「買える物件価格」をアップさせる“安全な”方法
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不動産会社で資金計算してもらい、予算内（無理のない、月々の支払額から逆算したもの）で物件見学を繰り返したけど、どうしても「買いたい」と思う物件に巡り合えなかった という方はいらっしゃいませんか？
もしかしたら予算を少し伸ばせれば、理想の物件に巡り会えるかも！？
今回は、無理なく「物件予算を伸ばす」方法をいくつかご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
[１] 購入物件の予算を「伸ばす」方法
購入物件の予算を伸ばすには「住宅ローンの借入金額」か「頭金を増やす」のどちらかです。
ますは、借入金額を増やすいくつかの方法をみていきましょう。
１.月々の返済額を増やす
いちばん最初に見直しがしやすいのは、月々の返済額を増やすという方法です。
返済額を月7,800円増やすことができれば、借入金額を約300万円増額することが可能です（金利0.47％・35年ローンの場合）。貯金から今すぐ300万円増額しろ！と言われると厳しい気がしますが、月7,800円ならやりくり次第で払える金額ではないでしょうか。インターネット、携帯代などの通信費、保険料、外食費など、月7,800円の支出を削れる部分がないか、家計を見直して月々の返済額を増やすことができないか計算してみましょう。
２.ボーナス払いを活用する
ボーナスが支給されている会社にお勤めの方は「ボーナス払い」を検討してみてはいかがでしょうか。
住宅ローンには年2回（夏と冬のボーナス期）に多く支払いができる期間があります。ボーナス払いで+10万円を返済金額に加算した場合、借入金額は700万円増額することが可能です（金利0.47％・35年ローンの場合）。ただし、将来ボーナスの支給がなくなった場合、貯蓄から返済にあてるか、月払いのみのプランに変更する必要があります。そのため、ボーナス払いに不安がある方は、総借入額のうちボーナスから返済する金額を1割程で設定しておくことをおすすめします。
３.返済期間を長くする
住宅ローンの返済期限は35年が最長です。
同じ借入金額でも返済期間が30年と35年では当然月々の返済額は異なります。最長の35年まで延ばせば、月々の返済額は同じでも借入額を増額することができます。ただ、「最初は住宅ローンを長く組んでおいて、あとから繰り上げ返済をして短い期間で返済する」ことは可能ですが「最初に短く組んだ住宅ローンをあとから延長する」ことは難しいです。
できれば35年ローンでスタートし、余裕があるときに繰り上げ返済をして返済残高を少なくするように意識していきましょう。
４.共有名義にする
共有名義とは、不動産の所有権を複数人数で持つ事を言います。
簡単にいえば、マイホームを購入する際に夫婦でお金を出し合った場合、所有権は旦那さんと奥さまそれぞれにあるということです。たとえば3,000万円の物件を共有名義で購入するとします。旦那さんが2,000万円、奥さまが1,000万円を支払った場合、この不動産の持ち分は「旦那さんが3分の2」「奥さまが3分の1」となります。
共有名義にするメリットは、住宅ローン控除を二重に受けられること・不動産を売却する際に特別控除を二重に受けられること。その反面、不動産の持ち分が夫婦別々にあるため、お互いの承諾がないと売却できないという点がデメリットとして挙げられます。そして、万が一離婚することになった場合は不動産売却を巡って揉める可能性もあります。
[２]頭金の必要性
頭金とは住宅購入時に支払うお金のことです。
「頭金は物件価格の3割は必要」とひと昔前は言われておりましたが、今はそんな時代ではありません。しかしながら、購入物件の予算を伸ばす上では有効な方法であることは間違いありません。
頭金を用意することでどのような効果があるのでしょうか。この項目では、頭金の必要性や注意点について解説します。
１.頭金を多く用意する
頭金が多ければ多いほど借入金額を少なくすることができるため、買える物件価格の範囲が広がります。
それでは、年収400万円を例にしてシミュレーションしてみましょう。
| 頭金 | なし | 100 | 200 | 300 | 400 | 500 |
| 借入限度額 | 3,465 | |||||
| 購入限度額 | 3,465 | 3,565 | 3,665 | 3,765 | 3,865 | 3,965 |
（単位：万円）35年ローン・金利3％
上記の表をみると、頭金なしと500万円用意した場合の差額は500万円。頭金があると、買える物件価格の範囲が広がることが分かりました。（シミュレーションはあくまで目安ですので、詳しく知りたい方はミツバハウジングにご相談ください）
２.頭金を貯めるまで家を買わないのが正解？
頭金が貯まるまで家を買わない方が良い？
答えはNoです。かつての銀行は物件価格の7～8割までしか融資してくれなかったため、残りの2～3割は自己資金（頭金）として用意する必要がありました。しかし、ここ数年は史上に残る超低金利時代という事実も手伝い、頭金なしで住宅ローンを組むことは決して珍しいことではありません。ただ、これはあくまで頭金がなくても住宅ローンが組めるという話です。買える物件価格をアップさせたいのであれば、頭金を用意することは得策といえるでしょう。
しかし、頭金が貯まるまで家を買わないという選択はおすすめしません。頭金が貯まるまでの間に欲しい物件は確実に売れてしまうでしょう。また自身の年齢が上がる事による、住宅ローン借入れ期間の減少、金利が上がる、引下げ金利（優遇金利）の引き下げ率減少など、大きなリスクがあるということも頭にいれておいてくださいね。
３.頭金を用意するにはどんな方法があるのか
頭金を用意するには、主に2つの方法があります。
1つ目は、自分でコツコツ貯蓄をすること。2つ目は、親に借りること。できるだけ親には頼りたくないとお考えの方も多いかと思いますが、住宅購入の際に親から頭金を援助してもらうケースは少なくありません。通常、たとえ親であっても金品を受け取れば贈与税の対象となります。しかし、住宅購入の贈与に関しては特例として一定額までは非課税枠で贈与を受けることが可能です。
《贈与税の計算表》
20歳以上の人が親などの直系尊属から財産の贈与を受けた場合
（年間で受けた贈与額-110万円※）×税率-下記表の控除額＝税額
※110万円は基礎控除額
|
基礎控除後の贈与額 |
税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10％ | – |
| ～400万円 | 15％ | 10万円 |
| ～600万円 | 20％ | 30万円 |
| ～1,000万円 | 30％ | 90万円 |
| ～1,500万円 | 40％ | 190万円 |
| ～3,000万円 | 45％ | 265万円 |
| ～4,500万円 | 50％ | 415万円 |
| 4,500万円以上 | 55％ |
640万円 |
[３] まとめ
「買える物件価格」をアップさせるには、主に5つの方法があることが分かりました。
- 月々の返済額を増やす
- ボーナス払いを活用する
- 返済期間を長くする
- 頭金を多く用意する
- 共有名義にする
「1.月々の返済額を増やす」なら、月々の支出を見直すよい機会ですから試して損はないかと思います。その他の方法は、それぞれにメリットデメリットがありますので、しっかりとご検討の上、ご家庭にあった方法を見つけてみてください。
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