を結ぶ前に、不動産会社は買主に対して、物件などに関する説明をすることが義務付けられています。このとき使用する書面が「重要事項説明書」です。略して「重説(じゅうせつ)」ともいいます。この重説、時間にするとなんと2時間ほど要します。「よく分からないから適当に聞いていればいいや」なんて思っていると、契約後に後悔するかもしれません。

そこで今回は、重要事項説明書で失敗しないためのポイントをご説明いたします。

[1] 重要事項説明書で失敗しないためには

冒頭でも説明しましたが「重要事項説明書」略して「重説(じゅうせつ)」は、時間にするとなんと2時間ほど要します。「短くかいつまんで説明して!」と言いたくなりますが、法律で定められている工程なので、そうはいきません。よほど不動産の知識に長けている方でない限り、当日いきなり2時間説明を受けて、内容をすべて理解できる方はまずいないでしょう。

それでは事前に何をして、当日はどのようなことを注意すればいいのか、失敗しないためのポイントをご説明いたします。

1.事前にコピーをもらって内容を確認しておく
まずは予習が一番大事!目を通しておくだけでも違います。

まあ大丈夫だろうと説明を聞き流す方も中にはいるかもしれませんが、後から「そんなの聞いてない!」「こんなハズじゃなかった!」と慌てることがない様、重説の内容はしっかりと理解・納得した上で契約にのぞむべきです。それにはどうしたら良いのかというと、やはり予習です。不動産会社に重説のコピーをもらって事前に目を通しておきましょう。。分からない専門用語があればネットなどで調べて、契約に関して不明点があれば不動産会社に確認をし、当日に備えておいてくださいね。

[2] 重要事項説明書のチェックポイント

それでは、重説を受ける際の注意するべきチェックポイントをご説明します。

1.説明をするのは、宅地建物取引士(宅建士)か
重説の説明は、宅地建物取引士(以後、宅建士)が説明することが宅地建物取引業法により定められています。

同時に「宅建士証」を提示する義務もありますので、もし提示がない場合は、念のため見せてもらいましょう。

2.購入物件に広告と異なる箇所
購入する予定の物件の所在地や間取り、構造、築年数などが広告と異なる箇所がないか?

抵当権が設定されている場合、売主が物件を担保にして金融機関から住宅ローンの融資を受けていることがほとんどです。引き渡し日までに抵当権が抹消されるか、契約書にその旨が記載されているかを確認してください。

3.法令上の制限事項
一戸建ての場合、予定している設計で建築可能か、建築基準法や都市計画法の改正により再建築が不可になっていないか?

その他、用途地域や建ぺい率など、法令に基づく制限事項がないかの確認もしておきましょう。

4.道路・インフラの整備
インフラ(水・電気・ガス・下水の設備)がきちんと整備されているか?

もし出来ていない場合は整備の見込みや、整備費用を負担する必然があるのかを確認してください。また、物件が私道に接している場合は、物件に私道部分が含まれるのか、含まれる場合はその面積などを説明してもらいます。

5.敷地や建物の状態
敷地や建物の状態についてチェックするべき点は以下の通りです。

◎一戸建て…道路からの高さ、傾斜の有無などを確認
◎未完成の新築…パンフレットや図面を確認し、不明点がないかチェックする
◎中古物件…「付帯設備表」と「物件状況確認書」を見ながら、過去に壁のひび割れや雨漏りが起きていないかなど、建物の状態を確認

6.共用部分について(マンションの場合)
共用部分・専有部分、両方のチェックが必要!

マンションの場合、ロビーや廊下、ゴミ捨て場などの共用部分についてのルールはもちろん、専有部分に関しても、ペットの飼育制限や、楽器の演奏を禁じている場合もありますので、しっかり確認しておきましょう。

7.「手付金」「固定資産税等清算金」「管理費等清算金」
「手付金」「固定資産税等清算金」「管理費等清算金(マンションの場合)」に関して、目的や金額を確認しておきます。

また、手付金については、保全措置の有無や保全方法なども必ず確認しておいてください。

8.契約のキャンセルについて
どのような場合に契約をキャンセルできるのか、キャンセルした場合、違約金は発生するのかなど、確認しておきましょう。

なお、一般的には以下のケースのキャンセルに関する規定が定められています。

・手付のキャンセル…買主からは手付金の放棄、売主からは手付金の倍返しで契約をキャンセルできるとするケースが多いです。

・契約違反による解除…買主が期日まで代金未払い、または売主が期日までに物件を引き渡さない、などの場合は、契約キャンセルとともに違約金を請求できるケースが多いです。違約金の金額は、売買代金の2割以内と規定されています。

・ローン特約によるキャンセル…住宅ローンが通らなかったときに、違約金なしで契約をキャンセルできる制度。

瑕疵担保責任によるキャンセル

反社会的勢力排除条項に基づくキャンセル

「引渡前の減失・毀損」によるキャンセル

 

[3] まとめ

重要事項の説明は、売買契約の当日に行われることが一般的です。

聞きなれない言葉が多く、項目も多いため、内容をすべて理解することは大変かもしれません。しかし、家は何千万とする高い買い物。分かったフリをして聞き流していたら後々後悔することになるかもしれません。事前に予習をして当日に備えてくださいね!

 

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